Ihre deutschsprachige Rechtsanwaltskanzlei in Albanien
CBBL Anwalt in Albanien, Klajd Karameta, LL.M., Kanzlei Inter Legal Albania
Klajd Karameta, LL.M.
Partner
Inter Legal Albania
Tirana


Immobilienkauf in Albanien

Von unserem deutschsprachigen CBBL-Anwalt in Tirana, Herrn Klajd Karameta, LL.M., karameta@cbbl-lawyers.de, Tel. +355 - 69 40 70 866, www.interlegalalbania.com


Grundlegende Informationen zum Thema Immobilienbesitz und Immobilienkauf in Albanien.

Die geltende Gesetzgebung, die hauptsächlich Immobilien sowie den Besitz von Immobilien / Transaktionen in der Republik Albanien regelt, ist das Bürgerliche Gesetzbuch und das Gesetz Nr. 33/2012 „Über die Registrierung von Immobilien“. Gemäß dem oben genannten Rechtsrahmen ist der Erwerb von Eigentum an Immobilien in Albanien grundsätzlich für alle Subjekte zulässig: natürliche Personen und/oder juristische Personen (die Gesellschaften).

Dennoch sieht die albanische Gesetzgebung Beschränkungen hinsichtlich des Erwerbs landwirtschaftlicher Flächen durch ausländische Bürger vor. Letztere dürfen keine landwirtschaftlichen Flächen, Wälder, Wiesen und Weiden erwerben, aber das Pachtrecht bis zu 99 Jahren ausüben. Die ausländischen Bürger können solches Land jedoch über eine albanische Handelsgesellschaft (bestehend oder durch Gründung einer neuen) erwerben.

  1. Erwerb des Eigentums an Immobilien in Albanien
  2. Eigentumsübertragung von Immobilien in Albanien – Verfahren
  3. Registrierung des Kaufvertrages / der Immobilie beim Staatlichen Katasteramt – STA in Albanien
  4. Kosten für den Kauf von Immobilien in Albanien

Antworten:

1. Erwerb des Eigentums an Immobilien in Albanien

Nach geltendem albanischem Recht erfolgt der Erwerb des Eigentumsrechts an Immobilien / unbeweglichen Sachen durch den Kaufvertrag hauptsächlich mit folgenden beiden Schritten:

  1. Vereinbarung und Abschluss des Kaufvertrags zwischen den Parteien (Verkäufer / Käufer);
  2. Registrierung des Kaufvertrags und der Immobilie bei der Staatlichen Katasterbehörde - STA (auf Albanisch: Agjencia Shtetërore e Kadastrës).

Die Vereinbarung des Kaufvertrages regelt und sichert das Vertragsverhältnis zwischen den Parteien hinsichtlich: Kaufpreis, Einkaufsbedingungen, Fristen, Rechte und Pflichten der Vertragsparteien. Anschließend geht mit dem notariellen Vertragsabschluss das Eigentum vom Verkäufer auf den Käufer über. Gemäß § 83 des albanischen Bürgerlichen Gesetzbuchs muss ein solcher Vertrag in Form einer notariellen Urkunde abgeschlossen werden, andernfalls wird er als rechtsunwirksam betrachtet und das Eigentum wird nicht übertragen.

Andererseits ist die Eintragung des Kaufvertrages / der Immobilie in das Register des staatlichen Katasteramtes die gesetzliche Voraussetzung für die Ausstellung des entsprechenden Eigentumsnachweises für den Käufer. Erst nach Bearbeitung dieser Registrierung kann die Staatliche Katasterbehörde STA die Eigentumsbescheinigung für den neuen Eigentümer der Immobilie ausstellen. Es ist wichtig zu beachten, dass der Eigentümer gemäß den albanischen Vorschriften, falls der Kaufvertrag / die Immobilie nicht bei der STA registriert ist, die Immobilie nicht legal an Dritte veräußern kann (Verkauf, Vermietung usw.).

Das Grundbuch der staatlichen Katasterbehörde in Albanien ist nicht öffentlich.

2. Eigentumsübertragung von Immobilien in Albanien – Verfahren

Um einen Kaufvertrag und eine Eigentumsübertragung bezüglich von Immobilien in Albanien erfolgreich abzuschließen, führt der Käufer zunächst eine rechtliche Bewertung der Immobilie und ihrer Eigentumsverhältnisse durch. Dieses Verfahren garantiert Folgendes:

  • die Bestimmung der Identität des rechtmäßigen Eigentümers der Immobilie;
  • die Kategorisierung / Nutzungsart der Immobilie hinsichtlich der Eignung der Immobilie für die Absichten des Käufers;
  • die Feststellung, ob die Liegenschaft frei von Rechten Dritter wie Hypotheken und/oder anderen Rechtslasten ist.

Falls der Verkäufer eine natürliche Person ist, wird empfohlen, seinen Familienstand und bei juristischen Personen den Status des Unternehmens im Hinblick auf mögliche Insolvenzverfahren zu überprüfen.

Darüber hinaus können je nach Besonderheiten der Immobilie / ihres Standorts / der Verkäuferpartei weitere Überprüfungen erforderlich sein.

Nach den oben genannten Überprüfungen können die Parteien zur Verhandlung und zum Abschluss des Kaufvertrags beim öffentlichen Notar in Albanien übergehen. Der Kaufvertrag muss die korrekten Identitätsdaten des Verkäufers und des Käufers (Vorname, Nachname, Geburtsdatum, Geburtsort, Staatsangehörigkeit, Ausweisnummer, Familienstand, Wohnadresse usw.) sowie die korrekten Einzelheiten zur Bestimmung der Immobilie enthalten (Eigentumsnummer, Katasterzone, Adresse, Fläche und Räumlichkeiten usw.).

Die Vertragsbedingungen werden vereinbart und beinhalten Rechte und Pflichten beider Parteien, wie z. B.: den Vertragspreis, die Zahlungsbedingungen, die Lieferung der Immobilie vom Verkäufer an den Käufer; Garantie gegen Entzug, Mängel oder Widersprüchlichkeit in Bezug auf die Eigenschaften des Eigentums; Rechtzeitigkeit der Zahlung des Preises sowie Gründe für die Vertragsbeendigung.

Der Kaufvertrag wird in Albanien von dem Verkäufer, dem Käufer und dem öffentlichen Notar unterzeichnet, der die notarielle Urkunde anfertigt. Beiden Vertragsparteien ist jeweils eine Ausfertigung des Vertrages auszuhändigen und eine Ausfertigung verbleibt im Archiv des öffentlichen Notars.

Falls eine der Parteien ein ausländischer Staatsbürger ist, muss der Kaufvertrag zwingend von einem zugelassenen Übersetzer in seine/ihre Muttersprache übersetzt werden. Die Nichtbeachtung dieser Bestimmung führt zur Rechtsunwirksamkeit des Vertrages.

Der Kaufpreis der Immobilie ist vom Käufer grundsätzlich sofort nach Unterzeichnung des Kaufvertrages zu zahlen. Der Preis wird auf das Bankkonto des Notars überwiesen und erst nach Ausstellung der Eigentumsurkunde auf den Namen des Käufers überweist der Notar den Preis auf das Bankkonto des Verkäufers.

3. Registrierung des Kaufvertrages / der Immobilie beim Staatlichen Katasteramt – STA in Albanien

Nach Abschluss des Kaufvertrages führt der öffentliche Notar in Albanien die Eintragung in das Register des staatlichen Katasteramtes STA durch. Nach geltendem albanischem Recht wird der Kaufvertrag erst in den entsprechenden Abschnitt der Katasterurkunde eingetragen, nachdem der Verkäufer die Zahlung der 15%igen Gewinnsteuer bewirkt hat.

Nach Zahlung der Steuer führt der Notar die Registrierung durch und mit deren Abschluss wird dem Käufer die Eigentumsurkunde ausgehändigt. Letzteres ist das Dokument, das den Eigentumstitel, den rechtlichen Status und die Grenzen des Eigentums bestätigt und die freie Verfügung über das unbewegliche Vermögen/die Immobilie durch den neuen Eigentümer ermöglicht.

4. Kosten für den Kauf von Immobilien in Albanien

Die Kosten für den Erwerb von Immobilien in Albanien umfassen folgende Ausgabenposten:

  • Der Kaufpreis für den Erwerb der Immobilie;
  • Bankprovisionen für die Überweisung des Kaufpreises;
  • Notargebühr, abhängig vom Kaufpreis;
  • Gebühr für die Eintragung des Eigentums in das Grundbuch der Staatlichen Katasterbehörde STA;
  • Ggf. Kosten für die Übersetzung von Dokumenten durch einen öffentlich zugelassenen Übersetzer;
  • Zusätzlich die Kosten der Anwaltskanzlei, die eine vorläufige rechtliche Bewertung der Immobilie, die Feststellung des rechtmäßigen Eigentümers und des Eigentumstitels durchführt und im Voraus die erforderlichen Dokumente für den Abschluss des Kaufvertrags vorbereitet.

Sie wünschen Beratung zum Kauf einer Immobilie in Albanien? Sprechen Sie uns an!

Unser deutschsprachiger CBBL-Anwalt Herr Klajd Karameta, LL.M. und sein Team in Tirana stehen gerne zur Verfügung. Tel. +355 - 69 40 70 866, karameta@cbbl-lawyers.de


Stand der Bearbeitung: Februar 2023