Immobilienerwerb in Rumänien

von Herrn Rechtsanwalt Christian Weident, bukarest@stalfort.ro, Tel. +40 - 2 - 130 103 53


1.    Gibt es ein Liegenschaftsregister in Rumänien?

2.    Welche Formerfordernisse sind beim Abschluss von Kaufverträgen über Immobilien zu beachten?

3.    Welche Rolle spielt der Notar beim Immobilienkauf?

4.    Wie erfolgt die Eigentumsübertragung an einer Immobilie in Rumänien?

5.    Dürfen Ausländer rumänische Immobilien erwerben?

6.    Ist vor dem Erwerb von Immobilien in Rumänien eine rechtliche Prüfung erforderlich/ empfehlenswert?


Antworten


1.    Gibt es ein Liegenschaftsregister in Rumänien?


In Rumänien werden alle Immobilien im Grundbuch (cartea funciară) eingetragen. Jede interessierte Person kann durch Beantragung eines aktuellen Grundbuchauszuges zu Informationszwecken (extras de carte funciară de informare) Informationen betreffend eine Immobilie in Rumänien erhalten.

Aus dem Grundbuchauszug ergeben sich die wesentlichen Merkmale der Immobilie, d.h. deren Beschreibung (Lage, Fläche, Nutzungsart) im Teil A, die Eigentumsverhältnisse im Teil B und etwaige Lasten im Teil C.


2.    Welche Formerfordernisse sind beim Abschluss von Kaufverträgen über Immobilien zu beachten?

Immobilienkaufverträge bedürfen zu ihrer Wirksamkeit der notariell beurkundeten Form. Die Unterlassung der Beurkundung führt zu der absoluten Nichtigkeit des Rechtsgeschäfts.

Für den Erwerb von gewissen Arten der Immobilien (insbesondere forst- und landwirtschaftliche Flächen) sind weitere unterschiedliche Formerfordernisse zu beachten. Zunächst bestehen gesetzlich geregelte Vorkaufsrechte zugunsten gewisser Personen (z.B. Miteigentümer, Nachbarn, Pächter, etc.); der Verkauf bestimmter Kategorien von Immobilien setzt ferner die Einholung von Zustimmungen verschiedener Behörden (z.B. das Verteidigungs- oder das Kulturministerium) voraus.


3.    Welche Rolle spielt der Notar beim Immobilienkauf?

Der öffentliche Notar beurkundet den Immobilienkaufvertrag und organisiert die Eintragung des Käufers ins Grundbuch. Da die rumänischen Notare in der Regel sehr kurz gehaltene Musterkaufverträge verwenden, ist es empfehlenswert, den Kaufvertrag durch spezialisierte Anwälte erstellen zu lassen, um die spezifischen Risiken im Einzelfall ausdrücklich zu erfassen.

Für die Beurkundung eines Kaufvertrages ist der Notar verpflichtet, einen aktuellen Grundbuchauszug für die Beurkundung (extras de carte funciară pentru autentificare) vom zuständigen Grundbuch- und Katasteramt einzuholen. Der Grundbuchauszug ist zehn Arbeitstage ab der Beantragung durch den Notar gültig und führt zur „Sperrung des Grundbuchs“ (eine neue Grundbucheintragung ist innerhalb dieser Frist unmöglich). Diese Regel verhindert Änderungen der Rechtslage laut Grundbuchauszug; sie dient der Sicherheit des Käufers, der sich beim Erwerb der Immobilie auf den Grundbuchinhalt verlässt.

Der Notar veranlasst im Nachgang zu der Beurkundung des Kaufvertrages die Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch.


4.    Wie erfolgt die Eigentumsübertragung an einer Immobilie in Rumänien?

Das Eigentum an einer Immobilie wird im rumänischen Recht aufgrund des Kaufvertrages übertragen; es gibt kein Trennungs- bzw. Abstraktionsprinzip wie etwa in Deutschland. Die Grundbucheintragung dient lediglich zum Zweck der Publizität des Eigentumswechsels (d.h. der Sicherung der Drittwirkung des Kaufvertrages). Laut aktuellem Zivilgesetzbuch (in Kraft seit dem 01.10.2011) wird die Grundbucheintragung konstitutive Wirkung haben, nachdem die Katasterarbeiten (d.h. die Vermessung und Grundbucheintragungen aller Grundstücke) in jeder rumänischen Gebietskörperschaft fertiggestellt sind. Derzeit ist es leider nicht absehbar, wann dieses Verfahren beendet wird.


5.    Dürfen Ausländer rumänische Immobilien erwerben?

Staatsbürger eines EU-Mitgliedstaates und juristische Personen, die gemäß dem Gesetz eines EU-Mitgliedstaates gegründet sind, dürfen in Rumänien Grundstücke jeder Nutzungsart frei (d.h. zu denselben Bedingungen wie rumänische Staatsbürger/juristische Personen) erwerben.

Staatsbürger eines Drittstaates sowie juristische Personen, die gemäß dem Gesetz eines Drittstaates gegründet sind, dürfen Grundstücke in Rumänien zu den Bedingungen aus internationalen Abkommen und aufgrund von Gegenseitigkeit erwerben. Es kommt damit grundsätzlich darauf an, zu welchen Bedingungen eine rumänische Person in dem jeweiligen Staat Grundstücke erwerben dürfte.

Bei Missachtung der o.g. Bedingungen ist der Kaufvertrag absolut, d.h. unheilbar, nichtig.

Die o.g. Bedingungen betreffen jedoch lediglich den Erwerb des Eigentums an Grundstücken. Ausländische Personen aus Drittstaaten dürfen das Eigentum an in Rumänien befindlichen Gebäuden grundsätzlich uneingeschränkt erwerben.

Für den Erwerb von Immobilien in Rumänien müssen Ausländer eine rumänische Steuernummer beantragen; dies lässt sich aufgrund einer Vollmacht grundsätzlich innerhalb von 3-5 Werktagen erledigen.


6.    Ist vor dem Erwerb von Immobilien in Rumänien eine rechtliche Prüfung erforderlich/empfehlenswert?

Die rumänische Rechtsordnung kennt lediglich einen eingeschränkten Gutglaubensschutz aufgrund von Grundbucheintragungen. Der öffentliche Notar, der den Kaufvertrag beurkundet, führt in aller Regel auch keine detaillierte Prüfung der Rechtslage der Immobilien (wie. z.B. die Geschichte der Immobilie, deren baurechtlicher Status, etwaige Restitutionsansprüche von Voreigentümern, etc.) durch.

Daher ist die Überprüfung der Rechtslage der Immobilie vor deren Erwerb von wesentlicher Bedeutung. Diese Prüfung erfolgt in der Regel durch spezialisierte Anwälte im Rahmen einer Due Diligence. Während des Verfahrens kann sich der potentielle Erwerber die ins Auge gefasste Immobilie durch Abschluss eines verbindlichen Kaufvorvertrages sichern.

Die Due Diligence dient der Identifizierung der Risiken betreffend das Kaufobjekt sowie der Prüfung, inwieweit die Errichtung erforderlicher Gebäude auf dem Grundstück möglich ist (falls gewünscht). Insbesondere betrachtet sie betreffend jedes Grundstück folgende Aspekte:

  • die Geschichte des Grundstückes (Erwerbsurkunden, Katasterdokumentationen Grundbucheintragungen);
  • dingliche Belastungen;
  • etwaige Restitutionsansprüche Dritter;
  • direkter Zugang des Grundstücks zum öffentlichen Straßennetz;
  • Streitbefangenheit des Grundstückes;
  • Zahlung aller Steuern und Gebühren betreffend das Grundstück;
  • boden- und baurechtlicher Status des Grundstückes;
  • bauplanungsrechtliche Lage (ob Bebauungspläne für das entsprechende Gebiet genehmigt wurden);
  • rechtmäßige Errichtung, Abnahme und Grundbucheintragung bestehender Bauten u.a.

Erst bei zufriedenstellendem Ergebnis der Due Diligence sollte der potentielle Erwerber mit dem Eigentümer den beurkundeten Kaufvertrag über die Immobilie abschließen.


Stand der Bearbeitung: Januar 2019