Baurecht in Rumänien

 von Herrn Rechtsanwalt Christian Weident, bukarest@stalfort.ro, Tel. +40 - 2 - 130 103 53


Wichtigste Voraussetzungen für die Bebauung von Grundstücken in Rumänien

1.    Welche Möglichkeiten zur Bebauung gibt es generell?

2.    Worauf ist bei der Grundstückswahl zu achten?

3.    Wie wird ein Grundstück vom Außen- in den Innenbereich überführt?

4.    Wie werden Ackerflächen in Bauland umgewidmet?

5.    Wann ist eine Baugenehmigung erforderlich?

6.    Wie läuft das Baugenehmigungsverfahren ab?


Antworten


1.    Welche Möglichkeiten zur Bebauung gibt es generell?

Zur Realisierung von Bauvorhaben (Retail Parks, Produktions- oder Lagerhallen, Büros oder Wohnflächen) in Rumänien können zunächst Gesellschaften, die bereits Immobilienbestand haben, erworben werden. Einige Investoren mieten die erforderlichen Flächen; der Großteil optiert erfahrungsgemäß jedoch für den Kauf von Grundstücken und die anschließende Bebauung nach eigenen Vorstellungen. Natürlich sind Kombinationen aus den o.g. Vorgehensweisen denkbar (z.B. die Miete künftiger, nach den Plänen des Investors zu errichtenden Bauten).


2.    Worauf ist bei der Grundstückswahl zu achten?

Bei der Auswahl des Grundstücks und der weiteren Entwicklung ist aus juristischer und technischer Sicht Vorsicht geboten.

Zunächst dürfen nach rumänischem Recht nur im Innenbereich (intravilan) gelegene Grundstücke, die als Bauland (teren curti constructii) eingetragen sind, bebaut werden. Im Außenbereich (extravilan) gelegene Grundstücke müssen daher grundsätzlich erst in den Innenbereich überführt werden, um einen Bau zu ermöglichen. Ackerflächen (teren agricol) müssen dementsprechend in Bauland umgewidmet werden, um das Bauvorhaben angehen zu können.

Selbstverständlich ist schließlich auch in Rumänien grundsätzlich keine Baumaßnahme ohne eine Baugenehmigung zulässig.


3.    Wie wird ein Grundstück vom Außen- in den Innenbereich überführt?

Die Überführung eines Grundstücks vom Außen- in den Innenbereich bedarf grundsätzlich der Genehmigung eines Gebietsbebauungsplans (plan urbanistic zonal, kurz „PUZ“). Ein PUZ wird durch den Stadt- bzw. Gemeinderat (consiliu local) beschlossen; als Grundlage dazu dient eine vom Investor vorzulegende Dokumentation.

Vor der Beantragung des Gebietsbebauungsplanes (PUZ) beantragt der Investor ein sog. Urbanismuszertifikat (certificat de urbanism). In diesem Vorbescheid wird angegeben, welche Genehmigungen für das begehrte Dokument erforderlich sind.

Für einen PUZ gilt es grundsätzlich relativ viele Zustimmungen und Vorgenehmigungen verschiedener Behörden oder Versorgungsträger zu beantragen bzw. einzuholen. Hierzu können z.B. die Standortszustimmung des Stromnetzbetreibers, Zustimmungen der Wasserbehörde und des leitenden Kreisarchitekten, Beschlüsse der Umweltbehörde, eine Opportunitätszustimmung, eine positive Mitteilung des Kulturministeriums, das Abnahmeprotokoll vom Katasteramt, u.a. gehören

Laut geltender Gesetzgebung ist vor der Erstellung oder Änderung von Gebietsbebauungsplänen ferner ein Verfahren zur Beteiligung der Öffentlichkeit durchzuführen. Hierüber verfasst das zuständige Rathaus bei Beendigung einen Bericht, wonach der PUZ genehmigt werden kann. Für das Genehmigungsverfahren sind in der Regel 3 – 6 Monate einzuplanen.


4.    Wie werden Ackerflächen in Bauland umgewidmet?

Das Verfahren zur Umwidmung von Ackerland in Bauland wurde im Rahmen der letzten Baurechtsnovelle erheblich vereinfacht. Befindet sich das Grundstück im Innenbereich, erfolgt diese Umwandlung seither direkt durch die Baugenehmigung.


5.    Wann ist eine Baugenehmigung erforderlich?

Jede Ausführung von Bauarbeiten in Rumänien erfordert grundsätzlich eine Baugenehmigung (autorizatie de construire).

Für die Ausstellung einer Baugenehmigung ist laut Gesetz Nr. 50/ 1991 vor allem ein dingliches Recht (drept real) an dem zu bebauenden Grundstück erforderlich. Gehört das Grundstück einem Dritten, ist für die Baugenehmigung die Bestellung eines dinglichen Rechts in Form eines sog. Erbbaurechts (drept de superficie) erforderlich. Der Abschluss eines einfachen Mietvertrages mit dem Grundstückseigentümer ist – entgegen einer ab und zu in der Praxis anzutreffenden Praxis - nicht ausreichend: der Mietvertrag verleiht dem Mieter lediglich ein persönliches Nutzungsrecht (drept de folosinta) an dem Grundstück, das kein Recht zur Bebauung begründet.


6.    Wie läuft das Baugenehmigungsverfahren ab?

Aufgrund des Gesetzes Nr. 50/ 1991 besteht das Baugenehmigungsverfahren aus folgenden Etappen:

a.    Einholung eines Urbanismuszertifikates (certificat de urbanism) für die Bebauung des Grundstückes. In diesem Bauvorbescheid erhält der Investor eine Auflistung aller Zustimmungen, Genehmigungen, technischen Dokumentationen und weiteren Unterlagen, die für die Baugenehmigung erforderlich sind

b.    Erhalt aller im Urbanismuszertifikat genannten Genehmigungen und Zustimmungen (z.B. für den Anschluss an die erforderliche Infrastruktur, für den Brand-/Zivil- oder Umweltschutz etc.);

c.    Erstellung der technischen Dokumentation (documentatie tehnica – D.T.) für die Genehmigung der Bauarbeiten durch einen in Rumänien zugelassenen Fachplaner;

d.    Überprüfung bzw. Freigabe der Dokumentation zu c. durch einen zugelassenen Projektüberprüfer (verificator de proiecte);

e.    Zahlung der erforderlichen Gebühren für die Ausstellung der Baugenehmigung;

f.    Einreichung aller o.g. Unterlagen bei der zuständigen Behörde (in aller Regel das zuständige Rathaus).

Die Baugenehmigung wird grundsätzlich binnen 30 Kalendertagen nach Einreichung der vollständigen Dokumentation ausgestellt. In der Praxis kann dies auch länger dauern.

Wie ersichtlich ist, erfordert ein rumänisches Bauvorhaben eine Vielzahl von Maßnahmen. Von besonderer Wichtigkeit ist es, das zu bebauende Grundstück vor dessen Erwerb sowohl rechtlich als auch technisch zu überprüfen; nur so können Hindernisse für den Bau ausgeräumt, aber auch ein möglichst risikofreier Eigentumserwerb gesichert werden.


Stand der Bearbeitung: Januar 2019