Immobilientransaktionen in den USA

Von unserem deutschsprachigen CBBL-Anwalt in New York, Herrn Moritz C. Schumann, Rechtsanwalt & Attorney at Law, schumann@cbbl-lawyers.de, Tel. +1 646 502 5944, sbuslaw.com

Grundlegende Informationen zu US Commercial und Residential Real Estate Transaktionen mit wichtigen Hinweisen für ausländische Investoren.

1. Gibt es einen Anwaltszwang für Immobilientransaktionen in den USA?

In einigen US-Bundesstaaten können sog. Title Companies die Erstellung sämtlicher Dokumente für Immobilientransaktionen für den Käufer und den Verkäufer übernehmen. In anderen Bundesstaaten, wie zum Beispiel in New York, ist ein Anwalt für den Abschluss des Verkaufs oder des Kaufs einer Immobilie erforderlich.

Bei einem Immobiliengeschäft ist der Kaufvertrag über die Immobilie die wesentliche Grundlage. Eine Besonderheit ist, dass Immobilienkaufverträge tatsächlich erfüllt werden müssen, da der Käufer ansonsten gegen den Verkäufer auf Specific Performance klagen kann, d. h. auf vertragsgemäße Erfüllung (Übereignung und Übergabe der Immobilie). Dies ist deswegen außergewöhnlich für Verträge in den USA, da der US-Rechtsgedanke bei Vertragsverletzungen grundsätzlich auf einen Ausgleich durch Schadensersatzzahlungen gerichtet ist. Es ist beim Abschluss eines Vertrages über Immobilien stets empfehlenswert, Rechtsberatung auch dann einzuholen, wenn in dem betreffenden US-Staat kein Rechtsanwaltszwang besteht.

Zu beachten ist, dass Rechtsanwaltskanzleien in den USA Immobilientransaktionen auch dann rechtlich betreuen können, wenn sie in einem anderen US-Bundesstaat ansässig sind als in dem Staat, in dem die Immobilientransaktion stattfindet. So kann eine New Yorker Rechtsanwaltskanzlei problemlos einen Immobilienkauf oder -verkauf beispielsweise in Florida rechtlich vorbereiten und begleiten.

2. Wie wird das Eigentum an einer Wohnimmobilie in den USA übertragen?

Im Gegensatz zu Deutschland gibt es in den USA kein Grundbuch, sondern ein Register. Die Eintragung in das Register ist jedoch nicht zwingend vorgeschrieben. Das Eigentum an einer Wohnimmobilie – mit Ausnahme von Cooperatives (Co-ops) – geht mittels Übertragung einer Eigentumsurkunde (Deed) über. Diese Eigentumsurkunde wird vom Verkäufer unterschrieben und notariell beglaubigt.

Die Title Company ist ein wesentlicher Bestandteil der Übertragung von Immobilien in den USA. Eine der wichtigsten Aufgaben einer Title Company besteht darin, den Title der Immobilie im Wege eines Title Searches zu prüfen und zu bestätigen, dass ein Clear Title vorhanden ist, der auf den neuen Käufer übertragen werden kann. Die Title Company stellt dabei sicher, dass der Verkäufer rechtmäßiger Eigentümer der Immobilie ist und den Title rechtlich übertragen kann. Im Anschluss an dieses Verfahren stellt die Title Company eine Title Insurance Policy aus, in der die Unbedenklichkeit des Titels bestätigt wird. Die Title Company benötigt in der Regel zwei bis vier Wochen, um das Verfahren der Eigentumsübertragung abzuschließen und alle Abschlussdokumente vorzubereiten. Title Companies sind auch beim Closing anwesend, d. h. in dem Zeitpunkt, in dem das Eigentum vom Verkäufer auf den Käufer übergeht.

3. Was ist der Unterschied zwischen einem Co-op und einem Condominium?

Wohnungseigentum gibt es in den USA meist in zwei Formen: Co-op oder Condominium:

• Bei einem Co-op werden Anteile einer Gesellschaft, die (in den meisten Fällen) Eigentümerin eines Grundstücks und des auf dem Grundstück befindlichen Hauses ist, verkauft. Man erhält somit als Käufer keine Deed, sondern ein Aktienzertifikat. Auch erhält man ein Proprietary Lease, d. h. einen Benutzungsvertrag für eine bestimmte Wohnung.
  
• Beim Kauf eines Condominiums wird ein Anteil an einer Allgemeinfläche und eine bestimmte Wohnung gekauft.

In New York City beispielsweise gibt es weit mehr Co-ops als Condominiums. Einigen Schätzungen zufolge sind 75 % der Wohngebäude in New York City Co-ops. Diese Diskrepanz lässt sich größtenteils auf den so genannten Co-op-Konversionsboom der 1980er Jahre zurückführen, als Bauträger eine enorme Zahl von Mietgebäuden in Co-ops umwandelten. Zudem gibt es die Rechtsform des Condominiums in New York erst seit den späten 1960-er Jahren.
Die meisten Neubauten werden in der Form von Condominiums gestaltet.

4. Gibt es Erwerbs- bzw. Verkaufsbeschränkungen hinsichtlich Wohnimmobilien für/ von Ausländer(n), die beachtet werden müssen?

Ausländische Käufer von Immobilen sind US-amerikanischen Käufern steuerrechtlich gleichgestellt.

Verkauft jedoch ein Ausländer, der in den USA sonst nicht einkommenssteuerpflichtig ist, eine Immobilie, dann fällt für diesen Verkauf Withholding Tax an. Dies bedeutet, dass je nach Höhe des Kaufpreises beim Verkauf einer Wohnimmobilie 15 % des Kaufpreises (10 % bei Immobilien unter 1 Million $ Verkaufspreis) an die US-Steuerbehörde abgeführt werden muss. Im Folgejahr wird dann – im Rahmen eines Steuerausgleichs – die korrekte Kapitalertragssteuer berechnet und die Withholding Tax betragsmäßig nach unten berichtigt.

5. Was ist beim Kauf und Verkauf einer Gewerbeimmobilie in den USA zu beachten?

Kauf und Verkauf von Gewerbeimmobilien sind oft komplexe und langwierige Prozesse, die in verschiedenen Etappen ablaufen. Obwohl jede Transaktion ihre eigenen Besonderheiten aufweist, laufen die meisten Kauf- und Verkaufstransaktionen für Gewerbeimmobilien nach demselben Schema ab. Zu den allgemeinen Schritten – die idealerweise von einem in den USA ansässigen Anwalt betreut wird, dessen Kanzlei ihren Sitz nicht unbedingt in dem Staat haben muss, in dem die Transaktion stattfindet – gehören:

• Ausarbeitung und Verhandlung der Absichtserklärung (Letter of Intent (LOI))
• Entwurf und Verhandlung des Immobilienkaufvertrages
• Durchführung oder Leitung der Due-Diligence-Prüfung
• Erfüllen der Bedingungen vor dem Abschluss des Immobilienkaufvertrages und Vorbereitung des Abschlusses
• Closing
• Klärung von Fragen nach dem Closing.

Da bestimmte Aspekte eines gewerblichen Immobilienkaufs und -verkaufs auch den spezifischen Gesetzen und Gepflogenheiten des jeweiligen Bundesstaates unterliegen, in dem sich die Immobilie befindet, ist es in der Praxis notwendig, sich Rechtsberatung zu den Gesetzen und Gepflogenheiten des jeweiligen Staates einzuholen.

6. Was sind die wesentlichen Unterschiede zwischen der Vermietung einer Wohnimmobilie und einer Gewerbeimmobilie in den USA?

Falls der Immobilienkauf primär als Investition gedacht ist, sollten bei der Wahl, ob eine Gewerbe- oder eine Wohnimmobilie gekauft wird, insbesondere auch die damit zusammenhängenden rechtlichen Verpflichtungen gegenüber den Mietern berücksichtigt werden. Bei der Vermietung von Wohn- und Gewerbeimmobilien sind nämlich folgende Unterschiede zu beachten:

Der Vorteil der Vermietung einer Gewerbeimmobilie ist, dass der Mieter keine sog. Implied Warranty of Habitability gegen den Vermieter geltend machen kann. Bei einer Vermietung zu Wohnzwecken hat der Mieter einen solchen Anspruch. Eine Implied Warranty of Habitability ist eine Garantie des Vermieters, durch die er gewährleistet, dass der Vermieter die Immobilie so instand hält, dass sie für Menschen bewohnbar ist. Bei einem gewerblichen Mietvertrag in den USA wird die Verantwortung für etwaige Reparaturen in der Regel durch die Vertragsbedingungen des gewerblichen Mietvertrags geregelt. Ob der Vermieter oder der Mieter die Verantwortung für anfallende Reparaturen trägt, wird daher in der Regel von Fall zu Fall vertraglich geregelt.

Bei der Vermietung einer Wohnimmobilie muss die Warranty of Habitability stets gewährleistet sein. Verletzt der Vermieter diese Verpflichtung, hat der Mieter – abhängig vom jeweiligen US-Bundesstaat – unterschiedliche Rechte und Möglichkeiten. Meistens kann der Mieter eine Mietminderung vornehmen oder einen Teil der Miete oder sogar die Gesamtmiete zurückhalten.

Ein weiterer Unterschied besteht darin, dass jeweils unterschiedliche sog. Repair Covenants gelten: Der Vermieter einer Gewerbeimmobilie kann von seinem gewerblichen Mieter Reparaturen und Instandhaltungen der Immobilie verlangen. Dies ist bei Wohnimmobilien nicht möglich. Der Mieter einer Wohnimmobilie ist nur verpflichtet, routinemäßige Reparaturen (mit Ausnahme von gewöhnlichen Abnutzungsreparaturen) auszuführen und die Räumlichkeiten instand zu halten.

Eine Gemeinsamkeit der Vermietung bei beiden Immobilientypen besteht darin, dass der Vermieter den sog. Covenant of Quiet Enjoyment garantieren muss. Der Covenant of Quiet Enjoyment gibt dem Mieter das Recht, die gemieteten Räumlichkeiten für die vereinbarten Zwecke zu nutzen, ohne dass der Vermieter oder eine im Namen des Vermieters handelnde Partei ihn dabei stört. Entgegen dem Namen bedeutet der Covenant of Quiet Enjoyment nicht, dass die Räumlichkeiten „angenehm“ oder frei von Lrm sein müssen. Vielmehr handelt es sich beim Covenant of Quiet Enjoyment im Wesentlichen um eine doppelte Garantie, nämlich als

• Schutz vor Rechtsmängeln und als
• Schutz gegen sonstige Beeinträchtigungen der Nutzung der Räumlichkeiten durch den Mieter.

7. Welche wesentlichen steuerlichen Risiken sind bei einem Immobilienkauf in den USA zu beachten?

Die steuerlichen Risiken bei einem Kauf oder Verkauf einer Immobilie in den USA sind von Bundesstaat zu Bundesstaat unterschiedlich. Für die steuerliche Risikoanalyse bei einem Immobilienkauf ist von wesentlicher Bedeutung, ob die Immobilie persönlich oder durch eine US-Gesellschaft gehalten werden soll. Abhängig davon gibt es steuerliche Besonderheiten und Begünstigungen, die von Fall zu Fall unterschiedlich sind.

8. Welche wesentlichen einkommensteuerlichen Risiken sind bei der Vermietung einer Immobilie in den USA als Ausländer zu beachten?

Die einkommensteuerlichen Folgen hängen von der Nutzung der Immobilie ab. Wenn eine Immobilie persönlich genutzt wird, wie z. B. als Ferienhaus, das kein Einkommen generiert, dann kann davon ausgegangen werden, dass keine Income Tax anfällt.

Wenn jedoch durch die Immobilie Mieteinnahmen in den USA erzielt werden, wendet der Internal Revenue Service (IRS) zwei unterschiedliche Ansätze zur Besteuerung des Einkommens ausländischer Personen an:

Nach dem ersten Ansatz werden ausländische Personen, deren Einkünfte tatsächlich mit der Ausübung eines US-Gewerbes oder -Geschäfts zusammenhängen, auf den Betrag der tatsächlich damit zusammenhängenden Einkünfte abzüglich der Ausgaben, die diesen Einkünften zugeordnet werden können, besteuert. Der Nettobetrag (= Einkünfte abzgl. Ausgaben) wird mit dem regulären Steuersatz besteuert, der auch für US-Personen gilt. Alternativ kann das Einkommen auch als feststehend, bestimmbar, jährlich oder periodisch (Fixed, Determinable, Annual, or Periodic (FDAP)) bezeichnet werden. Im Allgemeinen handelt es sich bei Einkünften aus US-Quellen in Form von Zinsen, Dividenden, Mieten oder Lizenzgebühren um FDAP-Einkommen, das mit einem Pauschalsatz von 30 % des Bruttoeinkommens ohne Abzüge besteuert wird. Bei Mieteinnahmen, die nicht als „effektiv damit zusammenhängend“ gelten, hat der Vermieter die Wahl, die Einnahmen auf Nettobasis zu versteuern.

In Ausnahmefällen kann eine ausländische Person, die sich über einen bestimmten Zeitraum in den USA aufhält, unter bestimmten Umständen für die Zwecke der US-Einkommensteuer als in den USA ansässig gelten und folglich verpflichtet sein, eine US-Einkommensteuererklärung abzugeben und Steuern auf das weltweite Einkommen zu zahlen.

Sie haben Fragen zu US Commercial und Residential Real Estate Transaktionen? Sprechen Sie uns gerne an!

Unser deutschsprachiger CBBL-Partneranwalt Herr Rechtsanwalt Moritz C. Schumann und sein Team in New York stehen Ihnen gerne zur Verfügung: schumann@cbbl-lawyers.de, Tel. +1 646 502 5944

Stand der Bearbeitung: März 2023