Registrierung von Grundstücken und Immobilien in Ägypten

Von unseren deutschsprachigen CBBL-Anwälten in Kairo, Herrn Rechtsanwalt Dr. Christian Ule, ule@cbbl-lawyers.de, und Frau Rechtsanwältin Sophie Greiner, s.greiner@cbbl-lawyers.de, Tel. +20 - 2 - 239 143 44, mideastlaw.de

Ein Überblick zur Registrierung von Grundstücken und Immobilien in Ägypten nach dem neuen ägyptischen Immobilienregistrierungsgesetz mit nützlichen Hinweisen für ausländische Investoren.

Dank des am 06.05.2022 in Kraft getretenen Immobilienregistrierungsgesetzes Real Estate Registration Law No. 9/2022 (nachstehend das „Registrierungsgesetz“) wurde der Registrierungsprozess von Grundstücken und Immobilien in Ägypten nicht nur deutlich vereinfacht, sondern auch beschleunigt.

1. Was ist das Ziel des neuen ägyptischen Registrierungsgesetzes?
2. Was ändert sich durch das neue ägyptische Registrierungsgesetz?
3. Wie läuft das Registrierungsverfahren in Ägypten nach dem neuen Registrierungsgesetz ab?
4. Was kostet die Registrierung eines Grundstücks bzw. einer Immobilie in Ägypten?
5. Ausblick
   

1. Was ist das Ziel des neuen ägyptischen Registrierungsgesetzes?

Um Eigentum zu schützen, gerichtliche Streitigkeiten zu reduzieren und den Nutzen von Immobilien zu maximieren, ist es notwendig, sich gleich mit Erwerb einer Immobilie oder eines Grundstücks als Eigentümer registrieren zu lassen. Nach Angaben des ägyptischen Justizministers waren jedoch mehr als 95 % der ägyptischen Grundstücke und Immobilien vor dem Inkrafttreten des Registrierungsgesetzes bislang nicht registriert. Dies war auf ein komplexes, zeitaufwendiges Eintragungsverfahren sowie die damit einhergehende Verpflichtung zur Zahlung der Grunderwerbsteuer zurückzuführen.

Mit dem Registrierungsgesetz soll nun die Bereitschaft der Eigentümer zur Eintragung von Immobilien und Grundstücken sowie der Verkauf dieser gefördert werden.

2. Was ändert sich durch das neue ägyptische Registrierungsgesetz?

Mit dem Registrierungsgesetz wird das bisherige Immobilienregistrierungsgesetz Real Estate Registration Law No. 114/1946 reformiert; insbesondere ist das Registrierungsverfahren nicht mehr von der Entrichtung der Grunderwerbsteuer Real Estate Transaction Tax in Höhe von 2,5 % abhängig.

Zudem ist nicht mehr erforderlich, dass zunächst der Voreigentümer die Immobilie oder das Grundstück registriert, bevor es der Erwerber tun kann. Ein Nachweis über die früheren Eigentumsverhältnisse ist somit nicht mehr erforderlich.

Der gesamte Registrierungsprozess dauert nunmehr maximal 37 Tage (statt 2 Jahre nach altem Recht), wovon 30 Tage für die Eintragung und 7 Tage für eventuelle Beschwerden vorgesehen sind.

3. Wie läuft das Registrierungsverfahren in Ägypten nach dem neuen Registrierungsgesetz ab?

a. Ablauf des Verfahrens

Zur Registrierung einer Immobilie oder eines Grundstücks hat der Eigentümer ein durch das Registrierungsgesetz nunmehr vereinfachtes Registrierungsverfahren zu durchlaufen, das sich in folgende Schritte aufteilt:

(1) Erwerb eines Formulars beim ägyptischen Grundbuchamt

Zunächst ist ein Formular beim ägyptischen Grundbuchamt zu erwerben, welches alternativ

• in Papierform bei dem Grundbuchamt, in dessen Zuständigkeitsbereich sich die einzutragende Immobilie befindet, oder
• digital

erworben werden kann. Welches Formular (in Papierform oder digital) zu wählen ist, richtet sich nach Art des Eigentumserwerbs bzw. nach Art des Eigentumsnachweises.

(2) Beifügen der erforderlichen Unterlagen

Welche Dokumente dem Antrag beizufügen sind, richtet sich nach der Art des ausgewählten Formulars. Folgende Dokumente sind stets einzureichen:

• Kopie der Reisepässe / Personalausweise beider Vertragsparteien (Verkäufer und Käufer)
• Personenstandsangaben zu beiden Vertragsparteien
• Rechtsgrundlage für den Registrierungsantrag
• Alternativ:
  (aa) Katasterauszug (Amtliche Kartenkoordinaten, aus denen die Lage des Grundstücks hervorgeht, oder jedes andere amtliche Dokument, das diese Angaben enthält), oder
  (bb) Auszug der Militärvermessungsverwaltung des Planungsministeriums, der Zentralagentur für öffentliche Mobilisierung und Statistik oder eines anderen Katasteramts, dessen Arbeit von diesen Stellen anerkannt wird
• Für Immobilien, die nach dem 01.06.1992 erbaut wurden: Baugenehmigung
• Für Immobilien, die vor dem 01.06.1992 erbaut wurden: Sonstiges Dokument, welches den Wohnsitz belegt

(3) Einreichung des Antrags

Der Antrag ist von beiden Vertragsparteien oder bei anderen Dokumenten (wie z.B. Gerichtsurteilen) vom Begünstigten zu unterzeichnen. Liegen mehrere Anträge für dieselbe Immobilie vor, werden sie in der Reihenfolge des Eingangsdatums geprüft. Innerhalb von 24 Stunden erhält der Antragsteller eine SMS an die in seinem Antrag angegebene Telefonnummer, in der bestätigt wird, dass sein Antrag angenommen oder abgelehnt wurde. Fehlen Unterlagen, wird das Verfahren ausgesetzt und der Antragsteller wird aufgefordert, diese innerhalb von 15 Tagen nachzureichen.

(4) Abschluss des Verfahrens

Der Antrag und die Unterlagen werden vom zuständigen Grundbuchamt beglaubigt und in das Grundbuch eingetragen. Der Antragsteller wird sodann per SMS benachrichtigt, dass der Vorgang abgeschlossen ist und das Dokument erfolgreich registriert wurde.

Das Verfahren findet somit durch die Abholung der beglaubigten und beim Grundbuchamt veröffentlichten Registrierungsdokumente nach Ablauf von max. 37 Tagen (ab Datum der Antragseinreichung) seinen Abschluss.

b. Welches Formular ist einzureichen?

Um einen Registrierungsantrag zu stellen, hat der Eigentümer zwischen sieben verschiedenen Formularen zu wählen. Welches Formular das richtige ist, richtet sich dabei nach der Art, durch die das Eigentum erworben wurde bzw. danach, wie die Eigentümerstellung nachgewiesen werden kann.

Jedes Formular enthält zudem weiterführende Informationen darüber, welche spezifischen Dokumente im vorliegenden Fall zusammen mit dem Antrag einzureichen sind.

Zwischen folgenden Erwerbsarten / Eigentumsnachweismöglichkeiten ist zu unterscheiden:

• Immobilientransaktionen oder Immobilienkaufverträge: Jede Handlung oder Vertrag, die / der zur Übertragung, Schaffung, Änderung, zum Erlöschen oder zur Bestätigung eines dinglichen Haupt- oder Nebenrechts führt (z.B. Eigentum, Dienstbarkeit, Nießbrauch, Wohnrecht, Hypothek und Pfandrecht oder ein ähnliches Eigentumsrecht).
• Endgültige Urteile über dingliche Rechte: Endgültiges Urteil über die Übertragung, Begründung, Änderung, Erlöschen oder Bestätigung der genannten dinglichen Haupt- oder Nebenrechte.
• Pachtvertrag oder ähnliches Dokument: Jeder / jedes Miet-, Pachtvertrag und ähnliches Dokument, das sich auf die Nutzung der Immobilie bezieht und dessen Laufzeit mehr als 9 Jahre beträgt.
• Freigabe und Übertragung von Mietvorschüssen: Freigabe und Überweisung von mehr als drei Jahresmieten im Voraus.
• Erbschaftsbestätigung und Erbfolge: Gesetzliche Erbschaftserklärung (z.B. Erbschein) oder jeder andere Akt, der das Recht auf Erbschaft bestätigt.
• Streitigkeiten über dingliche Rechte und Ansprüche auf Vertragsgültigkeit: Ansprüche auf eines der dinglichen Rechte und / oder Ansprüche auf die Gültigkeit des dinglichen Vertrages.
• Entscheidende Immobilienereignisse und Titeländerungen: Wesentliche Tatsachen, die zur Begründung, Übertragung, Änderung, zum Erlöschen oder zur Bestätigung eines dinglichen Rechts führen, wie z.B. der Erwerb von Eigentum oder Besitz in Verbindung mit einer Urkunde.

c. Wie erhalte ich den Katasterauszug meines Grundstücks bzw. meiner Immobilie in Ägypten?

Um in Ägypten einen Katasterauszug zu erhalten, ist die Einreichung eines Online-Antrags auf Erteilung einer Vermessungsurkunde (Documented Survey Certificate) im Onlineportal des Technologiezentrums für Grundbucheintragungen und die Entrichtung der hierfür anfallenden Gebühren erforderlich.

Nach Eingang des Antrags setzt sich das ägyptische Technologiezentrum mit dem Antragsteller in Verbindung und ein Spezialist führt die Katastervermessung des Grundstücks durch. Anschließend wird die Bescheinigung ausgestellt und der Katasterauszug des Grundstücks bzw. der Immobilie dem Antragsteller zugeschickt.

4. Was kostet die Registrierung eines Grundstücks bzw. einer Immobilie in Ägypten?

Das ägyptische Gesetz legt eine maximale Gebühr von 3.900 EGP (derzeit ca. 120 EUR) für die Registrierung von Grundstücken bzw. Immobilien fest.

Der Erwerb eines Immobilienregistrierungsformulars kostet 100 EGP (derzeit ca. 3 EUR), der Preis für eine Vermessungsurkunde liegt bei 5 EGP (derzeit ca. 0,15 EUR); hinzu kommen Vermessungsgebühren, die nach der Anfrage berechnet werden und je nach Gesamtfläche variieren können. Die Vermessungsgebühren liegen meist zwischen 3.000 und 10.000 EGP (derzeit ca. 85 - 300 EUR).

5. Ausblick

Das neue ägyptische Registrierungsgesetz ist sowohl in rechtlicher als auch praktischer Hinsicht ein wichtiger Schritt nach vorne. Zum einen wurde durch die Abtrennung von der Grunderwerbsteuer einerseits der hohe Kostenaufwand reduziert; zum anderen wurde nun ein nutzerfreundlicher, vereinfachter und schneller Registrierungsprozess von Grundstücken und Immobilien umgesetzt.

Das Gesetzt sorgt dafür, dass Eigentümer ihre Eigentumsposition Dritten gegenüber schneller dokumentieren und entgegenhalten können, was neben höherer Rechtssicherheit auch den Handel mit ägyptischen Grundstücken und Immobilien wieder attraktiv macht.

Sie haben weitere Fragen zur Registrierung von Immobilien und Grundstücken in Ägypten? Sprechen Sie uns an!

Unser deutschsprachiger CBBL-Anwalt in Kairo, Herr Rechtsanwalt Dr. Christian Ule, berät Sie gerne: ule@cbbl-lawyers.de, Tel. +20 - 2 - 239 143 44

Stand der Bearbeitung: Januar 2024