Immobilienkauf in der Ukraine

von unserem deutschsprachigen CBBL-Anwalt in Kiew, Herrn Rechtsanwalt und Partner Igor Dykunskyy, LL.M., dykunskyy@cbbl-lawyers.de, Tel. +380 - 44 - 384 24 54, https://dlf.ua/de


Was müssen ausländische Unternehmen oder Privatpersonen beim Kauf einer Immobilie in der Ukraine beachten?
 

1. Einführung

2. Das Verfahren des Immobilienkaufs in der Ukraine

3. Welche Gebühren und Steuern sind beim Immobilienkauf in der Ukraine zu entrichten?

4. Wie kann sichergestellt werden, dass die Eigentumsrechte an einer Immobilie in der Urkaine auf den ausländischen Käufer übertragen worden sind?

5. Darf der ausländische Käufer einer Immobilie diese vermieten, wenn er Eigentümer geworden ist? 
 

1.    Einführung

Die ukrainischen Gesetze sehen so gut wie keine Einschränkungen für ausländische Privatpersonen oder ausländische Unternehmen beim Erwerb von Immobilien in der Ukraine vor. Die ukrainische Gesetzgebung erlaubt ausländischen Personen, alle (100%) Eigentumsrechte an einer von ihnen erworbenen Immobilie auf sich registrieren zu lassen. Somit ist es nicht erforderlich, das Eigentum an einer Immobilie (teilweise) auf einen ukrainischen Staatsbürger eintragen zu lassen. 

Es ist zu beachten, dass nicht alle Bauträger bzw. Verkäufer in der Ukraine zuverlässig und nicht alle Immobilien risikofrei sind. Bei kompetenter Abwicklung des Immobilienkaufs, inklusive der Durchführung einer Immobilien-Due-Diligence durch einen qualifizierten Berater, lassen sich jedoch fast alle Stolperfallen entdecken und die eventuellen Risiken beseitigen oder zumindest minimieren.

Muss eine ausländische Person persönlich in die Ukraine einreisen, um eine Immobilie erwerben zu können?

Nein, das ist nicht obligatorisch. Alle Handlungen, die zur Abwicklung eines Immobilienkaufs bzw. -verkaufs in der Ukraine nötig sind, können sowohl durch den ausländischen Staatsangehörigen persönlich, wie auch durch seinen Bevollmächtigten, der auf der Grundlage einer Vollmacht handelt, z. B. durch seinen Rechtsvertreter, vorgenommen werden. Die Vollmacht kann in dem Land erteilt werden, in dem die ausländische Person ihren Wohnsitz hat.

Eine Vollmacht darf sowohl in der Ukraine, wie auch im Ausland erteilt werden. Vollmachten und sonstige Dokumente, die im Ausland erteilt worden sind, bedürfen einer amtlichen Beglaubigung (einer Apostillierung bzw. einer konsularischen Legalisierung – je nach dem Land, in dem das jeweilige Dokument ausgestellt worden ist). 
 

2.    Das Verfahren des Immobilienkaufs in der Ukraine

Dieses Verfahren ist relativ einfach und klar – es lässt sich in sechs Schritten unterteilen: 

  1. Vollmachtserteilung (wenn gewünscht); 
  2. Beantragung einer Steuernummer in der Ukraine/Registrierung des ausländischen Unternehmens bei den zuständigen ukrainischen Steuerbehörden; 
  3. Due-Diligence-Prüfung der Immobilie; 
  4. Ermittlung des Immobilienwertes; 
  5. Abschluss des Vertrags und Registrierung der Eigentumsrechte; 
  6. Bezahlung des vertraglich vereinbarten Kaufpreises.

a.    Beantragung einer Steuernummer in der Ukraine

Ohne Steuernummer ist es unmöglich, die Eigentumsrechte an einer Immobilie notariell registrieren zu lassen. Bei der zuständigen ukrainischen Steuerbehörde wird ein Antrag mit Angabe der Personalien der ausländischen Person gestellt, zu dem eine notariell beglaubigte Übersetzung ihres Reisepasses hinzugefügt wird. Die Steuernummer wird innerhalb von 5 Werktagen erteilt.

b.    Welche Risiken für den Käufer können in der Phase der Due-Diligence-Prüfung der Immobilie ermittelt werden?

Beim Immobilienkauf sowohl auf dem ukrainischen Primär-, wie auch auf dem Sekundärmarkt können gewisse Risiken auftreten. Um diese zu ermitteln und zu vermeiden, wird das Due-Diligence-Verfahren eingesetzt.

Beim Kauf einer Wohnung auf dem Primärmarkt (unmittelbar beim Bauherrn) müssen in erster Linie der Ruf des Bauherrn sowie die von ihm gegebenen Garantien des Bauabschlusses (Fertigstellung) zur festgesetzten Frist und die Einhaltung der jeweils gültigen Bauvorschriften und -standards sowie die Verfügbarkeit aller notwendigen Genehmigungsunterlagen beachtet werden. 

Andererseits erlaubt das Due-Diligence-Verfahren beim Immobilienkauf auf dem Sekundärmarkt, die ganze Historie des Immobilienobjekts sorgfältig zurückzuverfolgen, wobei geprüft werden kann, ob dieses verpfändet ist, unter gewisse gesetzliche Einschränkungen fällt oder andere rechtliche Mängel aufweist. Alle diese Risiken müssen einer eingehenden rechtlichen Analyse unterzogen werden, bevor es zur Unterzeichnung eines Kaufvertrags bzw. eines Vorvertrags kommt.

c.    Ermittlung des Immobilienwertes

Der Wert von in Nutzung befindlichen Immobilien (Immobilien auf dem Sekundärmarkt) wird durch Immobiliengutachter ermittelt, die über ein spezielles Zertifikat verfügen und ins Staatliche Register eingetragen sind. Eine Wertermittlung darf durch jede Partei des Kaufvertrags einer Immobilie gefordert werden, soweit die notwendigen Unterlagen vorliegen. Die Wertermittlung dauert in der Regel ein bis zwei Werktage.

d.    Übertragung der Eigentumsrechte an einer in der Ukraine belegenen Immobilie auf eine ausländische Person

Zur Übertragung der Eigentumsrechte an einer Immobilie auf eine ausländische Person sind folgende Unterlagen erforderlich:

  • Reisepass der ausländischen Person nebst einer notariell beglaubigten Übersetzung in die ukrainische Sprache oder eine zeitweilige/ständige Aufenthaltsgenehmigung, die in der Ukraine erteilt worden ist;
  • Steuernummer in der Ukraine; 
  • falls notwendig – Zustimmung des Ehegatten bzw. der Ehegattin zur Abwicklung des Immobiliengeschäfts;
  • Zahlungsbestätigung für Pflichtzahlungen und -gebühren.

Die Eigentumsrechte an einer Immobilie können nach der notariellen Registrierung und Beglaubigung des Immobilienkaufvertrags in der Ukraine übertragen werden. Bei der Registrierung muss notariell geprüft werden, ob alle notwendigen Steuern und Gebühren entrichtet worden sind, ob die Vertragsparteien zum Abschluss des jeweiligen Rechtsgeschäfts berechtigt waren und ob die Immobilie auf die eine oder andere Weise belastet ist.

e.    Bezahlung des vertraglich vereinbarten Kaufpreises

Die Bezahlung des vertraglich vereinbarten Kaufpreises für eine Immobilie in der Ukraine durch eine ausländische Person erfolgt in der Regel durch die Eröffnung eines Investitionskontos bei einer ukrainischen Bank. Das Eröffnungsverfahren besteht aus drei Schritten: 

  • Überweisung der ausländischen Währung aus dem Ausland auf das eröffnete Investitionskonto;
  • Konvertierung der ausländischen Währung in die ukrainische Währung (die Bezahlung des Immobilienkaufpreises muss in der nationalen Währung der Ukraine erfolgen);
  • Überweisung der Geldmittel in der ukrainischen Währung von dem Investitionskonto der ausländischen Person auf das laufende Konto des ukrainischen Verkäufers.

Es ist auch möglich, die Geldmittel ohne Konvertierung der ausländischen Währung in die ukrainische Währung zu überweisen (innerhalb einer Bank und mit der Zustimmung dieser Bank).

Die Überweisung der Geldmittel aus dem Ausland auf ein ukrainisches Investitionskonto der ausländischen Person dauert 3 bis 4 Werktage. Die Überweisung der Geldmittel von einem ukrainischen Investitionsbankkonto auf das Konto des Verkäufers nimmt nur einige Stunden Zeit in Anspruch.
 

3.    Welche Gebühren und Steuern sind beim Immobilienkauf in der Ukraine  zu entrichten?

In der Phase der Registrierung der erworbenen Immobilie sind zu entrichten: 

  • die staatliche Gebühr (1% des Vertragspreises); 
  • die Pflichtzahlung an den Rentenfonds (1% des Vertragspreises); 
  • Kosten für die Begutachtung des Immobilienobjekts (für Immobilien auf dem Sekundärmarkt); 
  • Notariatskosten. 

Die Parteien des Immobilienkaufvertrags können miteinander vereinbaren, wer die genannten Kosten zu tragen hat - und in welchem Umfang.
Wenn der Verkäufer die Immobilie weniger als 3 Jahre besitzt (Sekundärmarkt) oder nicht die erste Immobilie im Laufe eines Jahres verkauft, so ist er verpflichtet, eine Steuer in Höhe von 5% zu zahlen. Das kann sich auf den Immobilienkaufpreis auswirken. 
 

4.    Wie kann sichergestellt werden, dass die Eigentumsrechte an einer Immobilie in der Urkaine auf den ausländischen Käufer übertragen worden sind?

Die Eigentumsrechte werden in der Ukraine notariell übertragen – nach der Unterzeichnung des Kaufvertrags und der Bezahlung des Vertragspreises. Der Auszug über die Eigentumsrechte an einer Immobilie wird auch notariell erstellt.

Die vorhandenen Eigentumsrechte können durch die jeweilige Eintragung im Staatlichen Register der dinglichen Rechte auf das Immobilienvermögen bestätigt werden. Das Register ist öffentlich zugänglich, und der jeweilige Registerauszug kann nach Wunsch des Besitzers zu jeder Zeit erstellt werden (dessen Ausstellung ist kostenpflichtig).

Die Eigentumsrechte an einer erworbenen Immobilie können auf irgendeinen der Ehegatten oder auf beide gleichzeitig übertragen werden. Als Eigentümer z.B. einer Wohnung gilt diejenige Person / gelten diejenigen Personen, deren Name / Namen ins Feld „Käufer“ im notariell beglaubigten Kaufvertrag über die jeweilige Immobilie eingetragen sind.
 

5.    Darf der ausländische Käufer einer Immobilie diese vermieten, wenn er Eigentümer geworden ist? 

Eine ausländische Person hat das Recht, über eine in der Ukraine erworbene Immobilie (Wohnung, Wohnhaus) nach eigenem Ermessen zu verfügen – darunter fällt die Möglichkeit, diese zu vermieten. Allerdings ist es einem Nichtansässigen, der als Eigentümer einer Immobilie auftritt, in der Ukraine gesetzlich verboten, seine Immobilien direkt zu vermieten.

Ein Nichtansässiger darf seine Immobilien nur unter Vermittlung eines Ansässigen (eines Einzelunternehmers oder einer ukrainischen juristischen Person) vermieten, der als Vertreter des Nichtansässigen auf der Grundlage eines schriftlichen Vertrags handelt und als sein Steueragent auftritt. 

Zu betonen ist, dass eine ausländische Person eine juristische Person in der Ukraine gründen  kann, um dieser ihre Immobilien in die Verwaltung zu übergeben. Genauso kann sich die ausländische Person als Einzelunternehmer in der Ukraine registrieren lassen und dann, sobald alle notwendigen Registrierungsformalitäten erledigt worden sind, ihre Immobilien vermieten.


Finden Sie hier auch eine Übersichts-Grafik mit allen relevanten Punkten des Immobiliekaufs in der Ukraine.
Falls Sie weitere Fragen zum Kauf einer Immobilie in der Ukraine haben, senden wir Ihnen gerne unverbindlich unser aktuelles Informationsblatt „Immobilienkauf in der Ukraine: Antworten auf die häufigsten Fragen“ per Email zu. Schicken Sie dazu einfach eine kurze Nachricht per Email an unseren deutschsprachigen CBBL-Anwalt, Herrn Igor Dykunskyy: dykunskyy@cbbl-lawyers.de.
 

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Stand der Bearbeitung: Februar 2021