Grundpfandrechte in Spanien

von Herrn Rechtsanwalt Stefan Meyer, smeyer@mmmm.es, Tel. +34 – 91-319 96 86

Ein Kurzüberblick

Das spanische Recht kennt keine Grundschuld oder andere nicht akzessorische Grundpfandrechte. Das Bestehen einer Forderung wird also grundsätzlich vorausgesetzt. Wichtigstes Sicherungsinstrument in Spanien ist die Hypothek. 

Gleichwohl können, so wie im deutschen Recht, auch zukünftige Forderungen bzw. Forderungen, deren Entstehen von einer aufschiebenden Bedingung abhängig ist, Gegenstand der spanischen Hypothek sein. Andere dem deutschen Recht bekannte Grundpfandrechte bzw. deren Modalitäten haben ebenfalls kein Gegenstück im spanischen Hypothekenrecht. So kennt das spanische Recht weder Rentenschulden noch Briefhypotheken. 

Anders als das deutsche Recht kennt das spanische Recht jedoch eine sogenannte „hipoteca de máximo“ (Höchstbetragshypothek). Diese Hypothek dient der Absicherung einer Kreditlinie oder eines Kontokorrentkredites. Seit Anfang 2008 können auch mehrere Forderungen mittels einer Höchstbetragshypothek abgesichert werden.

Ende 2007 wurde die sogenannte „umgekehrte Hypothek“ in Spanien gesetzlich geregelt. Hierbei handelt es sich um eine Form der Altersversorgung, wobei die Immobilie gegen eine Geldrente beliehen werden kann. In der Praxis spielt die umgekehrte Hypothek jedoch bislang kaum eine Rolle. 

Erleichterungen in Bezug auf die notarielle Bestellung bringt die Modalität der „hipoteca unilateral“ (einseitige Hypothek) mit sich. Die einseitige Hypothek erweist sich gerade im internationalen Rechtsverkehr als praktisches Hilfsmittel, da der Gläubiger bei der notariellen Hypothekenbestellung nicht persönlich anwesend sein muss, sondern diese später, etwa vor ihrem Hausnotar am Heimatort, annehmen kann.

Das spanische Recht kennt auch keine Eigentümerhypothek. Sollte also eine hypothekarisch gesicherte Forderung erlöschen (etwa durch Zahlung), erwirbt der Eigentümer nicht, so wie etwa im deutschen Recht, eine Eigentümergrundschuld als sog. „Platzhalter“, die später einmal neu valutiert werden könnte. Die Hypothek erlischt vielmehr durch Eintragung der Zahlungs- und Löschungsurkunde im Eigentumsregister, mit der wichtigen Folge, dass die nachfolgenden Belastungen aufrücken.

Auch eine Gesamthypothek (“hipoteca solidaria”), das heißt, eine Hypothek, die von vornherein mehrere Grundstücke gleichrangig zur Sicherung ein- und derselben Forderung belastet, existiert im spanischen Recht nicht, da das spanische Recht praktisch immer eine Aufteilung der Hypothekenhaftung zwischen mehreren belasteten Grundstücken vorsieht (sog. “distribución de la responsabilidad hipotecaria”). Hiervon gibt es jedoch eine in der Praxis relevante Ausnahme: Teilt etwa ein Bauträger das Baugrundstück in rechtlich eigenständige Verkaufseinheiten auf (sog. Teilungserklärung – „división horizontal“), ohne dass die Bank hierbei beteiligt wurde – was er aufgrund seiner Eigentümerstellung grds. auch darf – so entsteht zum Schutz der Bank eine Gesamthypothek über den vollen Betrag, die sich auf jedes der Einzelgrundstücke gleichrangig erstreckt. In der Praxis müssen sich Bank und Bauträger daher zusammensetzen und eine sogenannte „distribución de la responsabilidad hipotecaria“ vereinbaren.

Aufsehen erregte kürzlich eine Regierungsverordnung, das Real Decreto-ley 17/2018, wonach die Stempelsteuer, die in Spanien vor der Hypothekeneintragung zu zahlen ist, ab sofort, das heiβt ab dem 9. November 2018, von der Bank zu erklären und an das Finanzamt abzuführen ist. Allerdings werden die Banken die ihr hierdurch entstehenden Kosten auf den Kreditnehmer umlegen. 

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Stand der Bearbeitung: 30. November 2018