Übliche Kreditsicherheiten in Serbien

Von unserer deutschsprachigen CBBL-Partneranwältin in Belgrad, Frau Rechtsanwältin Ljubica Tomic, tomic@cbbl-lawyers.de, Tel. +381 - 11 - 328 52 27, www.tsg.rs

Wichtige Informationen zu den Kreditsicherheiten, welche in der Finanzierungspraxis in Serbien regelmäßig zur Anwendung kommen.

1. Was sind die üblichen Kreditsicherheiten in der Praxis der Immobilienfinanzierung in Serbien?
2. Welche dinglichen Kreditsicherheiten gibt es nach serbischem Recht? (Hypothekenbestellung)
3. Welche Arten von nicht dinglichen Kreditsicherheiten und Garantien gibt es im serbischem Recht?

1. Was sind die üblichen Kreditsicherheiten in der Praxis der Immobilienfinanzierung in Serbien?

Die üblichen Kreditsicherheiten bei der Immobilienfinanzierung in Serbien sind

• Hypotheken,
• Pfandrechte an Gesellschaftsanteilen,
• Pfandrechte an Forderungen (Mietforderungen, Versicherungsforderungen etc.) sowie
• Pfandrechte an Bankkonten.

In einigen Fällen werden als Sicherheit auch begrenzte Konzernbürgschaften und Wechsel (der Gesellschafter) gefordert.

Bei der Hypothek besteht die Möglichkeit, eine vollstreckbare außergerichtliche Hypothek zu bestellen. Diese erleichtert der Bank die Verwertung wesentlich und stellt die in der Praxis übliche Form der Hypothek dar. Das Sicherungsmittel der Grundschuld existiert in Serbien nicht.

Konzernbürgschaften sind von Unternehmen gerne gewährte Sicherheiten, da dadurch externe Wechsel und Kosten vermieden werden können und die (meist ausländische) Muttergesellschaft die Verantwortung für das Projekt in Serbien übernimmt. Konzernbürgschaften und Wechsel in Form von Blanko-Wechseln sind in der Praxis Bestandteil der Sicherheiten bei vielen Finanzierungen, so auch bei Immobilienfinanzierungen: sie stellen aber stets nur Zusatzsicherheiten zu einer Hypothek dar.

2. Welche dinglichen Kreditsicherheiten gibt es nach serbischem Recht? (Hypothekenbestellung)

Die in der Praxis in der Regel verwendete Art der Hypothek ist die sogenannte "außergerichtliche vollstreckbare" Hypothek, die auf einer besonderen Hypothekenurkunde (d. h. einem Hypothekenvertrag oder einer Hypothekenerklärung) beruht. Sie wird "außergerichtliche" Hypothek genannt, weil die Verwertung ohne die Beteiligung des Gerichts ablaufen kann. "Vollstreckbar" ist sie, weil die Hypothekenurkunde einen Vollstreckungstitel darstellt.

Damit eine "außergerichtliche vollstreckbare" Hypothek rechtlich wirksam zustande kommt, muss die Hypothekenurkunde folgende Voraussetzungen erfüllen:

• Formvoraussetzung

Die Hypothekenurkunde muss notariell beglaubigt sein, und zwar in Form eines notariellen Protokolls (strengere Beglaubigungsform) vor einem serbischen örtlich (nach dem Ort der Immobilie) zuständigen Notar.

• Mindestinhalt

(1) Die Erklärung des neuen Eigentümers der Immobilie, durch welche er den Gläubiger bevollmächtigt, dass er sich im Falle der Nichtzahlung bei Fälligkeit aus dem Wert der Immobilie (nach einem gesondert vorgeschriebenen außergerichtlichen Verkauf und ohne Gerichtsverfahren) befriedigen kann, und die Erklärung des bisherigen Eigentümers darüber, dass die Immobilie innerhalb von 15 Tagen ab dem Verkauf geräumt wird.

(2) Die explizite Erklärung des neuen Eigentümers, dass er über die Folgen der Nichtzahlung bei Fälligkeit informiert ist, sich der Folgen bewusst ist und dass die Möglichkeit der Verwertung der Immobilie durch einen außergerichtlichen Verkauf (ohne Anspruch auf ein vorgängiges gerichtliches Verfahren) und deren Räumung innerhalb von 15 Tagen nach fruchtlosem Verstreichen der Fälligkeit besteht.

(3) Unzweideutige Erklärung des neuen Eigentümers, dass der Gläubiger Zugang zur Immobilie hat, ohne Rücksicht darauf, wer sich aktuell in der Immobilie befindet, zum Zweck der Kontrolle, der Wartung und aus anderen Gründen der Kooperation im Rahmen des Verkaufs, sowie Verpflichtungserklärung, dass er mit dem Gläubiger beim Verkauf und bei der Besichtigung der Immobile kooperieren wird.

Die Hypothekenurkunde muss in das (nach dem Ort der Immobilie) örtlich zuständige Katasterregister eingetragen werden, um gegenüber Dritten rechtlich wirksam zu sein. Die Rangordnung der Hypotheken bestimmt sich in Serbien nach der Reihenfolge des Eingangs des Antrags auf Hypothekeneintragung.

Die "außergerichtliche und vollstreckbare" Hypothek kann in einem gesetzlich gesondert vorgesehenen außergerichtlichen Verfahren verwertet werden. Dieses Verfahren beginnt mit einer schriftlichen Mahnung an den Schuldner (und zusätzlich an den Eigentümer, falls dies unterschiedliche Personen sind).

3. Welche Arten von nicht dinglichen Kreditsicherheiten und Garantien gibt es im serbischem Recht?

a) Pfandrechte in Serbien

• Pfandrechte an Gesellschaftsanteilen serbischer Gesellschaften

Die Mehrheit der gewerblichen Immobilien wird bei der Finanzierung gesellschaftsrechtlich in eine Zweckgesellschaft ("SPV") eingebracht. In der Regel hält einе Zweckgesellschaft auch jeweils nur eine Immobilie, daher werden grundsätzlich Pfandrechte an den Gesellschaftsanteilen dieser Zweckgesellschaft bestellt.

Pfandrechte an Gesellschaftsanteilen werden in Serbien aufgrund eines Pfandvertrags durch die Eintragung in das Pfandregister, das beim Handelsregister geführt wird (https://apr.gov.rs/), bestellt.

Diese Eintragung in das Pfandregister hat konstitutive Wirkung.

Der Pfandvertrag sollte auch eine Klausel über das Veräußerungsverbot des Pfandgegenstandes (= Gesellschaftsanteile) beinhalten. Dies empfiehlt sich, da ohne eine solche Klausel die Eigentumsübertragung des Pfandgegenstandes möglich ist und das Pfandrecht bei einer Übertragung auf den neuen Eigentümer übergeht. Ein Pfandvertrag, der zum Pfandgegenstand Gesellschaftsanteile hat, bedarf der notariellen Beglaubigung.

Es ist auch zu empfehlen, eine Vertragsklausel über die außergerichtliche Verwertung der Gesellschaftsanteile zwecks Tilgung zu vereinbaren, da ohne diese Klausel lediglich ein Verkauf im gerichtlichen Wege möglich ist, was in der Praxis zeitlich sehr aufwändig werden kann.

• Pfandrechte an Forderungen in Serbien

Pfandrechte an Forderungen (z. B. Mietforderungen, Versicherungsbeträge) und Pfandrechte an Bankkonten sind in der Praxis übliche Sicherheiten bei der Immobilienfinanzierung in Serbien.

Ein Pfandvertrag, der Forderungen zum Pfandgegenstand hat, muss nicht notariell beglaubigt sein, allerdings bedarf er der Schriftform. Im Pfandvertrag sind die genauen Beträge der konkreten Forderungen anzugeben. Ein Bezug auf zukünftige Forderungen ist möglich.
Eine schriftliche Benachrichtigung an die Mieter, an die Versicherungsgesellschaft und an die Bank des Pfandgebers ist erforderlich, da diese die Zahlungen gegenüber dem Pfandgeber bis zur schriftlichen Benachrichtigung über das konkrete Pfandrecht und über die Berechtigungen des Pfandnehmers an den konkreten Forderungen wirksam erfüllen können.

• Konzern- und Gesellschafterbürgschaften in Serbien

Es bestehen im serbischen Recht keine rechtlichen Hindernisse dafür, dass eine ausländische (z. B. deutsche) Muttergesellschaft eine Konzernbürgschaft für die Schulden einer serbischen Tochtergesellschaft übernimmt, d. h. für diese solidarisch haftet. Alle Sicherheiten, die hier genannt sind, sind in der Praxis empfohlen, entsprechend zugunsten der Muttergesellschaft vereinbart zu werden. Im Falle der Zahlung der Schulden der Tochtergesellschaft durch die Muttergesellschaft gehen sämtliche Rechte, inklusive Sicherheiten, auf die Muttergesellschaft über (Subrogation).

In der Praxis übernehmen die serbischen Gesellschafter die persönliche Haftung, bezogen auf ihr Privateigentum.

b) Wechsel in Serbien

Wechsel werden in der Praxis als Blankowechsel mit entsprechender Vollmacht für die Eröffnung und Aktivierung des Bankkontos des Schuldners (oder des Bürgen) durch den Gläubiger eines Unternehmens hingegeben. Dabei ist geraten, dass die Annahme von Wechseln (als Zahlungsmittel) nur Sinn macht bei liquiden Schuldnern bzw. bei Schuldnern ohne vorliegende Bankkontensperre. Der Zustand der Bankkonten bzw. Bankkontensperren der letzten 2 Jahre ist auf der Webseite der Nationalbank Serbiens unter https://www.nbs.rs/rir_pn/rir.html.jsp für jedes Unternehmen als Information einsehbar. Diese Information sollte stets vorab überprüft werden, bevor man sich für einen Wechsel als Sicherheit entscheidet.

Sie haben weitere Fragen zu den üblichen Kreditsicherheiten in Serbien? Sprechen Sie uns an!

Unsere deutschsprachige CBBL-Anwältin Frau Ljubica Tomic und ihr Team in Belgrad stehen Ihnen gerne zur Verfügung: tomic@cbbl-lawyers.de, Tel. +381 - 11 - 328 52 27

Stand der Bearbeitung: Januar 2023