Immobilienkauf in der Slowakei
Von unserer deutschsprachigen CBBL-Anwältin in Bratislava, Frau JUDr. Margareta Sovova, Rechtsanwältin, sovova@cbbl-lawyers.de, Tel. +421 - 2 57 88 00 88, www.bnt.eu
Wichtige rechtliche Informationen zum Erwerb einer Immobilie in der Slowakei
- Erwerb von Immobilien in der Slowakei
- Risiken beim Erwerb von Immobilien in der Slowakei
- Steuern und Kosten beim Immobilienkauf in der Slowakei
- Öffentliches Baurecht in der Slowakei
- Vermietung von Immobilien in der Slowakei
I. Erwerb von Immobilien in der Slowakei
Übertragungsverträge über Immobilien müssen nach slowakischem Recht erhöhte formelle und inhaltliche Anforderungen erfüllen.
1. Bestellung dinglicher Rechte
Die Unterschrift des Übertragenden bzw. des Verpflichteten bei Bestellung von dinglichen Rechten bedarf in der Slowakei der notariellen Beglaubigung. Die Unterschriften der Parteien müssen auf einer Vertragsurkunde geleistet werden.
2. Immobilienübertragungsvertrag
Immobilien-Übertragungsverträge können, müssen jedoch nicht, in notariell beurkundeter Form verfasst oder von einem Rechtsanwalt authentifiziert werden. In diesen Fällen ist das Eintragungsverfahren im slowakischen Immobilienkataster jedoch schneller und einfacher und der jeweilige Notar bzw. Rechtsanwalt trägt eine erhöhte Haftung für die Rechtmäßigkeit der Übereignung.
Zum Eigentumserwerb an der Immobilie kommt es erst mit der Eintragung in das Immobilienkataster (konstitutive Wirkung).
Das Gebäude und das darunter liegende Grundstück können nach slowakischem Recht unterschiedliche Eigentümer haben. Das Gebäude ist daher nicht Bestandteil des Grundstücks und die Verfügung nur über eines davon betrifft daher nicht automatisch das andere Objekt.
Die Immobilien werden mit allen bestehenden dinglichen Belastungen (Pfandrechte, Dienstbarkeiten, Vermietung etc.) erworben. Mit der Ausnahme der gesetzlichen Dienstbarkeiten (z.B. Verlegung von öffentlichen Netzen) sind die dinglichen Belastungen in dem Auszug aus dem Immobilienkataster ersichtlich.
Der Erwerb von landwirtschaftlich nutzbaren Flächen unterliegt keinen Einschränkungen. Der Erwerb dieser Immobilien ist durch die in der Slowakei registrierten Zweckgesellschaften möglich und üblich.
Auch noch im Baustadium befindliche Bauten, Wohnungen und gewerbliche Räumlichkeiten können Gegenstand von Übertragungen oder Rechtsgeschäften sein (z.B. Verpfändung zugunsten der finanzierenden Institute).
II. Risiken beim Erwerb von Immobilien in der Slowakei
Da der gutgläubige Erwerb von Eigentum an Immobilien nach slowakischem Recht nur eingeschränkt gilt und in seltenen Fällen ein nachträglicher Entzug des Eigentums durch ein Gerichtsurteil möglich ist (zufolge von in der Vergangenheit durchgeführten ungültigen oder rechtswidrigen Rechtsgeschäften), ist in der Slowakei vor Abschluss des Immobilienkaufvertrages die Durchführung einer rechtlichen Due Diligence empfehlenswert und bei Projekten mit höherem Wert auch sehr üblich.
Restitutionsansprüche können in der Slowakei nicht mehr geltend gemacht werden. In seltenen Fällen sind Gerichtsverfahren über solche Ansprüche aber noch nicht rechtskräftig beendet. Die entsprechende Prüfung in Bezug auf solche Verfahren ist daher auch empfehlenswert.
Im Übrigen sind in der Slowakei die üblichen Risiken vorhanden, die im Rahmen der Due Diligence geklärt werden können, wie z.B. vertragliche Belastung (Mietrechte), Bebaubarkeit, Zugangsrechte, Versorgungsnetze, Altlasten und Umweltschäden etc.
Zehn Jahre ununterbrochener gutgläubiger Eigenbesitz führt nach slowakischem Recht zum Eigentumserwerb im Wege der Ersitzung.
Es gibt wenige gesetzliche Vorkaufsrechte (z.B. bei Miteigentumsanteilen oder bei Kulturdenkmälern) oder Dienstbarkeiten (Verlegung der Versorgungsnetze), die nicht aus dem Auszug des Immobilienkatasters ersichtlich sind.
III. Steuern und Kosten beim Immobilienkauf in der Slowakei
In der Slowakei gibt es keine Grunderwerbssteuer.
Die Höhe der Immobiliensteuer ist in der Slowakei unterschiedlich und wird von den Gemeinden festgelegt. Die höchste Immobiliensteuer bezieht sich auf Baugrundstücke und kommerzielle Gebäude und ist von der Lage der Immobilie abhängig.
Mehrwertsteuer (20 %) kann in gesetzlich vorgesehenen Fällen anfallen.
IV. Öffentliches Baurecht in der Slowakei
Vor der Errichtung von Bauwerken ist auch in der Slowakei die aktuelle Gebietsplanung und Zulässigkeit des Investitionsvorhabens am konkreten Ort zu überprüfen.
Für die Errichtung und Nutzung von Bauwerken müssen nach slowakischem Baurecht generell drei bauverfahrensrechtliche Bewilligungen eingeholt werden:
Gebietsentscheidung, Baugenehmigung und Nutzungsgenehmigung.
Für die Ausstellung einzelner o.g. Bewilligungen sind noch andere Genehmigungen, Stellungnahmen und Zustimmungen seitens zahlreicher Behörden und Subjekte einzuholen.
Kleinere Bauvorhaben sind in der Slowakei bewilligungsfrei bzw. nur anzeigepflichtig.
Es gelten strenge Regeln in Bezug auf die Umweltverträglichkeitsprüfung. Bei Notwendigkeit der Umweltverträglichkeitsprüfung im konkreten Projekt wird diese Umweltverträglichkeit in jedem Stadium des Bauverfahrens bis zur Bauabnahme geprüft. Die Kontrolle seitens der Öffentlichkeit in diesem Bezug ist mittels der Einräumung des umfangreichen Berufungsrechts sichergestellt.
V. Vermietung von Immobilien in der Slowakei
In der Slowakei gelten gesonderte Regelungen für gewerbliche Mietverträge und Wohnraummietverträge.
Mietverträge können auf bestimmte oder unbestimmte Zeit geschlossen werden. Im Regelfall werden Mietverträge befristet geschlossen.
Bei Mietverhältnissen, die auf bestimmte Zeit begründet wurden, kann der Mietvertrag nach slowakischem Mietrecht grundsätzlich nur aus gesetzlich festgelegten Gründen vorzeitig gekündigt werden.
Der Verkauf eines vermieteten Gebäudes bzw. eines Teils desselben führt nicht zur automatischen Beendigung der Mietverhältnisse (Kauf bricht nicht Miete). Den Mietern ist für diesen Fall allerdings ein gesetzliches Kündigungsrecht eingeräumt.
Die gesetzliche Kündigungsfrist beträgt drei Monate, einvernehmlich können die Parteien davon abweichen.
Die Verpachtung und Unterverpachtung von landwirtschaftlichem Boden unterliegt besonderen Regelungen. Es gelten in der Slowakei allerdings keine Einschränkungen in Bezug auf einheimische oder ausländische Pächter.
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Unsere deutschsprachige CBBL-Anwältin in Bratislava, Frau JUDr. Margareta Sovova, Rechtsanwältin, berät Sie gerne: sovova@cbbl-lawyers.de, Tel. +421 - 2 57 88 00 88
Stand der Bearbeitung: März 2023