Grundstücksrecht in Ungarn

von Herrn Rechtsanwalt Rainer Tom, rainer.tom@bnt.hu, Tel. +36 - 141 334 0

 Grundstücksrecht in Ungarn

  1. Gibt es ein öffentliches Register über Immobilien?
  2. Wie kann ich eine Immobilie kaufen?
  3. Kann ich eine Zweckgesellschaft für den Immobilienkauf verwenden?
  4. Ist die Besicherung der Finanzierung möglich?
  5. Auf welche Risiken muss ich beim Erwerb achten?
  6. Welche Steuern und Kosten fallen an?
  7. Wie kann ich auf die Immobilie bebauen?
  8. Wie kann ich die Immobilie vermieten?

 

Antworten:

1. Gibt es ein öffentliches Register über Immobilien?

In Ungarn werden alle Immobilien in einem öffentlichen Register, dem Grundbuch, geführt. Das Grundbuch wird behördlich, also nicht von einem Gericht verwaltet. Schuldrechtliche Verhältnisse wie z.B. Miete und Pacht werden grundsätzlich nicht eingetragen.

 

2. Wie kann ich eine Immobilie kaufen?

Der Immobilienkauf in Ungarn ist an strikte Formvorschriften gebunden. Ein Kaufvertrag ist nur in einer notariellen Urkunde oder durch Beurkundung durch einen Anwalt wirksam abzuschließen. Die Übereignung wird erst durch Eintragung ins Grundbuch vollzogen, nicht bereits nach Abschluss des Kaufvertrages oder Bezahlung.

EU-Ausländer können – abgesehen von landwirtschaftlichen Flächen – ohne Beschränkungen Immobilien erwerben.

Für landwirtschaftliche Flächen gelten besondere Erwerbsvorschriften für In- und Ausländer.

 

3. Kann ich eine Zweckgesellschaft für den Immobilienkauf verwenden?

Projektgesellschaften können auch in Ungarn zum Erwerb von Grundstücken und zur Projektentwicklung verwendet werden. Sie ermöglichen die Übertragung von Immobilienprojekten auf dem Wege des Share Deals ohne Änderungen des Grundbuches. Ein Steuervorteil im Vergleich zum Asset Deal gibt es jedoch nicht.

Gängige Gesellschaftsform ist die ungarische GmbH (Kft.), gelegentlich aus steuerlichen Gründen auch die ungarische KG (Bt.).

 

4. Ist die Besicherung der Finanzierung möglich?

In Ungarn wird der Erwerb von Immobilien von Banken teilweise oder komplett finanziert. Die Banken lassen sich ihre Kredite hauptsächlich durch Hypotheken am Kaufobjekt absichern. Regelmäßig werden auch Garantien der Muttergesellschaft verlangt.

 

5. Auf welche Risiken muss ich beim Erwerb achten?

Aufgrund des guten Glaubens bzgl. der Eintragungen im Grundbuch sind Risiken bezüglich des Eigentumserwerbs gering. Allgemeine Risiken beim Immobilienkauf (Bebaubarkeit, Altlasten, bestehende Mietverträge) bestehen aber genauso wie in anderen Ländern auch.

Es gibt einige gesetzliche Vorkaufsrechte, die zu beachten sind.

Beim Grundstückserwerb ist eine rechtliche Due-Diligence-Prüfung anzuraten.

 

6. Welche Steuern und Kosten fallen an?

Der Käufer hat eine Grunderwerbssteuer zu entrichten. Sie bemisst sich nach dem Wert der gekauften Immobilie. Diese beträgt bis zu einem Wert von 1 Milliarde HUF 4 %, darüber 4 % für den Wert von 1 Milliarde und zusätzlich 2 % des über diesem Grenzbetrag liegenden Immobilienwertes, höchstens jedoch 200 Mio. HUF je Immobilie.

Bei Wohnungen bestehen mehrere Vergünstigungen.

Die Grunderwerbssteuer fällt grundsätzlich auch bei einem Share Deal an.

Bei Unternehmen, die gewerbsmäßig mit Immobilien handeln, beträgt die Gebühr nur 2 % des vollen Wertes, sofern sie binnen 2 Jahren die Immobilie weiterveräußern oder verleasen.

Die Verfahrenskosten sind eher gering.

Auf Verkäuferseite wird der Kaufpreis als Einnahme seinem steuerpflichtigen Einkommen hinzugerechnet.

 

7. Wie kann ich auf die gekaufte Immobilie bebauen?

Bauwerke müssen, bevor sie errichtet und benutzt werden, folgenden Vorschriften entsprechen: 

  • Raumordnungsrecht, das die grundlegenden Anforderungen für Bebauung und Nutzung festlegt.
  • In den meisten Fällen (bis 300 m2 Baufläche) kann mit der Errichtung von Gebäuden nach einer Anmeldung bei der Baubehörde begonnen werden, dies entbindet jedoch nicht von der Pflicht der Erstellung von Bauplänen und der Einhaltung baurechtlicher Vorschriften. Bei Anmeldung des Baubeginns ohne Baugenehmigung trägt der Architekt die Haftung für die Rechtmäßigkeit des Vorhabens.
  • Zumeist muss nach Errichtung eine Nutzungsgenehmigung eingeholt werden.
  • In bestimmten Fällen ist zusätzlich ein Umweltaudit notwendig, das im Rahmen des bauplanungsrechtlichen Genehmigungsverfahrens durchgeführt wird.

 

8. Wie kann ich die Immobilie vermieten?

Der Mietvertrag ist nur in Schriftform wirksam.

Mietverträge werden gewöhnlich für eine befristete Zeit geschlossen. Der Mietvertrag kann dann, sofern kein außerordentlicher Kündigungsgrund vorliegt, nicht vorzeitig beendet werden.

Der Verkauf eines vermieteten Gebäudes führt nicht zur Beendigung des Mietverhältnisses.

Die gesetzliche Kündigungsfrist seitens des Vermieters beträgt 3 Monate bei Wohnungen und 1 Jahr bei Gewerbemiete. Die gesetzliche Kündigungsfrist seitens des Mieters beträgt in beiden Fällen 15 Tagen.

Bei Gewerbemiete können die Parteien von den gesetzlichen Kündigungsfristen einvernehmlich abweichen.

In Ungarn hat der Vermieter ein Pfandrecht an den (im Eigentum des Mieters stehenden) Gegenständen in der Immobilie.

 

Stand der Bearbeitung: Juni 2018