Immobilienkauf in Mexiko

I. Vertragsabschluss zum Kauf einer Immobilie in Mexiko

Entscheidet sich der Kaufinteressent zum Erwerb einer Immobilie in Mexiko, steht zu Beginn der eigentlichen Abwicklung des Grundstücksgeschäfts oftmals der Abschluss eines privatschriftlichen Kaufvertrages. In diesem werden sämtliche Verpflichtungen der Parteien niedergelegt. Dieser Vertrag sichert zugleich den Erwerb vor Vertragsschluss, optional kann zur Sicherung auch ein Optionsvertrag geschlossen werden. Der Kauf ist nach mexikanischem Recht durch einen notariellen Kaufvertrag zu formalisieren und zur Entfaltung der Drittwirkung in das mexikanische Grundbuch einzutragen. Die Beurkundungsgebühren fallen dem Käufer zur Last. Im Rahmen der Erstellung des notariellen Kaufvertrages prüft der Notar auch die Erfüllung sämtlicher mit dem Immobilienkauf verbundenen Steuerschulden und sonstigen Belastungen der Immobilie.

In Mexiko ist der Landerwerb 50 km entlang der Küste und 100 km entlang der Landesgrenze für ausländische natürliche Personen nicht erlaubt. Hier erfolgt der Erwerb durch eine Treuhand. Juristische (mexikanische) Personen können – mit gewissen Einschränkungen – Immobilieneigentum in den bezeichneten Zonen erwerben.
 

II. Parteien eines Kaufvertrags über den Erwerb einer Immobilie in Mexiko

Finden die Vertragsverhandlungen nicht mit dem Eigentümer selbst statt, sondern mit einem Vertreter, etwa mit einem Makler, so sollte dessen Verfügungsmacht sorgfältig geprüft werden. Gerade Makler sind in Mexiko häufig nicht zum Abschluss von Verträgen, sondern lediglich zu deren Vermittlung berechtigt.

Eine fehlende Einsichtnahme in das mexikanische Grundbuch wäre grob fahrlässig. Auch mögliche Lasten gehen aus dem Grundbuch hervor. Durch den öffentlichen Glauben des Grundbuchs wird die Vollständigkeit und Richtigkeit des Grundbuchs zugunsten des (gutgläubigen) Erwerbers fingiert.

Der Immobilienkäufer sollte sich informieren, ob sich die in Mexiko in Aussicht genommene Immobilie für die geplante Nutzung eignet, insbesondere keine Bestimmungen bzgl. der Bodennutzung entgegenstehen.Um das Risiko einer Haftung der neuerworbenen Immobilie für vom Voreigentümer nicht beglichene Steuerschulden einschätzen zu können, ist es außerdem ratsam, sich vom Verkäufer zumindest eine Kopie des letzten Belegs über die Zahlung der Grundsteuer aushändigen zu lassen. Im Falle der notariellen Beurkundung ist diese dem Notar vorzulegen.

Der Notar beantragt vor der Unterzeichnung den Nachweis der Zahlungen der Grundsteuer sowie der Wasserrechnungen für die letzten fünf Jahre. Der Käufer sollte sich seinerseits ebenfalls den Nachweis über die Zahlungen der Stromrechnungen vorlegen lassen.
 

III. Lastenfreistellung (Löschung allfälliger Hypotheken oder Pfändungen des Grundstücks in Mexiko)

Die Belastung eines Grundstücks hindert den Eigentümer nicht, sein Grundstück zu veräußern. Grundsätzlich erwirbt der Käufer das Grundstück mit allen Belastungen.

Erwirbt der Käufer eine mit einer Hypothek belastete Immobilie, so stehen ihm nach mexikanischem Recht zwei mögliche Vorgehensweisen zur Verfügung:

(1) Er kann entweder die Verbindlichkeit des Verkäufers übernehmen mit der Folge, dass der Verkäufer bei Zustimmung des Gläubigers frei und der Käufer der neue persönliche Schuldner wird. Die Schuldübernahme kann bei einer offengelegten Belastung im Rahmen des Kaufvertrages vereinbart werden, muss sich dann aber auch entsprechend in einer Herabsetzung des Kaufpreises niederschlagen. Die Hypothek erlischt, wenn der Käufer die übernommene Schuld begleicht.

(2) Will der Käufer die Hypothek (oder auch eine mögliche Pfändung), die auf dem erwerbsgegenständlichen Grundstück lastet, dagegen nicht übernehmen, so muss die Restschuld am Tage der notariellen Beurkundung unter notarieller Lastenfreistellung aus dem Kaufpreis beglichen werden.

Die notarielle Löschungsurkunde wird dann beim Register vorgelegt und dort ein Löschungsvermerk vorgenommen.
 

IV. Welche Rechte stehen dem Käufer bei Mängeln an der Immobilie zu?

Bei Abweichungen von der Grundstücksgröße stehen dem Käufer nur dann Gewährleistungsrechte zu, wenn der Kaufpreis auf Basis der Quadratmeterzahl vereinbart wurde. Solche Vereinbarungen werden in der Praxis aber letztlich nie getroffen. Im Regelfall vereinbaren die Parteien vielmehr einen Verkauf als sog. ad corpus (grob übersetzt „gekauft wie gesehen“).

Auf sonstige Vertragsklauseln, nach denen die physische und rechtliche Beschaffenheit des Grundstücks als von Käuferseite akzeptiert gilt, sollte der Käufer sich auf keinen Fall einlassen. Bei Abweichungen von vertraglich zugesicherten Eigenschaften der Immobilie kann der Käufer den Kaufpreis herabsetzen oder bei erheblicheren Mängeln vom Vertrag zurücktreten. Auch bei verborgenen Mängeln (vicios ocultos) stehen ihm Gewährleistungsrechte zu.

Ist der Verkäufer gar nicht Eigentümer der Immobilie, ist zu differenzieren:

(1) Ist der Verkäufer im mexikanischen Grundbuch als Eigentümer eingetragen, so wird der Käufer durch die Gutglaubenswirkung des Registers geschützt und erwirbt wirksam das Eigentum (Ausnahme: Bösgläubigkeit des Käufers).

(2) Ist der Verkäufer dagegen nicht im Grundbuch eingetragen, erwirbt der Käufer kein Eigentum. Ihm verbleiben lediglich vertragliche Schadensersatzansprüche.
 

V. Erwerb von Baugrund in Mexiko

Plant der Käufer das Grundstück zu bebauen, so ist es unerlässlich, dass er sich zuvor darüber informiert, ob das Grundstück überhaupt bebaubar ist. Das mexikanische Bodengesetz unterscheidet dabei zwischen verschiedenen Bauzonen. Zu beachten ist, dass sich die gesetzlichen Bestimmungen diesbzgl. stetig ändern. Die Bebaubarkeit richtet sich grundsätzlich nach den kommunalen Bebauungs- und Flächennutzungsplänen. Jede Baumaßnahme bedarf vor Baubeginn einer Baugenehmigung. Der Baugenehmigungsantrag muss zusammen mit dem sog. proyecto, das u.a. eine genaue Beschreibung des geplanten Baus enthalten muss, bei der zuständigen Gemeinde eingereicht werden.


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Stand der Bearbeitung: April 2022