Erwerb von Landimmobilien durch Ausländer

Ein Abriss zum brasilianischen Gesetzgebungschaos

Ein Abriss zum brasilianischen Gesetzgebungschaos

Da Brasilien ein Land mit grossen landwirtschaftsfähigen Flächen ist, gibt das Eigentum von Ausländern an landwirtschaftlichen Grundstücken, wie in vielen anderen Ländern, Anlass zur Sorge in Bezug auf die Souveränität des Landes.

Im Jahre 1971 trat daher das wichtigste Gesetz für die Regelung des Erwerbs von Landimmobilien durch Ausländer in Brasilien, das Gesetz 5.709, in Kraft. Artikel 1 dieses Gesetz sieht folgendes vor:

“Art. 1 - In Brasilien wohnhafte Ausländer und ausländische juristische Personen, die berechtigt sind, in Brasilien Aktivitäten zu entfalten, können Immobilien auf dem Land nur in der in diesem Gesetz vorgesehenen Form erwerben.

Abs. 1 - Dieses Gesetz gilt auch für brasilianische juristische Personen, an der unabhängig von der Rechtsgrundlage natürliche oder juristische Personen, die im Ausland wohnen bzw. dort ihren Sitz haben, die Kapitalmehrheit halten.

Neben verschiedenen anderen Regeln sieht das Gesetz aus dem Jahr 1971 auch vor, dass ausländische juristische Personen nur dann Immobilien ausserhalb der Stadtgebiete erwerben dürfen, wenn diese der Einrichtung land-, viehzucht-, industrieller oder Erschliessungsprojekte im Rahmen ihres Gesellschaftszwecks dienen bzw. ordnungsgemäss über die im Einzelfall erforderliche Genehmigung vom Landwirtschaftsministerium oder vom Industrie- und Handelsministerium verfügen.

1988 trat Brasilien eine neue Bundesverfassung in Kraft, die signifikante Änderungen mit sich gebracht hat und rechtliche Diskussion über die „Akzeptanz“ von Abs. 1 des Gesetzes 5.709/71 durch die Bundesverfassung von 1988 ausgelöst hat, d.h. Diskussionen darüber, ob die durch Art. 1, Abs.1 des Gesetzes 5.709/71 geregelten Einschränkungen für den Erwerb von Landimmobilien durch Ausländer in Kraft bleiben oder nicht. 

Durch verschiedene Änderungen der Bundesverfassung von 1988 wurde die Unterscheidung zwischen brasilianischen Unternehmen, deren Kapitalmehrheit Brasilianern gehören, und solchen, die nicht in Brasilien wohnhaften Ausländern gehören, modifiziert und eliminiert, was ebenfalls Auswirkungen auf die Diskussion über die Geltung der Restriktionen des Gesetzes Nr. 5.709/71 beim Erwerb von Landgrundstücken durch Ausländer hatte.

In diesem für sich genommen recht konfusen Szenario geht es sowohl um rechtliche, als auch um ideologische und politische Fragen, was einer der Gründe ist, warum sich die Auslegung je nachdem ändert, welche politische Partei das Land regiert.

So wurden im Laufe der Jahre drei Gutachten von der Bundesanwaltschaft erstellt. Das erste Gutachten (GQ-22/94) stammte aus dem Jahr 1994, war aber nicht verbindlich. Anschliessend wurde 1996 durch die Verfassungsänderung Nr. 6 der Art. 171 aufgehoben, in dem die Unterscheidung zwischen brasilianischen Unternehmen und brasilianischen Unternehmen ausländischen Kapitals geregelt war, und den Unternehmen nationalen Kapitals Privilegien eingeräumt wurden, nicht jedoch die Einschränkung von Rechten.

Nach der Verfassungsänderung von 1998 wurde ein zweites Gutachten erstellt (GQ-181/98), in dem die Rechtsberatung des Bundes, kurz gesagt, der Auffassung war, dass die in Abs. 1 des Art. 1 des Gesetzes 5.709/71 vorgesehenen Restriktionen für die Akquisition der Landimmobilie durch Ausländer durch die Bundesverfassung von 1988 aufgehoben wurden. Da dieses Gutachten für die gesamte öffentliche Verwaltung verbindlich war, war es ausländischen Unternehmen möglich, bis August 2010 Immobilien auf dem Land zu erwerben.

Die bis dahin geltende Auslegung änderte sich 2010 durch das neue Gutachten (CGU/AGU Nr. 01/2008-RVJ, angenommen durch das Gutachten Nr. LA-01/2010) radikal. In diesem Gutachten vertrat die Bundesanwaltschaft die Auffassung, dass durch die neue Bundesverfassung von 1988 der Art. 1, Abs. 1 des Gesetzes 5.709/71 „akzeptiert“ worden sei. Neben der Wiederherstellung der Restriktionen für den Erwerb von Landimmobilien durch Ausländer wurden die brasilianischen juristischen Personen mit ausländischer Kapitalmehrheit den ausländischen Unternehmen gleichgestellt. Damit wurden die Beschränkungen für Akquisitionen von Landimmobilien durch Ausländer auf nach brasilianischen Gesetzen gegründete und brasilianischem Recht unterliegende Unternehmen erweitert und eine Unterscheidung zwischen brasilianischen Unternehmen nationalen Kapitals und solchen Unternehmen eingeführt, deren Mehrheit von nicht in Brasilien wohnhaften Ausländern gehalten wird, obwohl es für eine solche Unterscheidung keine Grundlage in der gegenwärtigen Verfassung gibt. 

Die institutionelle Funktion der Bundesanwaltschaft liegt darin, den Bund in Gerichtsverfahren und aussergerichtlich zu vertreten und Aktivitäten der rechtlichen Beratung und Betreuung der Exekutive (Ergänzungsgesetz Nr. 73/93) zu entfalten. Ihre Aufgabe besteht vor allem darin, mit dem Rechtsamt des Bundespräsidenten zusammen zu arbeiten, Gutachten, Informationen und sonstige ihnen vom Vorgesetzten der Institution zugewiesene rechtliche Arbeiten zu erstellen bzw. durchzuführen. Das Gesetz erlaubt die Festlegung der Auslegung der Verfassung, von Gesetze, Abkommen und normativer Akte. Das vom Bundespräsidenten genehmigte Gutachten bindet die Bundesverwaltung, deren Organe und Organisationen, die zu dessen Beachtung und Umsetzung verpflichtet sind. 

Die Bundesjustizaufsicht unterschrieb die Auffassung der Rechtsberatung des Bundes und empfahl der lokalen Justizaufsicht seinerzeit nachhaltig deren Annahme. Dementsprechend waren sowohl das INCRA, als auch die Ministerien und gerichtlichen und aussergerichtlichen Dienste, inklusive Grundbuchamt, das in der Praxis den Erwerb von Landimmobilien durch brasilianische juristische Personen mit ausländischer Kapitalmehrheit registriert, an das Normativgutachten 2010 der Bundesanwaltschaft (AGU) gebunden.

Um weitere Verwirrung zu stiften, hat die Spezialkammer des Tribunal de Justiça des Bundeslandes São Paulo Art. 1, Abs. 1 des Gesetzes 5709/71 entschieden, dass dieser nicht durch die Bundesverfassung „akzeptiert“ wurde. Aufgrund dessen genehmigte die Allgemeine Justizaufsicht des Bundeslandes São Paulo am 05/12/2012 das Gutachten (461/2012-E) mit Normativkraft, das auf das gesamte Bundesland São Paulo anwendbar ist und ordnete die Grundbucheintragung von Akten von brasilianischen juristischen Personen, deren Kapitalmehrheit in Händen von ausländischen natürlichen oder juristischen Personen liegt, die ihren Sitz bzw. Wohnsitz im Ausland haben. Diese Verfügung der Allgemeinen Justizaufsicht des Bundeslandes São Paulo wurde durch eine vom Tribunal Regional Federal der 3. Region (TRF3) erlassene Einstweilige Verfügung ausgesetzt, deren abschliessende Entscheidung noch auf sich warten lassen wird.

Es gibt Bemühungen der Bundesregierung, die „Unregelmässigkeiten“ von Akquisitionen von Landimmobilien aus der Zeit vor der Geltung des Normativgutachtens von 2010 zu bereinigen. Dafür wurde im September 2012 (von verschiedenen Ministerien und dem INCRA) die Gemeinsame Normativanweisung Nr. 1 erlassen, die erlaubt, Immobilien, die zwischen 1994 und 2010 von brasilianischen juristischen Personen erworben wurden, an denen auf jeglicher Rechtsgrundlage eine ausländische natürliche oder juristische Person die Kapitalmehrheit halten oder die einer solchen gleichgestellt sind und im Ausland ihren Sitz bzw. Wohnsitz haben, beim Bundessystem der nationalen Registrierung von Landimmobilien (Sistema Nacional de Cadastro Rural - SNCR) ohne Verwaltungssanktionen neu registrieren lassen. Das ist ein erster Schritt zur Bereinigung der Grundbuchsituation dieser Immobilien.

Die für die Akquisition geltenden Restriktionen sind übrigens auch auf die Verpachtung von Landimmobilien anwendbar sind.

Beim Bundeskongress befinden sich verschiedene Gesetzentwürfe zur Regelung der Materie Im Gesetzgebungsverfahren, davon allerdings keine in der abschliessenden Phase der Verabschiedung des betreffenden Gesetzes. Es ist davon auszugehen, dass ideologische und politische Fragen starken Einfluss auf die neue Gesetzgebung haben werden.

Das Team von Stüssi-Neves Advogados steht zur Verfügung, um die hier gelieferten Informationen zu detaillieren und Hilfestellung beim Erwerb von Immobilien zu geben.

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