Immobilieninvestitionen in Kanada: Wahl der Rechtsform

von Herrn Rechtsanwalt Sven Walker, swalker@dalelessmann.com
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Wahl der Rechtsform für die Immobilieninvestition in Kanada

Für die Immobilieninvestition stehen in Kanada verschiedene Rechtsformen zur Verfügung. 

Je nach Art und Umfang der unternehmerischen Aktivitäten, des gewünschten Grades an Haftungsbeschränkungen und steuerlicher und anderer Überlegungen, kann der deutsche Investor wie folgt Immobilien in Kanada erwerben: 

(a) durch Direktinvestition der Einzelperson 

(b) durch Gründung einer Personengesellschaft - "General oder Limited Partnership

(c) durch Gründung einer Corporation (vgl. GmbH)

(d) durch ein Joint Venture 

Da Treuhandverhältnisse auch auf die Rechtsformwahl einen Einfluss haben können, wird dieses Thema auch noch kurz, nachdem die o. g. Rechtsformen beschrieben wurden, erläutert werden. 

 

1. Direktinvestitionen einer deutschen Einzelperson in Kanada

Die Direktinvestition ist natürlich die einfachste Organisationsform für die Immobilieninvestition. 

Es muss aber bedacht werden, dass es keinerlei Haftungsbeschränkungen gibt und dass der Zugriff auf das Privatvermögen der Investoren für die Begleichung von Verbindlichkeiten möglich ist. 

Es wurde unter dem Thema Hypotheken erläutert, dass bei Hypotheken oftmals auf persönlichen Garantien der Investoren bestanden wird. Es ist aber häufig möglich, im gegenwärtigen Markt bei guten Objekten und bei mehr als 35% Eigenkapital, von der persönlichen Garantie abzuweichen. Das bedeutet natürlich, dass die Haftungsrisiken, zumindest für den Hypothekengläubiger, auf den Zugriff auf das Immobilienobjekt als Sicherheit begrenzt sind. 

 

2. Gründung einer "General Partnership" oder "Limited Partnership" in Kanada

In Ontario können für Immobilieninvestitionen auch Personengesellschaften gegründet werden. Die "General Partnership" ist der offenen Handelsgesellschaft ähnlich und die "Limited Partnership" der Kommanditgesellschaft. 

Bei der "General Partnership" haften die Mitglieder für die Schulden der Personengesellschaft nicht nur gesamtschuldnerisch (d.h. zu gleichen Teilen), sondern auch einzeln (jedes Mitglied haftet für den vollen Betrag). 

Die für Immobilieninvestitionen von deutschen Investoren oft bevorzugte Kommanditgesellschaft, die "Limited Partnership", besteht aus wenigstens einem persönlich haftenden "General Partner" (Komplimentär), der das Unternehmen führt und verwaltet, sowie einem oder mehreren beschränkt haftenden "Limited Partner" (Kommanditisten). Es hat den Vorteil, dass ein "Limited Partner" (Kommanditist) der Gesellschaft gegenüber nur mit seiner persönlichen Einlage haftet. Der Nachteil ist aber, dass, obwohl der Limited Partner gemäß dem Gesellschaftsvertrag gewinnbeteiligt ist, kann er jedoch nicht bei der Geschäftsführung mitwirken, denn sonst wird er als voll haftender Partner angesehen. 

 

3. Gründung einer "Corporation" in Kanada

(a) "Public Corporation" 

Die kanadische Kapitalgesellschaft kann entweder eine private oder öffentliche Gesellschaft sein. Eine öffentliche Kapitalgesellschaft ("Public Corporation") ist eine Gesellschaft, die an einer kanadischen Börse notiert ist, und die in vielen Hinsichten der deutschen Aktiengesellschaft gleicht. 

(b) "Private Corporation" 

Die private Kapitalgesellschaft ("Private Corporation") ist eine Gesellschaft, die nicht an der Börse notiert ist, nicht von einer öffentlichen Gesellschaft kontrolliert wird und weniger als 50 Aktionäre hat. Sie ist der deutschen GmbH sehr ähnlich. Die meisten kanadischen Gesellschaften sind private Kapitalgesellschaften und es besteht der Vorteil, dass kein Mindestkapital erforderlich ist. 

Mit Vollzug der Gründung erlangt die "Private Corporation" eine eigene Rechtspersönlichkeit und die Aktionäre üben dann ihre Kontrolle über die "Private Corporation" durch die mit den Aktien verbundenen Stimmrechte aus, insbesondere durch die Wahl der Direktoren, die für die "Private Corporation" verantwortlich sind. Besitzt eine "Private Corporation" Grund und Boden, so kann sie über diese frei verfügen. Dabei sind lediglich leitende Angestellte (Officers) der "Private Corporation" befugt, für die Corporation zu zeichnen oder die "Private Corporation" zu verpflichten. Die Haftung einer ordnungsgemäß gegründeten "Private Corporation" ist auf ihr Vermögen beschränkt und schließt die persönliche Haftung der Anteilseigner aus. 

Abgesehen von den steuerlichen Eigenschaften ist ein wichtiges Merkmal der "Private Corporation", das von einem deutschen Investor beachtet werden muss, dass in allen Provinzen ausser Ontario und British Columbia die Mehrzahl der Vorstandsmitglieder ("Board of Directors") der "Private Corporation" aus einer Mehrheit von in Kanada residierenden kanadischen Staatsbürgern zusammengesetzt werden muss, obwohl bei einer in Ontario gegründeten "Private Corporation" bei nur zwei Vorstandsmitgliedern nur ein kanadischer Staatsbürger notwendig ist. Auch bestehen persönliche Haftungen für die Vorstandsmitglieder, wenn sie Gesetzeswidrig handeln oder sich nicht für das beste Interesse der Aktionäre einsetzen. 

 

4. Joint Venture 

Bei einem Joint Venture handelt es sich nicht um eine eigenständige Rechtsform, sondern um die Gemeinschaft von natürlichen Personen, Corporations oder Handelsgesellschaften, um einen bestimmten unternehmerischen Zweck oder ein bestimmtes Projekt zu verwirklichen. 

Ein Joint Venture kann in die Rechtsform einer General Partnership, einer Limited Partnership, einer Miteigentümergesellschaft oder einer Corporation gekleidet sein. 

Im Allgemeinen schließen die Joint Venture Parteien einen schriftlichen Vertrag ab (sei es ein Gründungsvertrag für eine Limited Partnership, eine Miteigentümergesellschaft oder eine Aktionärsvereinbarung), der die Rechte und Pflichten der Joint Venture Parteien bei dem gemeinsamen Projekt festlegt.

Da das Haftungsrisiko des Investors, bei einem Objekt mit guten Erträgen und welches mit genügend Eigenkapital finanziert ist, neutralisiert werden kann, sind die steuerrechtlichen Auswirkungen oftmals maßgebend in der Rechtsformwahl für die geplante Investition. 

 

5. Treuhandverhältnisse ("Trusts") 

Letztendlich, da dieses Thema die Rechtsformwahl der Investition und die Eigenschaften des kanadischen Immobilienrechts angeht, möchten wir auch noch kurz das Thema des Treuhandverhältnisses, des sog. "Trust" ansprechen. 

Der "Trust" ist ein so wichtiger und weitläufiger Begriff im Common Law, dass es nicht möglich ist, seine Definition und Anwendung in dem hier vorgegebenen Rahmen umfassend darzustellen. Der "Trust" findet häufig Anwendung im Gesellschaftsrecht, der Nachlassplanung und im Immobilienrecht. Die Grundsätze des "Trusts" lassen sich aber an Hand der Anwendung im Immobilienrecht veranschaulichen. 

Durch den Trust ist die Aufteilung des Eigentums z.B. an einem Grundstück in einen rechtmassigen Eigentümer ("Legal Owner") und Nutzniesser ("Beneficial Owner") möglich, etwa wahrend der Dauer eines Treuhandvertrages. Der Treuhänder ("Trustee") besitzt nur die dingliche Berechtigung am Grundstück ("Legal Interest"), während des Treuhandverhältnisses und ist daher abhängig von den Rechten des Begünstigten (Beneficiary), der das eigentliche Anwartschaftsrecht am Grundstück ("Equitable Interest") innehat. 

Vorsicht ist für den Käufer geboten, der mit einem Treuhänder als Verkäufer verhandelt, denn normalerweise grenzt der Treuhandvertrag (Trust Agreement), der das Treuhandverhältnis begründet, die Rechte des Trustees ein. 

Wie schon erwähnt, kann sich der deutsche Investor selbst der Vorteile eines Treuhandverhältnisses bedienen, welche beispielsweise darin bestehen, dem Verkäufer nicht die Identität des Käufers preiszugeben, indem der Kaufvertrag im Namen eines Treuhänders abgegeben wird.

 

Stand der Bearbeitung: April 2015