Immobilienkauf in Ägypten

1.    Grundsätzliche Regelungen zum Immobilienerwerb in Ägypten

Die Eigentumsübertragung an Immobilien ist in Ägypten nicht einheitlich geregelt.

a)    Der Erwerb von Immobilien im Stadtgebiet von Kairo

In älteren Bezirken, wie z.B. Maadi, Downtown oder Zamalek, erhält ein Käufer – nach Abschluss des Kaufvertrags – mit der Inbesitznahme der Immobilie auch das Eigentum an der Immobilie. 

In den neueren Bezirken, wie z.B. New Cairo oder 6th. of October City, wird das Eigentum allerdings nicht durch Inbesitznahme durch den Käufer erworben. Grund dafür ist, dass Grundstücke, auf welchen neue Immobilien gebaut werden sollen, dem Käufer durch ministeriellen Beschluss zwar zugesagt werden, aber nur unter der Bedingung, dass das Eigentum erst nach der Vollendung eines vom Staat vorgelegten Bebauungsplan, übertragen wird. Die Umsetzung eines solchen Bebauungsplans kann Jahre dauern. Auch in der Zeit danach kann die Übertragung des Eigentums auf den Käufer noch Jahre dauern.

Dies kann für einen ausländischen Investor, der Immobilien in neueren Bezirken nach Fertigstellung gleich weiterverkaufen möchte, bedeuten, dass er keinen sofortigen Eigentumsnachweis bekommt und daher nicht weiterverkaufen kann.

b)    Der Erwerb von außerstädtischen Immobilien

Bei außerstädtischen Immobilien wird zwischen den Gebietsarten (Wüstenland, Agrarflächen oder Touristengebiete), der Objektsgröße und dem Nutzungszweck (privat oder gewerblich) unterschieden; näheres dazu unten. Beschränkungen können für Eigentum, Besitz und Nutzungsrechte an den betreffenden Grundstücken gelten.
 

2.    Eigentumsnachweis beim Erwerb einer Immobilie in Ägypten

Das Eigentum an Immobilien wird nach ägyptischem Recht durch die Eintragung beim Notar nachgewiesen. Dies erfolgt durch die Ausstellung eines sogenannten „Grünen Vertrags“, der bestätigt, dass die jeweilige Immobilie sowie ihr derzeitiger Eigentümer in das staatliche Immobilienregister eingetragen sind. Durch den Grünen Vertrag wird die Unverletzlichkeit des Eigentums durch den Staat garantiert.

Es ist jedoch zu beachten, dass Immobilien, die im Eigentum von ausländischen Staatsangehörigen/Gesellschaften stehen, während eines Zeitraums von fünf Jahren ab dem Datum der Eintragung weder verkauft noch vermietet werden können. Handelt es sich um unbebautes Land, so muss dieses innerhalb von fünf Jahren bebaut werden.
 

3.    Erwerbsbeschränkungen für ausländische Investoren

Grundsätzlich dürfen ausländische Investoren nach ägyptischem Recht (Gesetz Nr. (230) von 1996) Immobilien in Ägypten käuflich erwerben und bewohnen. 

a)    Erwerbsverbot für landwirtschaftliche Flächen

Allerdings besteht gemäß Gesetz Nr. (16) aus dem Jahre 1963 für ausländische Staatsangehörige (natürliche Personen und Unternehmen) ein absolutes Erwerbsverbot für landwirtschaftliche Flächen, deren Erwerb ausschließlich ägyptischen Staatsangehörigen vorbehalten ist. 

b)    Hinsichtlich von Wüstenland gilt Folgendes

Für Partnerschaften, Genossenschaften und Kommanditgesellschaften gilt eine flächenmäßige Begrenzung für den Erwerb von Wüstenland von maximal 10.000 Feddan (1 Feddan = 0.42 ha). Hierbei darf der Anteil eines einzelnen Gesellschafters bei Personengesellschaften (Partnerschaften und Kommanditgesellschaften) bei maximal 150 Feddan, hinsichtlich Genossenschaften bei maximal 30 Feddan liegen.
Für Aktiengesellschaften (S.A.E.) liegt die Begrenzung bei 50.000 Feddan. Eine Anteilsbeschränkung gibt es hier nicht.

c)    Wohnimmobilien

Interessiert sich ein Investor abseits der geschäftlichen Komponente zusätzlich für einen Immobilienerwerb zu reinen Wohnzwecken, so sind im Wesentlichen folgende Einschränkungen zu beachten:
i.    Ausländische Staatsangehörige dürfen nicht mehr als zwei Immobilien in Ägypten erwerben,
ii.    welche ausschließlich den Wohnzwecken des Käufers und seiner Familie dienen dürfen, 
iii.    wobei der Erwerb grundsätzlich nur auf Gebieten erfolgen darf, die nicht als historische Stätten gekennzeichnet sind. Ausnahmen hiervon bedürfen der Genehmigung durch den Premierminister;
iv.    Zudem darf jede Immobilie maximal 4.000 Quadratmeter groß sein.

d)    Touristengebiete

Eine Gleichstellung von ausländischen Staatsangehörigen und Ägyptern beim Erwerb von Wohneinheiten erfolgt hingegen in diversen Touristengebieten, wie an der Nordküste am Mittelmeer oder in Hurghada am Roten Meer.

e)    Ehemalig ägyptische Staatsangehörige

Für Personen, die ihre ägyptische Staatsangehörigkeit zugunsten des Erwerbs der deutschen Staatsbürgerschaft aufgegeben haben, gelten dieselben Regeln wie für sonstige ausländische Staatsangehörige.

Zusammenfassung
Bei Erwerb außerstädtischen Eigentums müssen ausländische Investoren verschiedene Umstände – wie Nutzungszweck, Gebietsarten und Maximalfläche des Projekts – beachten, um das im Einzelfall angestrebte Vorhaben gesetzeskonform umsetzen zu können.
 

4.    Wesentliche rechtliche Risiken, die beim Immobilienerwerb in Ägypten durch ausländische Käufer zu beachten sind

Für die Registrierung von Immobilien auf den Namen von ausländischen Staatsangehörigen ist ein besonderes Notariat beim Justizministerium gegründet worden, welches dem ägyptischen Justizministerium unterstellt ist. Dieses Notariat hat die Aufgabe, die Registrierungsanträge von Ausländern an die ägyptischen Sicherheitsbehörden weiterzuleiten.

Erst wenn dem ausländischen Staatsangehörigen eine Unbedenklichkeitsbescheinigung ausgestellt wurde, kann das Eigentum an der betreffenden Immobilie auf seinen Namen registriert werden.

Es besteht zwar das Risiko, dass die Sicherheitsbehörden den Antrag ablehnen, ohne dass man über den Grund der Ablehnung informiert wird. Dieses dürfte aber bei Investoren aus Deutschland, Österreich und der Schweiz eher gering einzuschätzen sein.
 

5.    Kosten und Steuern beim Erwerb einer Immobilie in Ägypten

a)    Steuerlich werden ausländischen Staatsangehörigen in Ägypten wie Inländer behandelt.

b)    Die beim Immobilienerwerb entstehenden Kosten können je nach Standort der Immobilie variieren. Die Höhe der Eintragungsgebühren hängt vom Gesamtwert der Immobilie ab, der im Kaufvertrag zwischen dem Verkäufer und dem Käufer angegeben ist. Außerdem wird gemäß Artikel 42 des ägyptischen Gesetzes Nr. (158) aus dem Jahr 2008 eine Steuer in Höhe von 2,5 % und ohne Ermäßigung auf den Gesamtwert der gekauften Immobilie erhoben. Diese Steuer ist vom Verkäufer zu zahlen; die Parteien können jedoch vereinbaren, dass der Käufer die Steuer trägt oder sie aufteilen.

c)    Gemäß Artikel 12 des ägyptischen Gesetzes Nr. (196) von 2008 muss der Eigentümer eine Steuer in Höhe von 10 % des jährlichen Mietwerts nach Abzug von 30 % für Wohneinheiten und 32 % für Nicht-Wohneinheiten als Gegenleistung für die vom Steuerzahler getätigten Instandhaltungskosten entrichten.
 

6.    Immobilien-Finanzierung durch Banken in Ägypten 

In Ägypten dürfen nur Banken Immobilienkäufe finanzieren, die auch bei der Zentralbank registriert sind. Keine einzige deutsche Bank hat in Ägypten eine Niederlassung. Daher dürfen deutsche Banken gewerbliche Immobilienvorhaben in Ägypten nicht finanzieren und die Finanzierung muss i.d.R. über eine ägyptische Bank erfolgen.

Aus rechtlicher Sicht gibt es für ausländische Staatsangehörige oder ausländische Unternehmen keine Beschränkungen bei der Vergabe von Krediten für den Erwerb einer Immobilie. Dennoch hat jede Bank ihre eigenen Anforderungen und Risikomanagementverfahren, die zu bestimmten Einschränkungen führen können. 

In der Praxis sind die beiden Mindest-Voraussetzungen für die Kreditvergabe an ausländische Kunden die Vorlage der Kopie eines gültigen Reisepasses und sowie einer Aufenthaltsgenehmigung.
 

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Unser deutschsprachiger CBBL-Anwalt in Kairo, Herr Rechtsanwalt Dr. Christian Ule, berät Sie gerne: ule@cbbl-lawyers.de, Tel. +20 - 2 - 239 143 44, Mobil +49 - 177 - 524 1124


Stand der Bearbeitung: März 2022