Immobilienfinanzierung und Kreditsicherheiten in der Slowakei

Von unserer deutschsprachigen CBBL-Anwältin in Bratislava, Frau JUDr. Margareta Sovova, Rechtsanwältin, sovova@cbbl-lawyers.de, Tel. +421 - 2 57 88 00 88, www.bnt.eu

Grundlegende Informationen zur Finanzierung eines Immobilienkaufs sowie zu den wichtigsten Kreditsicherheiten in der Slowakei

1. Aufnahme eines Darlehens in der Slowakei
2. Pfandrecht an Liegenschaften in der Slowakei
3. Sonstige Sicherheiten
4. Verwertung von Pfandrechten in der Slowakei
5. Insolvenzfall des Schuldners nach slowakischem Recht

1. Aufnahme eines Darlehens in der Slowakei

Ein Darlehen wird in der Slowakei in der Regel in EUR gewährt, kann aber auch in USD, GBP, CZK, CHF erfolgen.

Die große Konkurrenz führt zu derzeit günstigen Zinssätzen für den Darlehensnehmer.

Die Höhe der Zinsen hängt von der Vereinbarung der Vertragsparteien ab, wobei diese meistens auf Grund von EURIBOR + Marge festgelegt werden. Der Zinssatz ist auch vom Darlehenstyp abhängig.

Die Wahl eines fremden Rechts für den Kreditvertrag zwischen einheimischen slowakischen Rechtssubjekten ist grundsätzlich zulässig, erfordert aber eine entsprechende schriftliche Vereinbarung der Vertragsparteien und kommt in der Praxis nur selten vor.

Für den Kreditvertragstyp bestehen bei den Unternehmen keine öffentlich-rechtlichen Beschränkungen.

2. Pfandrecht an Liegenschaften in der Slowakei

Das Pfandrecht an Liegenschaften dient zur Besicherung der Forderungen des Gläubigers, der berechtigt ist, sich aus der Verwertung der verpfändeten Liegenschaft zu befriedigen.
Das Pfandrecht kann nach slowakischem Recht an jeder Liegenschaft einschließlich Wohnungen oder gewerblichen Räumlichkeiten oder an einem sich noch im Baustadium befindlichen Bauwerk bestellt werden.
Die Bestellung eines im Immobilienkataster eingetragenen Pfandrechts an Bauwerken, die erst in Zukunft erbaut werden, ist nicht möglich.
Die Bestellung des Pfandrechts muss in der Slowakei auf Grund eines schriftlichen Vertrags mit einem gesetzlich vorgeschriebenen Mindestinhalt erfolgen. Die notarielle Beglaubigung der Unterschriften ist nicht erforderlich.

Das Pfandrecht entsteht nach slowakischem Recht nur mit der Eintragung. Alle Pfandrechte sind somit aus dem Auszug des Immobilienkatasters ersichtlich.

Die Eigentumsübertragung an der verpfändeten Liegenschaft hat keine Auswirkung auf den Bestand des Pfandrechts. Das Pfandrecht geht also mit der Übertragung der Liegenschaft auf den neuen Eigentümer über.
Eine Liegenschaft kann durch mehrere Pfandrechte gleichzeitig belastet werden, die zur Verbindlichkeitsbesicherung von einem oder mehreren Gläubigern dienen. Die Reihenfolge der Pfandrechte ist von dem Zeitpunkt der Eintragung der jeweiligen Pfandrechte im Immobilienkataster abhängig.

Der vorrangige Pfandgläubiger hat bei der Verwertung des Pfandrechts gegenüber anderen Pfandgläubigern eine vorrangige Stellung.

Das Pfandrecht erlischt spätestens mit dem Erlöschen der besicherten Forderung. Zur Löschung des Pfandrechts aus dem Liegenschaftskataster ist die Erklärung (Quittung) des Pfandgläubigers erforderlich. Das Pfandrecht kann aber auch ohne Tilgung der besicherten Schuld erlöschen (z. B. bei Untergang des Pfandgegenstands, Verzicht des Gläubigers auf das Pfandrecht, Ablauf der Bestandsdauer eines befristeten Pfandrechts usw.), wobei auch in diesem Fall die Erklärung des Pfandgläubigers für die Löschung aus dem Liegenschaftskataster notwendig ist.

Die auf Antrag anderer Gläubiger eingeleitete Zwangsvollstreckung in den Pfandgegenstand darf nach slowakischem Recht nur mit Zustimmung des Pfandgläubigers durchgeführt werden.

3. Sonstige Sicherheiten

Das Pfandrecht kann nach slowakischem Recht auch an allen beweglichen Sachen, Forderungen (Kontoforderungen, Mietzinsforderungen sowie auch zukünftigen Forderungen), Geschäftsanteilen, Aktien sowie einem Gesamtunternehmen bestellt werden.

Die Tilgung der Schuld kann zudem mittels Bürgschaft, Bankgarantie oder Wechsel abgesichert werden.

Das Pfandrecht wird auf Grund eines schriftlichen Pfandvertrags errichtet und muss im zuständigen Register eingetragen werden (z. B. notarielles Zentralregister der Pfandrechte bei Forderungen und anderem Vermögen, Handelsregister bei Geschäftsanteilen).

Als weitere Sicherheiten dienen in der Slowakei meist Bürgschaften, Wechsel und auch die in Form einer notariellen Niederschrift erfassten Schuldanerkenntnisse, auf deren Grundlage die Zwangsvollstreckung in das Vermögen des Schuldners ohne Erwirkung eines Gerichtsurteils bei Zahlungsverzug des Schuldners möglich ist.

4. Verwertung von Pfandrechten in der Slowakei

Der Pfandgläubiger darf seine unbezahlte Forderung aus der Verwertung des Pfandgegenstandes befriedigen. Nach slowakischem Recht kann die Pfandverwertung in Form einer öffentlichen Versteigerung, Zwangsvollstreckung oder sogar mittels direkten Verkaufs durch den Pfandgläubiger durchgeführt werden, falls diese Möglichkeit im Pfandvertrag vereinbart wurde. Der Pfandgläubiger kann mit dem Pfandschuldner auch eine andere Art und Weise der Verwertung vereinbaren.

Für die Durchführung der Pfandverwertung im Wege der öffentlichen Versteigerung oder des direkten Verkaufs ist in der Slowakei die vorherige Erwirkung eines Gerichtsurteils nicht notwendig. Der Pfandgläubiger darf mit der Verwertung des Pfandrechts unmittelbar nach Ablauf von 30 Tagen ab Bekanntgabe an den Schuldner beginnen.

Wurden mehrere Pfandrechte an einem Pfandgegenstand errichtet, entscheidet bei der Befriedigung der besicherten Forderungen die Rangfolge der Pfandgläubiger.

Bei einem Pfandrecht an Forderungen hat der Drittschuldner die verpfändete Forderung an den Pfandgläubiger auszuzahlen. Gängig sind sog. stille Verpfändungen von Forderungen, wonach die Benachrichtigung der Drittschuldner erst im Verzugsfall erfolgt.

5. Insolvenzfall des Schuldners nach slowakischem Recht

Im Insolvenzfall des Schuldners wird nach slowakischem Insolvenzrecht entweder der Konkurs oder die Restrukturierung eröffnet. Im Konkurs werden die angemeldeten Forderungen aus dem Erlös der Verwertung des Vermögens des Schuldners anteilsmäßig befriedigt. Ziel der Restrukturierung ist die Beibehaltung des Betriebs des Schuldners bei teilweiser Befriedigung der angemeldeten Forderungen der Gläubiger.

Die Eröffnung des Insolvenzverfahrens wird im Handelsblatt veröffentlicht, welches öffentlich und auch via Internet zugänglich ist.

Der Pfandgläubiger hat im Insolvenzfall kraft Gesetzes gegenüber anderen Gläubigern, deren Forderungen nicht besichert sind, vorrangige Stellung. Die besicherten Forderungen werden vorrangig aus dem Erlös befriedigt, der durch den Verkauf der verpfändeten Vermögenswerte, Rechte oder Forderungen erzielt wird.

Die Gläubiger müssen ihre Forderungen im Konkurs innerhalb der gesetzlichen Frist von 45 Tagen ab dem Tag der Bekanntmachung des Konkurs-/Restrukturierungsverfahrens im Handelsblatt anmelden. Ausländische Gläubiger müssen vom Verwalter gesondert benachrichtigt werden.

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Unsere deutschsprachige CBBL-Anwältin in Bratislava, Frau JUDr. Margareta Sovova, Rechtsanwältin, berät Sie gerne: sovova@cbbl-lawyers.de, Tel. +421 - 2 57 88 00 88

Stand der Bearbeitung: März 2023