Besondere Vollstreckung zur Erwirkung eines Vertragsabschlusses, insbesondere im Immobiliengeschäft in Italien

Von unserem deutschsprachigen CBBL-Anwalt in Mailand Herrn Anwalt Christoph Jenny, jenny@cbbl-lawyers.de, Tel. +39 02 250 607 60, www.bureauplattner.com

Artikel 2932 des italienischen Zivilgesetzbuches (ZGB) regelt die sog. besondere Vollstreckung zur Erwirkung eines Vertragsschlusses. Es handelt sich dabei um ein grundlegendes Rechtsinstrument zur Erwirkung eines Vertragsabschlusses:

Wenn derjenige, der einen Vertrag abzuschließen verpflichtet ist, dieser Verpflichtung nicht nachkommt, kann die andere Partei, sofern dies möglich und im Vertragstext nicht ausgeschlossen worden ist, ein Urteil erlangen, welches die Wirkungen des nicht abgeschlossenen Vertrages erzeugt.

1. Voraussetzungen für eine Klage in Italien gemäß Artikel 2932 ZGB
2. Erforderliche Dokumentation im italienischen Gerichtsverfahren
3. Eigentumsübertragung oder Übertragung von Rechten in Italien
4. Verjährung der Klage in Italien
5. Rechtswirkungen des Urteils in Italien
6. Eintragung der Klage
7. Fazit

1. Voraussetzungen für eine Klage in Italien gemäß Artikel 2932 ZGB

1.1 Vertragliche Nichterfüllung

Die Klage kann erhoben werden, wenn eine Partei ihrer Verpflichtung zum Abschluss eines Vertrages nicht nachkommt, sofern eine bindende Vereinbarung vorliegt (z. B. ein Vorvertrag oder ein einseitiges Versprechen). Der Nichtabschluss des Vertrags muss ungerechtfertigt und fortdauernd sein (ggf. nach fruchtlosem Ablauf der vertraglich vereinbarten oder einer vom Gericht festgelegten Frist).

1.2 Möglichkeit der Erfüllung

Der Vertrag muss materiell und rechtlich abschließbar sein. Beispielsweise an die Übertragung des Eigentums an einem zerstörten oder rechtswidrig errichteten Gebäude nicht durchgesetzt werden.

1.3 Kein Ausschluss der gerichtlichen Durchsetzung

Die Parteien dürfen die Anwendung des Rechtsbehelfs des Artikels 2932 ZGB nicht ausdrücklich ausgeschlossen haben. Ein solcher Ausschluss muss, um wirksam zu sein, klar und unmissverständlich vereinbart worden sein (z. B. im Vorvertrag).

2. Erforderliche Dokumentation im italienischen Gerichtsverfahren

Im Fall von Verkaufsverträgen non Immobilien, muss der Kläger, damit der Antrag vom Gericht angenommen wird, r Nachweise über die Einhaltung der städtebaulichen und grundbuchrechtlichen Vorschriften vorlegen. Diese Unterlagen müssen entweder bereits mit der Klage oder spätestens mit den Schriftsätzen, mit denen die Beweislast des Klägers absolviert wird, eingereicht werden. Diesbezüglich sind Konkret folgende Dokumente einzureichen:

•  Nachweis der städtebaulichen Rechtmäßigkeit (Artikel 40 des Gesetzes Nr. 47/1985 oder Artikel 46 des Präsidialdekrets Nr. 380/2001) und
• Grundbuchrechtliche Nachweise (Artikel 29 des Gesetzes Nr. 52/1985 und Artikel 46 des Präsidialdekrets Nr. 380/2001).

Diese Unterlagen sind unerlässlich, um die rechtliche Durchführbarkeit der Erfüllung nachzuweisen (siehe obigen Punkt 2).

Falls der versprechende Käufer nicht im Besitz dieser Unterlagen ist, kann er

• Antrag auf Zugang zu den Akten bei den zuständigen Behörden stellen oder
• die Vorlage dieser Dokumente von der Gegenpartei oder von einem Dritten (gemäß Artikel 210 der italienischen Zivilprozessordnung) verlangen.

3. Eigentumsübertragung oder Übertragung von verschiedenen Rechten in Italien

Wenn es sich um Verträge handelt, die die Übertragung des Eigentums an einer bestimmten Sache (z. B. bei einer Immobilientransaktion in Italien) oder die die Begründung bzw. Übertragung eines sonstigen Rechts zum Gegenstand haben, kann der Klage nicht stattgegeben werden, wenn die Partei, die sie erhoben hat, die eigene Leistung aus dem Vorvertrag nicht erbringt oder diese nicht in der vom Gesetz vorgeschriebenen Art und Weise anbietet.

Im Falle eines vertragsbrüchigen Verkäufers bei einer Immobilientransaktion bedeutet dies in der Regel die Zahlung des Kaufpreises, es sei denn, die Leistungspflicht ist noch nicht fällig (Beispiel: der Vorvertrag bestimmt, dass der Preis erst mit Abschluss des endgültigen Vertrages zu zahlen ist).

Es gibt keine besonderen Anforderungen an die Wirksamkeit des Angebots (Beispiel: das sog. “Realangebot” gemäß Artikel 1208 und 1209 ZGB). Es genügt, dass der Kläger seine Bereitschaft zur Erfüllung deutlich zum Ausdruck bringt (z. B. durch ein eindeutiges Angebot der Kaufpreiszahlung).

4. Verjährung der Klage in Italien

Die allgemeine Verjährungsfrist für eine Klage nach Artikel 2932 ZGB beträgt 10 Jahre. Diese Frist beginnt zu laufen ab dem Zeitpunkt des Fristablaufs für den Abschluss des endgültigen Vertrags – und nicht ab dem Tag des Abschlusses des Vorvertrags.

5. Rechtswirkungen des Urteils in Italien

Ein Urteil gemäß Artikel 2932 ZGB hat konstitutive Wirkung, d. h. es ersetzt den nicht zustande gekommenen Vertrag und führt unmittelbar zu dessen Rechtswirkungen (Beispiel: bei einem Immobiliengeschäft führt das Urteil unmittelbar zur Eigentumsübertragung)). Allerdings treten diese Rechtswirkungen erst mit der Rechtskraft des Urteils ein.

6. Eintragung der Klage

Gemäß Artikel 2652 Nr. 2 ZGB muss eine Klage auf gerichtliche Vollstreckung eines Vorvertrags, die die Übertragung oder Begründung dinglicher Rechte (z. B. Eigentum) an einer Immobilie oder an einem anderen beweglichen registrierten Gut im jeweiligen öffentlichen Register eingetragen werden.

Die Eintragung wirkt rückwirkend und gewährt dem Käufer ein vorrangiges Recht gegenüber späteren Erwerbern, falls der Verkäufer das Grundstück während des laufenden Verfahrens an Dritte überträgt.

Fazit – Das Wichtigste zusammengefasst

Artikel 2932 ZGB stellt ein besonders effizientes Rechtsmittel insbesondere bei Immobilientransaktionen in Italien dar. Falls ein Vorvertrag geschlossen wurde, der Verkäufer jedoch die Beurkundung des endgültigen Vertrags verweigert, kann der Käufer eine Klage nach dieser Vorschrift erheben.

Aufgrund der Eintragung der Klage kann der Käufer

1. ein gerichtliches Urteil erwirken, das die Eigentumsübertragung automatisch bewirkt
   und
2. sich gegen spätere Veräußerungen des Verkäufers absichern.

Um den Erfolg dieser Klage sicherzustellen, ist es entscheidend, dem Gericht die erforderlichen grundbuchrechtlichen und städtebaulichen Dokumente vorzulegen und die eigene Vertragserfüllung (z.B. Kaufpreiszahlung) nachweisbar anzubieten.

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Unser deutschsprachiger Anwalt in Mailand, Herr Anwalt Christoph Jenny, berät Sie gerne: jenny@cbbl-lawyers.de, Tel. +39 02 250 607 60

Stand der Bearbeitung: März 2025