Immobilienkauf in Serbien durch ausländische Personen
Von unserer deutschsprachigen CBBL-Partneranwältin in Belgrad, Frau Rechtsanwältin Ljubica Tomic, tomic@cbbl-lawyers.de, Tel. +381 - 11 - 328 52 27, www.tsg.rs
Voraussetzung für den Erwerb von Grundstücken (Immobilien) in Serbien durch ausländische natürliche oder juristische Personen
- Gesetzesgrundlage für den Immobilienerwerb in Serbien
- Rechtliche Voraussetzungen für den Immobilienerwerb in Serbien durch ausländische Personen
- Voraussetzung der Reziprozität mit Deutschland, Österreich und der Schweiz
1. Gesetzesgrundlage für den Immobilienerwerb in Serbien
Die Voraussetzungen für den Erwerb von Eigentum durch ausländische natürliche oder juristische Personen an Immobilien, die sich in der Republik Serbien befinden, sind in dem serbischen Gesetz über die Grundlagen der vermögensrechtlichen Verhältnisse der Republik Serbien geregelt (nachfolgend kurz ZOSPO genannt).
2. Rechtliche Voraussetzungen für den Immobilienerwerb in Serbien durch ausländische Personen
Grundsätzlich kann ein Eigentumsrecht an einem Grundstück, das sich in der Republik Serbien befindet, auf drei verschiedene Arten erworben werden: durch Gesetz, durch Rechtsgeschäft oder durch Erbschaft.
a. Das serbische Gesetz ZOSPO sieht dazu besondere Voraussetzungen für ausländische natürliche und juristische Personen vor, die ihre Geschäftstätigkeiten in der Republik Serbien ausüben. Diese Personenkategorie kann Eigentumsrechte an Grundstücken in der Republik Serbien erwerben, falls folgende zwei Voraussetzungen kumulativ erfüllt sind:
(i) Hinsichtlich des Erwerbs von Grundstücken besteht eine sogenannte Reziprozität (Gegenseitigkeit) zwischen der Republik Serbien und dem Staat, welchem die erwerbende natürliche Person angehört bzw. in welchem die erwerbende juristische Person ihren Sitz hat und
(ii) es handelt sich um ein Grundstück, das für die Ausübung der Geschäftstätigkeiten der erwerbenden Person notwendig ist. In praktischer Hinsicht bedeutet dies, dass für den Immobilienerwerb in Serbien eine serbische Tochtergesellschaft gegründet werden muss.
b. Die zweite Kategorie der Erwerber sind ausländische natürliche Personen, die ihre Geschäftstätigkeiten nicht in der Republik Serbien ausüben. Solche Personen können Eigentumsrechte an Wohnungen und Wohnhäusern, die sich in der Republik Serbien befinden, genauso wie serbische Staatsbürger erwerben, sofern Reziprozität (Gegenseitigkeit) zwischen der Republik Serbien und dem Staat, dem die betreffende natürliche Person angehört, besteht.
c. Durch die Änderungen des serbischen Gesetzes über Agrarland haben EU-Bürger das Recht erhalten, ab dem 1. September 2017 entgeltlich oder unentgeltlich Eigentum an landwirtschaftlichen Flächen in Serbien bis zu maximal 2 ha zu erwerben, und zwar unter folgenden Voraussetzungen:
Der erwerbende EU-Bürger muss
(1) mindestens 10 Jahre lang einen ständigen Wohnsitz in einer örtlichen Selbstverwaltungseinheit haben, in der der Verkauf von landwirtschaftlichen Flächen ausgeschrieben ist,
(2) die genannten landwirtschaftlichen Flächen während mindestens 3 Jahren entgeltlich oder unentgeltlich bearbeiten und
(3) Betriebsinhaber eines eingetragenen aktiven landwirtschaftlichen Betriebs und Eigentümer landwirtschaftlicher Maschinen und Ausrüstungen für die Agrarproduktion sein.
Der Erwerb von Eigentumsrechten an Agrarland ist in bestimmten Fällen jedoch ausgeschlossen.
EU-Bürger können kein Eigentumsrecht an Agrarland erwerben, welches:
(1) zu geschützten Naturgütern zählt,
(2) an militärische Einrichtungen grenzt oder
(3) sich im Radius von 10 km von der Staatsgrenze der Republik Serbien befindet.
Darüber hinaus sind die oben erwähnten Gesetzesänderungen auf die im Restitutionsverfahren befindlichen Agrarflächen nicht anwendbar.
d. Falls es sich um Erwerb von Todes wegen handelt, stellt das Gesetz ausländische und eigene Staatsbürger gleich, indem es bestimmt, dass ausländische natürliche Personen auf dem Gebiet der Republik Serbien unter der Voraussetzung der Reziprozität ebenso Eigentumsrechte an Grundstücken durch Erbschaft erwerben können wie serbische Staatsbürger.
3. Voraussetzung der Reziprozität mit Deutschland, Österreich und der Schweiz
Das serbische Gesetz stellt den Erwerb von Eigentumsrechten durch ausländische natürliche oder juristische Personen für alle angeführten Arten des Erwerbs von Eigentumsrechten an Grundstücken in der Republik Serbien unter die universale Voraussetzung des Bestehens der Reziprozität. Ob Reziprozität vorliegt, entscheidet das befasste Gericht oder eine andere zuständige Behörde. Im Zweifelsfall stellt das Justizministerium durch einen separat eingereichten Antrag eine öffentliche Erklärung darüber zu, ob zwischen der Republik Serbien und dem konkreten ausländischen Staat Reziprozität besteht.
Das Gesetz über die Ratifizierung des Abkommens zwischen der SFRJ (deren Rechtsnachfolgerin die Republik Serbien ist) und der BR Deutschland über den gegenseitigen Schutz und die Förderung von Investitionen stellt die Rechtsgrundlage für die Einrichtung der diplomatischen Reziprozität zwischen der Republik Serbien und der BR Deutschland dar.
Diplomatische Reziprozität beim Erwerb von Eigentumsrechten zwischen der Republik Serbien und der Republik Österreich wurde anhand des Abkommens zwischen der Bundesregierung SCG (deren Rechtsnachfolgerin die Republik Serbien ist) und der Regierung der Republik Österreich über die Förderung und den Schutz von Investitionen eingerichtet.
Durch das Abkommen über die Förderung und den gegenseitigen Schutz von Investitionen, abgeschlossen zwischen der SCG (deren Rechtsnachfolgerin die Republik Serbien ist) und der Schweizerischen Eidgenossenschaft, wurde die diplomatische Gegenseitigkeit (Reziprozität) zwischen diesen Staaten eingerichtet.
Aufgrund dieser bilateralen internationalen Abkommen wurde die diplomatische Reziprozität zwischen den angeführten Staaten öffentlich eingerichtet. Damit ist praktisch für die Staatsbürger der genannten Staaten eine der gesetzlichen Bedingungen für den Erwerb von Eigentumsrechten an Grundstücken in der Republik Serbien erfüllt.
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Stand der Bearbeitung: März 2024