Strengere Formvorschriften in Rumänien bei Erwerb von Landwirtschaftsgrund im Außenbereich

Von unserem deutschsprachigen CBBL-Anwalt in Bukarest, Herrn Rechtsanwalt Christian Weident, weident@cbbl-lawyers.de, Tel. +40 - 2 - 130 103 53, www.stalfort.ro

Durch das am 13. Oktober 2020 in Kraft getretene rumänische Gesetz Nr. 175/ 2020 („Gesetz 175“) wird der Erwerb von im Außenbereich gelegenen Landwirtschaftsflächen viel formalistischer. Betroffen sind insbesondere EU-Staatsbürger und Ausländer (natürliche und juristische Personen), aber auch rumänische Gesellschaften mit ausländischen Gesellschaftern.

Für den Verkauf derartiger Ackerflächen in Rumänien ist ein zeitaufwendiges, mehrstufiges Vorkaufsrechtsverfahren durchzuführen. Die Besonderheiten dieses Verfahrens, das für ausländische natürliche und juristische Kaufinteressenten problematisch sein kann, werden nachfolgend kurz geschildert.

1. Ebene: Vorkaufsberechtige nach rumänischem Recht

Beim Erwerb von Ackerflächen (Landwirtschaftsgrund) der o.g. Art werden sieben Kategorien von Vorkaufsberechtigten wie folgt bevorzugt:

• 1. Rang: Miteigentümer, Verwandte 1. Grades, Ehegatten, Verwandte bis zum 3. Grad;
• 2. Rang: Eigentümer landwirtschaftlicher Investitionen für Baumkulturen, Weinreben, Hopfen, ausschließlich private Bewässerung und/ oder Pächter;
• 3. Rang: Eigentümer und/ oder Pächter der mit dem zu verkaufenden Land benachbarten landwirtschaftlichen Flächen;
• 4. Rang: junge Farmer;
• 5. Rang: Forschungs- und Entwicklungseinrichtungen in den Bereichen Land-, Forst- und Lebensmittelindustrie sowie Bildungseinrichtungen mit landwirtschaftlichem Profil – für den Erwerb von Ackerflächen, die mit anderen im Eigentum dieser Einheiten befindlichen Flächen benachbart sind, für die Agrarforschung;
• 6. Rang: natürliche Personen mit Wohnsitz/ Aufenthalt in den Ortschaften, in denen sich das Grundstück befindet, oder in den benachbarten Ortschaften;
• 7. Rang: der rumänische Staat.

Restriktive Bedingungen für Pächter als Vorkaufsberechtigte

Pächter, die Grundstücke erwerben möchten, müssen gültige Pachtverträge haben, die mindestens 1 Jahr vor der Veröffentlichung des Verkaufsangebotes eingetragen wurden, und nachweisen, dass sie ihren Wohnsitz/ Sitz/ Aufenthalt während der letzten 5 Jahre in Rumänien hatten (gilt für natürliche und juristische Personen) und die Gesellschafter, welche die Gesellschaft kontrollieren, in den vergangenen 5 Jahren ihren Sitz in Rumänien hatten (gilt für juristische Personen, deren Gesellschafter andere juristische Personen sind).

2. Ebene: Potentielle Käufer von Landwirtschaftsgrund in Rumänien

Wird das Vorkaufsrecht binnen 45 Arbeitstagen von keinem Vorkaufsberechtigten ausgeübt, dürfen die Grundstücke an andere „potentielle Käufer“ verkauft werden, allerdings nur, wenn diese einige kumulative Bedingungen erfüllen.
So müssen natürliche Personen in den letzten 5 Jahren in Rumänien (i) ihren Wohnsitz/ Aufenthalt gehabt, (ii) landwirtschaftliche Tätigkeiten ausgeübt haben und (iii) bei den rumänischen Steuerbehörden angemeldet gewesen sein.

Potentielle Käufer, die juristische Personen sind, müssen in den letzten 5 Jahren in Rumänien (i) ihren Haupt- oder Nebensitz gehabt, (ii) landwirtschaftliche Tätigkeiten ausgeübt und (ii) 75% der Einkünfte aus der Landwirtschaft erwirtschaftet haben. Zudem müssen die Gesellschafter, die die Gesellschaft kontrollieren, in den letzten 5 Jahren ihren Sitz/ Wohnsitz in Rumänien gehabt haben.

3. Ebene: Freie Veräußerung

Wird das Vorkaufsrecht von keinem Vorkaufsberechtigten ausgeübt und erfüllt kein potentieller Käufer die gesetzlichen Bedingungen für den Erwerb der Ackerflächen im Außenbereich innerhalb weiterer 30 Kalendertage, darf die betroffene Landwirtschaftsfläche an jede natürliche oder juristische Person (d.h. inkl. an EU Staatsbürger oder Ausländer) gemäß dem Gesetz verkauft werden.

Steuerpflichten bei Weiterveräußerung

Im Falle des Verkaufs von landwirtschaftlichen Grundstücken innerhalb von 8 Jahren nach deren Erwerb sind extrem hohe Steuern zu entrichten.

Beim direkten Verkauf des Grundstückes (Asset Deal) hat der Verkäufer eine Steuer i.H.v. 80% der Differenz zwischen dem ursprünglichen Kaufpreis und dem aktuellen Verkaufspreis aufgrund der Wertgutachten der Notarkammer zu zahlen.

Die o.g. Steuer kann durch den Abschluss eines Share Deals nicht umgegangen werden; bei der Veräußerung von Mehrheitspaketen an Geschäftsanteilen von Gesellschaften, deren Vermögen zu mehr als 25% aus landwirtschaftlichen Grundstücken besteht, eine Steuer i.H.v. 80% der Differenz zwischen dem Grundstückswert am Erwerbstag und demjenigen am Verkaufstag gemäß den Wertgutachten der Notarkammer zu entrichten ist.

Sanktionen bei Nichteinhaltung der Vorschriften des rumänischen Rechts

Kaufverträge, die die gesetzlichen Regelungen zur Veräußerung von im Außenbereich gelegenen landwirtschaftlichen Grundstücke verletzen, sind laut Gesetz absolut nichtig. Diese Sanktion ist erheblich, da absolute Nichtigkeit nicht geheilt werden kann und das Recht zur Geltendmachung dieser Nichtigkeit auch nicht verjährt.
Das neue Gesetz bezweckt ausdrücklich die Konsolidierung des Grundstücksmarktes in Rumänien, die bislang von spekulativen Transaktionen mit Landwirtschaftsgrundstücken im Außenbereich geprägt war. Durch die neu eingeführten Einschränkungen wird aber der Erwerb durch Ausländer deutlich erschwert, was die Konformität der neuen Gesetzesvorschriften mit der EU-Gesetzgebung in Frage stellt.

Sie haben weitere Fragen zu den Formvorschriften bei Erwerb bei Landwirtschaftsgrund in Rumänien? Sprechen Sie uns an!

Unser deutschsprachiger CBBL-Anwalt in Bukarest, Herr Rechtsanwalt Christian Weident, berät Sie gerne: weident@cbbl-lawyers.de, Tel. +40 - 2 - 130 103 53

Stand der Bearbeitung: Oktober 2020