Immobilienkauf in Finnland

von unserem deutschsprachigen CBBL-Anwalt in Helsinki, Herrn Advokat Mikko Sundström, sundstrom@cbbl-lawyers.de, Tel. +358 – 45 – 179 4114, www.hpp.fi

I. Rechtliche Voraussetzungen des Immobilienkaufs in Finnland

II. Das Grundbuchsystem im Finnland

III. Steuern und Gebühren beim Immobilienkauf in Finnland


I. Rechtliche Voraussetzungen des Immobilienkaufs in Finnland

Nach finnischem Recht kann das Eigentum an einem Grundstück (neben u.a. den Fällen von Schenkung und Erbschaft) durch Abschluss eines schriftlichen Grundstückskaufvertrags zwischen Verkäufer und Käufer erworben werden.

Anders als nach deutschem Recht, ist in Finnland für einen Grundstückskaufvertrag die einfache Schriftform ausreichend. Einer notariellen Beglaubigung des Kaufvertrages bedarf es nicht.

Allerdings ist in den meisten Fällen für die Wirksamkeit des Grundstücksübertragungsvertrages die Bestätigung des Vertrages durch einen amtlich zugelassenen sogenannten „Kaufbestätiger“ (siehe hierzu unten) vorgeschrieben.

Für ausländische Investoren bestehen grundsätzlich nur wenige Beschränkungen bezüglich des Erwerbs von Immobilien in Finnland.
Sonderregelungen gelten jedoch bezüglich von Grundbesitz, der für die nationale Sicherheit Finnlands relevant sein kann. Zur Wahrung dieser staatlichen Interessen ist es u.a. für Privatpersonen, die keine EU-/EWR-Staatsbürger sind, sowie für Aktiengesellschaften, deren Aktien mindestens i.H.v. 10 % von einem nicht in der EU oder im EWR ansässigen Aktionär gehalten werden, erforderlich, eine öffentliche Genehmigung für den Immobilienkauf zu erhalten.  

Ist der Zeitpunkt des Eigentumsübergangs im Kaufvertrag nicht ausdrücklich festgelegt, so geht das Eigentum am Grundstück sofort nach Abschluss des Kaufvertrags auf den Käufer über. Häufig wird allerdings im Vertrag geregelt, dass das Eigentum am Grundstück erst nach Zahlung des Kaufpreises auf den Käufer übergeht.

Der Käufer hat neben der Kaufpreiszahlung keine weiteren Verpflichtungen. Bei Sach- und Rechtsmängeln hat der Käufer grundsätzlich Anspruch auf Kaufpreisminderung, Rücktritt vom Kaufvertrag und Schadensersatz. 

In formeller Hinsicht ist, wie gemeinhin üblich, nach finnischem Recht zu beachten, dass der Kaufvertrag die folgenden Angaben enthalten muss: die Absicht zum Verkauf bzw. Erwerb, die genaue Bezeichnung des entsprechenden Grundstücks, Verkäufer und Käufer, den Kaufpreis oder eine andere Gegenleistung.  

Ähnlich zu der im deutschen Recht geregelten notariellen Beurkundung eines Vertrages zur Grundstücksübertragung bedarf der Kaufvertrag über Immobilien in Finnland der Bestätigung eines amtlich zugelassenen Kaufbestätigers. Diese wird insbesondere durch den Leiter der sachlich und örtlich zuständigen Verwaltungsbehörde (Magistrat), den Leiter des Landvermessungsamtes bzw. dessen Vertreter, andere befugte Beamte oder eine natürliche Person mit entsprechenden Qualifikationen ausgestellt, die von dem Landvermessungsamt als Kaufbestätiger amtlich zugelassen ist. Ein zugelassener Kaufbestätiger soll einige Eckdaten des Grundstückskaufs prüfen und hat zudem gewisse Melde- und Belehrungspflichten im Zusammenhang mit der Grundstücksübertragung.

Gewisse Käufe können auch direkt durch einen Online-Service ohne eine solche Bestätigung abgewickelt werden.

Es ist darauf hinzuweisen, dass Wohnungen in Finnland unabhängig vom Grundstück verkauft werden können, und zwar durch den Verkauf von Anteilen an Wohnungsaktiengesellschaften. 

Auch der Erwerb eines Grundstücks kann durch Erwerb der Anteile an einer Grundstücksaktiengesellschaft erfolgen. Mithin ist das Formerfordernis der Bestätigung des Kaufs für diese Art des Immobilienerwerbs obsolet. 

Schließlich ist darauf hinzuweisen, dass die finnische Gemeinde, in der sich das in Rede stehende Grundstück befindet, ein Vorkaufsrecht hat, wenn die Immobilie eine Fläche von über 5000 Quadratmetern hat (bzw. von über 3000 Quadratmetern in der Hauptstadtregion). Das Vorkaufsrecht wird jedoch nicht häufig in Anspruch genommen. Es ist zudem möglich, von der zuständigen Gemeinde eine Verzichtserklärung bezüglich der Inanspruchnahme des Vorkaufsrechts zu erhalten.

Erfolgt der Eigentumserwerb an Grundstücken indirekt durch den Kauf einer Aktiengesellschaft, die Eigentümerin eines Grundstücks ist, besteht das Vorkaufsrecht der Gemeinde nicht. Darüber hinaus hat der finnische Staat gewisse Vorkaufsrechte für Immobilien, die sich in der Nähe von sicherheitsstrategischen staatlichen Objekten befinden. 
 

II. Das Grundbuchsystem im Finnland

Beim Immobilienerwerb in Finnland ist die Eigentumsübertragung auf den Käufer nicht von der Eintragung im Grundbuch abhängig, wenn auch die Eintragung gleichwohl einen gewissen konstitutiven Charakter hat, und ohne Eintragung kann der Käufer u.a. keine Grundpfandrechte beantragen.

Der Erwerb eines Eigentumsrechts an einem Grundstück muss innerhalb von sechs Monaten nach Erstellung der Übertragungsurkunde oder eines anderen Dokuments, das den Kauf bestätigt, im Grundbuch beim Landvermessungsamt (National Land Survey of Finland) eingetragen werden. 

Eine nicht fristgemäße Eintragung führt im Allgemeinen zu einer Erhöhung der Grunderwerbsteuer.

Die Eintragung ist elektronisch möglich. Die Informationen, die dem Landvermessungsamt vorgelegt werden, sind öffentlich. Durch Eintragung in das Grundbuch ist ein gutgläubiger Verkauf des Grundstücks an einen anderen Käufer ausgeschlossen.

Obwohl es grundsätzlich nicht gesetzlich vorgeschrieben ist, ist es ratsam, auch andere Rechte, wie Vermietung, Verpachtung oder andere Nutzungsrechte ebenfalls im Grundbuch eintragen zu lassen.

In Finnland ist der Staat dafür verantwortlich, dass die Informationen im Grundbuch korrekt eingetragen sind, und er muss bei Fehlern grundsätzlich Schadensersatz leisten. 
 

III. Steuern und Gebühren beim Immobilienkauf in Finnland

In Finnland beträgt die Grunderwerbsteuer vier Prozent des Kaufpreises der Immobilie. Der Erwerb von Anteilen an einer finnischen Immobiliengesellschaft, deren Vermögenswerte, direkt oder indirekt, hauptsächlich aus Grundstückseigentum bestehen, unterliegt grundsätzlich einem Steuersatz von zwei Prozent des Kaufpreises der Anteile. Die gängigste Methode ist daher häufig, die Gesellschaft zu erwerben, die Eigentümerin der Immobilie ist, anstatt die Immobilie selbst zu erwerben.

Weitere Gebühren für den Erwerb von Grundstücken in Finnland sind die Gebühr für die Kaufvertragsbestätigung und eine Bearbeitungsgebühr für die Eintragung des Eigentumsrechts im Grundbuch. 


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Unser deutschsprachiger CBBL-Anwalt in Helsinki, Herr Advokat Mikko Sundström, berät Sie gerne: sundstrom@cbbl-lawyers.de, Tel. +358 – 45 – 179 4114


Stand der Bearbeitung: Januar 2021