Immobilienkauf in Bulgarien

Von unserem deutschsprachigen CBBL-Anwalt in Sofia, Herrn Rechtsanwalt Konstantin Ruskov, ruskov@cbbl-lawyers.de, Tel. +359 - 286 845 99, www.ruskov-law.eu

Besonderheiten beim Kauf einer Immobilie in Bulgarien

Wer kann eine Immobilie in Bulgarien erwerben, welche Formvorschriften bestehen und welche finanziellen und steuerlichen Pflichten bestehen?

I. Wer kann eine Immobilie in Bulgarien erwerben?

Eine Immobilie kann in Bulgarien direkt durch eine natürliche Person oder durch eine Gesellschaft erworben werden.

EU-Bürger und juristische Personen mit Sitz in einem Mitgliedsstaat der EU oder in einem Vertragsstaat des Abkommens über den europäischen Wirtschaftsraum (EWR) können Eigentum an Grundstücken in Bulgarien ebenfalls frei erwerben. Gewisse Einschränkungen bestehen noch bei landwirtschaftlich genutzten Flächen.

II. Welche Formvorschriften und Verfahrensschritte sind beim Immobilienerwerb in Bulgarien einzuhalten?

Der Immobilienerwerb besteht nach bulgarischem Recht im Wesentlichen aus zwei Etappen:

• Abschluss eines Vorvertrags zwischen den Vertragsparteien und
• Abschluss des Hauptvertrags durch notarielle Beurkundung.

Der wesentliche und Hauptunterschied zwischen den beiden vorgenannten Verträgen besteht in der rechtlichen Wirkung. Mit dem Vorvertrag wird die Regelung und in bestimmter Hinsicht die Sicherung der rein schuldrechtlichen Beziehungen zwischen den Geschäftspartnern bezüglich des konkreten Rechtsgeschäfts erzielt: Vereinbarung des Kaufpreises, Bedingungen des Erwerbs, Fristen, Rechte und Pflichten der Vertragsparteien. Mit dem notariellen Hauptvertrag erfolgt die dingliche Eigentumsübertragung der Immobilie vom Verkäufer auf den Käufer.

Wichtig dabei ist es zu beachten, dass in Bulgarien der Abschluss eines Vorvertrags noch keinerlei Eigentumsrecht für den Käufer begründet. Dieses wird erst mit der Abwicklung des Geschäfts in Form einer notariellen Urkunde begründet, bzw. u.U. mit dem rechtskräftigen Beschluss eines Gerichts, in dem erklärt wird, dass der Vorvertrag die Rechtskraft eines Hauptvertrags erhält. Durch den Vorvertrag erhält der Käufer lediglich einen Anspruch auf Übertragung des Eigentums an der Immobilie und der Verkäufer erhält einen Anspruch auf Zahlung des vereinbarten Kaufpreises.

Schritt 1

Rechtliche Überprüfung der Immobilie

Von wesentlicher Bedeutung ist die Überprüfung der Immobilie, bevor die Parteien mit weiteren Schritten fortfahren, weil das bulgarische Recht viele Besonderheiten aufweist, welche eine rechtliche Überprüfung zwingend erforderlich machen.

Im Einzelnen sollten im ersten Schritt die folgenden Fragen geklärt werden:

• baurechtliche Prüfung – entspricht die Immobilie dem Bebauungsplan und ist eine entsprechende Baugenehmigung vorhanden. Eigentumsstatus und Nutzungsart im Hinblick auf die Objekteignung für die Absichten des Käufers;
• Bestand des Eigentumsrechts für die vergangenen 10 Jahre;
• ist das Kaufobjekt frei von Rechten Dritter, wie Hypotheken und andere Grunddienstbarkeiten;
• liegen die vorgenannten Unterlagen vor, die für die Eigentumsübertragung notwendig sind;

Bei natürlichen Personen sollte der Familienstand zum Zeitpunkt des Eigentumserwerbs geprüft werden; bei juristischen Personen ist zusätzlich der Unternehmensstatus im Hinblick auf mögliche Insolvenzen zu überprüfen;

• je nach Einzelfall können weitere Überprüfungen erforderlich werden.

Schritt 2

Vorvertrag

Der Vorvertrag wird im bulgarischen Gesetz über die Schuldverhältnisse und Verträge (SVG), insbesondere im Art. 19, geregelt. Im Gegensatz zum dinglichen Hauptvertrag, der einer notariellen Beurkundung bedarf, ist für den Vorvertrag in Bulgarien lediglich die Schriftform erforderlich und ausreichend. Der Vorvertrag muss Vereinbarungen über die wesentlichen Bedingungen des Verkaufs, bzw. Kaufs – Preis, Zahlungsmodalitäten und Fristen für den Abschluss des Hauptvertrags – enthalten.

Vor Anfertigung der notariellen Urkunde und endgültigen Übertragung des Eigentumsrechts an der Immobilie, hat der Verkäufer dem Notar sein Eigentumsrecht an der Sache nachzuweisen. Eine solche Anforderung besteht für den Vorvertrag jedoch nicht. Ob der Verkäufer zum Zeitpunkt des Vorvertragsabschlusses der Eigentümer der Immobilie ist, ist keine Voraussetzung für die Wirksamkeit desselben. An sich stellt der Vorvertrag ein reines Verkaufsversprechen dar. Als häufige Rechtskonstruktion taucht die Verpflichtung des Verkäufers zum Verkauf der Immobilie und nachfolgender Übertragung bei Erfüllung bestimmter Voraussetzungen und gegen Leistung eines bestimmten Kaufpreises seitens des Käufers auf. Das ist des Öfteren der Fall bei den sogenannten Bauträgerverträgen, bei denen sich eine Person (Verkäufer/Bauträger/Auftragnehmer) zu der Errichtung eines Bauwerks (Immobilie) verpflichtet. In solchen Fällen soll das Eigentum meistens nach der Inbetriebnahme durch Urkunde Nr. 16 mit dem Abschluss eines notariell beurkundeten Hauptvertrags übertragen werden.

Für seine Wirksamkeit bedarf ein Vorvertrag zum Immobilienkauf der klaren Individualisierung der Immobilie. Die zwingende Rechtsprechung des Obersten Bulgarischen Kassationsgerichts ist eindeutig in dem Urteil, dass die Individualisierung einer Immobilie im Vorvertrag nicht nur der Benennung ihrer Fläche und Räumlichkeiten bedarf, sondern der Grenzen, da die „Fläche eine Funktion aus den Immobiliengrenzen darstellt“. Zum Bsp. muss in einem Vorvertrag über eine Wohnung die Nummer der Wohnung sowie der Garage, die Fläche, das Stockwerk, auf der sich die Wohnung befindet, eine Beschreibung der Räumlichkeiten, der gemeinschaftlichen Anteile des Bauwerks sowie die Bezeichnung der Nachbarn angeben werden.

Schritt 3

Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrages

Mit der Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrages wird das Immobiliengeschäft in Form einer notariellen Urkunde vollzogen. Diese Form ist gemäß Art. 18 des bulgarischen Gesetzes über die Schuldverhältnisse und die Verträge zur Ausführung der Übertragung von Immobilien erforderlich. Es bedarf des Einhaltens des Notarverfahrens, welches in der Zivilprozessordnung geregelt ist. Gem. Art. 570 § 1 der ZPO werden „notarielle Urkunden über die Übertragung von Immobilien oder die Eintragung von dinglichen Rechten an Immobilien und Bescheinigungen über Rechte an Immobilien vom Notar ausgestellt, in dessen Gebiet sich die Immobilie befindet“. Das Verfahren beginnt in diesem Fall auf schriftlichen Antrag der Person beim zuständigen Notar. Wenn einer der Beteiligten der bulgarischen Sprache nicht mächtig ist, und der Notar der von diesem Beteiligten benutzten Sprache nicht mächtig ist, so ernennt der Notar einen Übersetzer. Die Personen müssen ihre Identität vor dem Notar durch ihre Personalausweise nachweisen. Beim Ausstellen der Notarurkunde überprüft der Notar, ob der Verkäufer der eigentliche Eigentümer der Immobilie ist und ob die besonderen Anforderungen zum Ausführen des Geschäfts beachtet werden.

Der Kauf ist damit abgeschlossen und bewirkt bereits rechtlich den Eigentumsübergang und führt zur Eintragung im Grundstücksregister durch das Notariat, sobald alle aufschiebenden Bedingungen des Vorvertrags erfüllt sind und der Käufer den Immobilienkaufpreis auf das Verkäuferkonto oder auf das Notaranderkonto eingezahlt hat.

III. Mit welchen Kosten muss man in Bulgarien im Rahmen des Immobilienerwerbs rechnen?

Das Gesamtbudget im Rahmen des Immobilienkaufs umfasst folgende Elemente:

• Kaufpreis der Immobilie
• Notargebühr, die vom Kaufpreis abhängig ist,
• Eintragungsgebühr in Höhe von 0,1 % des Kaufpreises,
• Grunderwerbsteuer, die etwa 3,5 % des Kaufpreises beträgt und von jeder Gemeinde für die konkrete Art der Immobilie bestimmt wird,
• ggf. Überweisungsgebühr,
• ggf. Übersetzungskosten,
• ggf. Maklerprovision etc.

Sie beabsichtigen den Kauf einer Immobilie in Bulgarien oder haben weitere Fragen zum bulgarischen Immobilienrecht? Sprechen Sie uns an!

Unser deutschsprachiger CBBL-Anwalt in Sofia, Herr Rechtsanwalt Konstantin Ruskov, berät Sie gerne: ruskov@cbbl-lawyers.de, Tel. +359 - 286 845 99

Stand der Bearbeitung: Oktober 2020