Bebauung eines fremden Grundstückes in Rumänien

Von unserem deutschsprachigen CBBL-Anwalt in Bukarest, Herrn Rechtsanwalt Christian Weident, weident@cbbl-lawyers.de, Tel. +40 - 2 - 130 103 53, www.stalfort.ro

Welche Voraussetzungen müssen vorliegen, damit man in Rumänien auf einem fremden Grundstück bauen darf?

Wichtige Informationen zu Erbbaurecht und Dienstbarkeiten nach rumänischem Recht.

1. Einholung einer Baugenehmigung

Zwecks Bebauung eines Grundstückes in Rumänien ist grundsätzlich die vorherige Einholung einer Baugenehmigung erforderlich.

Um diese zu erlangen, benötigt der Antragsteller in der Regel ein dingliches Recht an dem Grundstück. Sofern der künftige Bauherr nicht Eigentümer des zu bebauenden Grundstückes ist, stellt sich die Frage, was für ein Recht er an dem fremden Grundstück nachzuweisen hat, um eine Baugenehmigung wirksam einholen zu können und Bauarbeiten darauf ausführen zu dürfen.

a. Bestellung eines Erbbaurechts

Grundstücke in Fremdeigentum werden in der Regel durch die Bestellung eines sog. Erbbaurechts (rum. drept de superficie) gesichert, um anschließend Bauarbeiten darauf auszuführen. Das Erbbaurecht ist in Rumänien ein komplexes Recht, das sich einerseits aus
(i) der Berechtigung zur Errichtung eines Baus auf der Oberfläche oder im Untergrund eines fremden Grundstückes und andererseits aus
(ii) dem Eigentum an dem errichteten Bau zusammensetzt.

In Rumänien werden Erbbaurechte für eine maximale Dauer von 99 Jahren durch notariell beurkundete Verträge bestellt. Vor dem Abschluss des Erbbaurechtsvertrages ist das Grundstück zu vermessen und ins Grundbuch einzutragen. Aufgrund des notariell beurkundeten Vertrages wird das Erbbaurecht anschließend ins Grundbuch des belasteten Grundstückes eingetragen. Nach der Fertigstellung und Abnahme der Bauarbeiten ist der errichtete Bau in ein separates Grundbuch als Eigentum des Erbbauberechtigten einzutragen.

Sowohl das Notarhonorar als auch die Gebühr für die Grundbucheintragung des Erbbaurechts sind wertbezogen (d.h. sie hängen vom Wert des belasteten Grundstückes ab) und werden aufgrund einer gesetzlichen Tabelle stufenweise berechnet.

b. Dienstbarkeiten

Andere dingliche Rechte, welche u.U. als Grundlage für die Einholung der Baugenehmigung für ein fremdes Grundstück herangezogen werden können, sind die Dienstbarkeiten (rum. drepturi de servitute), wie z.B. Wegerechte (rum. servitute de trecere/ acces) – für die Sicherung des Zugangs zu/ vom fremden Grundstück, ober- oder unterirdische Kabel-/ Leitungsrechte (rum. servitutute de trecere de suprafata sau subterana pentru cabluri/ conducte) – für die Verlegung von Kabeln/ Leitungen auf/ unter dem fremden Grundstück etc. Derartige dingliche Rechte werden insbesondere für die Sicherung von fremden Grundstücken zwecks Entwicklung von Bauvorhaben im Bereich der Energie aus erneuerbaren Quellen bevorzugt.

2. Ausnahme: Baugenehmigung für provisorische Bauten aufgrund eines Mietvertrages

Ausnahmsweise darf die Baugenehmigung für sog. provisorische Bauten (rum. constructii provizorii) aufgrund eines Mietvertrages ausgestellt werden. Provisorische Bauten haben eine in der Baugenehmigung festgelegte begrenzte Existenzdauer, sind von geringer Größe und bestehen aus Materialien und Strukturen, die eine schnelle Demontage ermöglichen, um das Land in seinen ursprünglichen Zustand zu bringen. Diese Kategorie umfasst z.B. Kioske, Kabinen, Ausstellungsorte auf der Straße und im öffentlichen Raum, Anzeigetafeln, Abdeckungen, Pergolen oder dergleichen.

Hingegen dürfen Baugenehmigungen nicht aufgrund von Pachtverträgen (rum. contracte de arendare) ausgestellt werden. Derartige Verträge werden in Rumänien nur für Ackerflächen (und nicht für Bauland) geschlossen und berechtigten den Pächter nur zum landwirtschaftlichen Betrieb des fremden Grundstückes.

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Unser deutschsprachiger CBBL-Anwalt in Bukarest, Herr Rechtsanwalt Christian Weident, berät Sie gerne: weident@cbbl-lawyers.de, Tel. +40 - 2 - 130 103 53

Stand der Bearbeitung: Oktober 2020