Hypothek in Spanien

Von unseren deutschsprachigen CBBL-Anwälten in Madrid, Herrn Stefan Meyer, Rechtsanwalt und Abogado, s.meyer@cbbl-lawyers.de und Steven Rudmann, Tel. +34 - 91 - 319 96 86, www.mmmm.es

1. Welche Charakteristika hat die spanische Hypothek?
2. Welche besonderen Typen der Hypothek kennt das spanische Recht?
3. Welchen Haftungsumfang hat die spanischen Hypothek?
4. Wie funktioniert die Bestellung einer spanischen Hypothek?
5. Welche Kosten fallen im Rahmen der Hypothekenbestellung an?
6. Wie funktioniert eine Hypothekenvollstreckung in Spanien?
7. Wie funktioniert die Löschung einer spanischen Hypothek?

Antworten

1. Welche Charakteristika hat die spanische Hypothek?

Im spanischen Recht ist die Hypothek als akzessorisches Sicherungsrecht ausgestaltet. Das bedeutet, dass sie unabdingbar mit der abgesichernden Forderung verknüpft ist. Die spanische Hypothek kann nicht unabhängig von der Forderung bestehen. Erlischt die Forderung, so erlischt auch die Hypothek. Wird die Forderung abgetreten, geht auch die Hypothek gem. Art. 1528 des spanischen Zivilgesetzbuches (Código Civil, CC) mit über.

Dagegen sind dem spanischen Recht – anders als dem deutschen Recht – die Grundschuld oder andere nicht akzessorische Grundpfandrechte fremd. Gleichwohl können bspw. auch künftige Forderungen oder Forderungen, die von einer aufschiebenden oder auflösenden Bedingung abhängen bzw. einer solchen unterliegen, Gegenstand einer spanischen Hypothek sein.

2. Welche besonderen Typen der Hypothek kennt das spanische Recht?

• Eine der Gesamthypothek des deutschen Rechts entsprechende „hipoteca solidaria“, d.h. eine Hypothek, die zwecks Absicherung einer Forderung mehrere Grundstücke derart belastet, dass jedes dieser Grundstücke für die ganze Forderung haftet, kennt das spanische Recht grundsätzlich nicht. Wird beabsichtigt eine Hypothek auf mehrere Grundstücke zu verteilen, so ist die Haftung der Hypothek auf die einzelnen Grundstücke gemäß Art. 119 LH zu verteilen. Eine in der Praxis nicht unwichtige Ausnahme dieser Regel besteht jedoch für den Fall einer nachträglichen Teilung eines mit einer Hypothek belasteten Grundstücks, etwa im Rahmen einer spanischen Bauträgerfinanzierung. Sollten sich die Bank und der Grundstückseigentümer in diesem Falle nicht im Hinblick auf die Teilung der Haftungssumme einigen können, entsteht ausnahmsweise eine Gesamthypothek, vgl. Art. 123 S. 2 LH. Dies hat zur Folge, dass der Gläubiger (acreedor) die gesamte Haftungssumme im Hinblick auf jedes einzelne neu, aus der Teilung entstandene Grundstück, geltend machen kann.
• Ein insbesondere für den internationalen Rechtsverkehr interessantes Instrument stellt die „hipoteca unilateral“ (einseitige Hypothek) im Sinne der Art. 138, 141 LH dar, welche Erleichterungen in Bezug auf die notarielle Bestellung der Hypothek in dem Sinne bringt, dass jeder Schuldner einer Forderung, seinem Gläubiger eine Hypothek ohne dessen Mitwirken oder Wissen bestellen kann. Für die rechtsgültige Bestellung wird jedoch deren Annahme durch den Gläubiger innerhalb einer Frist von zwei Monaten vorausgesetzt, Art. 141 Abs. 2 LH.
• Als weiteren besonderen Typus erlaubt der spanische Gesetzgeber die Errichtung einer „hipoteca de máximo“ (Höchstbetragshypothek), die in Art. 153 LH geregelt ist, mittels derer insbesondere eine Kreditlinie oder ein Kontokorrentkredit abgesichert werden. Die spanische Höchstbetragshypothek wurde 2007 komplett reformiert und erlaubt seither die Absicherung mehrerer konkret bestimmbarer Forderungen unter einer einzigen Hypothek. Ihr haftet insoweit eine gewisse Ähnlichkeit zur deutschen Grundschuld an (ausführlich hierzu, Meyer, in: Immobilien & Finanzierung, Heft 9/2008, S. 320 ff).
• Auch wurde 2007 im spanischen Recht die sog. Altershypothek (auch genannt „umgekehrte Hypothek“ – „hipoteca inversa“) eingeführt, die es Personen ab dem 65. Lebensjahr, auf Pflege angewiesene oder Personen ab einem Behinderungsgrad von 33 % sowie Personen ohne Einkommen erlauben soll, ihr Grundeigentum wieder sukzessive rückzubelasten gegen Zahlung einer Rente oder eines Rentenzuschusses durch die Bank (ausführlich hierzu, Regaño Aguirre, in: Immobilien & Finanzierung, Heft 9/2008, S. 324-326).

3. Welchen Haftungsumfang hat die spanischen Hypothek?

In Bezug auf den Haftungsumfang des mit einer Hypothek belasteten Grundstücks betrachtet der spanische Gesetzgeber das Grundstück als wirtschaftliche Einheit. Die Hypothek erstreckt sich nach Art. 110 Abs. 1 LH auch auf die natürlich mit dem Grundstück verbundenen Bestandteile, auf die Verbesserungen (mejoras) sowie gemäß Art. 110 Abs. 2 LH auf entrichtete oder dem Eigentümer noch geschuldete Entschädigungszahlungen (indemnizaciones) für die belasteten Güter.

Der Haftungsumfang der spanischen Hypothek im Hinblick auf die gesicherte Forderung wird vertraglich regelmäßig auf die im Rahmen des Kreditvertrages vereinbarten Zinsen sowie die Verzugszinsen bis zu maximal 5 Jahren Laufzeit und auf die Kosten der gerichtlichen Geltendmachung erstreckt.

4. Wie funktioniert die Bestellung einer spanischen Hypothek?

Die Bestellung einer Hypothek in Spanien setzt zunächst Eigentum und die Verfügungsbefugnis seitens des Bestellers bezüglich des zu sichernden Gutes voraus. Zudem muss die abzusichernde Forderung bestehen.

Gemäß Art. 1280 CC in Verbindung mit Art. 145 Nr. 1 des spanischen Hypothekengesetzes (ley hipotecaria, LH) hat die Bestellung einer Hypothek mittels öffentlicher Urkunde zu erfolgen.

Die Hypothekenbestellungsurkunde hat eine allgemeine Beschreibung des abzusichernden Rechtsgeschäfts (regelmäßig Darlehensvertrag), den abgesicherten Höchstbetrag der Hypothek, die Laufzeit derselben sowie eine Berechnungsmethode für den Endsaldo zum Inhalt. Die Hypothekenurkunde ist zu ihrer Wirksamkeit zwingend nach Art. 145 Nr. 2 LH im spanischen Eigentumsregister einzutragen. Hervorzuheben ist, dass, obwohl die Eintragung von Rechten im spanischen Eigentumsregister grundsätzlich nicht rechtsbegründend wirkt, die Eintragung der Hypothek ausnahmsweise auch im spanischen Recht konstitutiven Charakter hat.

5. Welche Kosten fallen im Rahmen der Hypothekenbestellung an?

Im Rahmen der Bestellung einer Hypothek fallen Notarkosten, Gebühren für die Eintragung der Hypothek im Eigentumsregister sowie die Stempelsteuer (AJD) an. Steuerliche Bemessungsgrundlage der Stempelsteuer ist im Zuge einer Hypothekenbestellung der Gesamthaftungsrahmen der Hypothek (regelmäßig 130% der Hauptforderung). Der Stempelsteuersatz variiert je nach Autonomieregion zwischen 0,5 bis 2%.

Zu beachten ist vor diesem Zusammenhang das königliche Gesetzesdekret 17/2018 vom 8. November, das vom spanischen Ministerrat verabschiedet wurde und das die Bestimmungen des Art. 29 des Gesetzes zur Stempelsteuer (Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados) abänderte, wonach der Darlehensgeber, also regelmäßig die Banken, die Kosten der Stempelsteuer für die Bestellung der Hypothek im Rahmen eines Darlehensgeschäftes zu tragen hat.

Weitere Informationen zu dem königlichen Gesetzesdekrekt 17/2018 finden Sie unter:

https://www.mmmm.es/blog/spanien-immobilienrecht/spanische-banken-zahlen-stempelsteuer/

6. Wie funktioniert eine Hypothekenvollstreckung in Spanien?

Im spanischen Vollstreckungsrecht stehen dem Hypothekengläubiger grundsätzlich vier verschiedene Verfahren zur Geltendmachung seiner hypothekarisch gesicherten Darlehensforderung offen. Neben dem normalen Erkenntnisverfahren kann auch nach einem für bestimmte Rechtstitel, speziell auch für die Hypothek, vorgesehenen besonderen Vollstreckungsverfahren nach den Art. 681 ff. der spanischen Zivilprozessordnung (ley de enjuiciamiento civil, LH) vorgegangen werden. Zudem steht der Weg über das speziell für die Vollstreckung hypothekarisch gesicherter Forderungen konzipierte summarische Hypothekenvollstreckungsverfahren oder das außergerichtliche über einen Notar zu führendes Verfahren offen.

(ausführlich hierzu, Meyer/Amort, in: Immobilienfinanzierung und Kreditsicherheiten in ausgewählten europäischen Ländern, S. 366 f.)

7. Wie funktioniert die Löschung einer spanischen Hypothek?

Im spanischen Recht vollzieht sich die Löschung einer Hypothek durch Eintragung einer öffentlichen Löschungsurkunde im Eigentumsregister oder durch Eintragung eines entsprechenden rechtskräftigen Urteils nach den Art. 79 und 82 LH, mit der wichtigen Folge, dass die nachfolgenden Belastungen durch den Wegfall der vorrangigen Belastungen an Wert gewinnen.

Zu beachten ist, dass bis zur endgültigen Löschung aus dem Eigentumsregister nicht gegenüber Dritten geltend gemacht werden kann, die Hypothek bestehe nicht mehr. Es gelten die Grundsätze des öffentlichen Glaubens (fe pública notarial) nach Art. 32 LH und der Legimität bzw. Exaktheit des Eigentumsregisters (principio de legitimación registral) nach Art. 38 LH.

Sie haben Fragen zu einer Hypothek in Spanien? Sprechen Sie uns an!

Unser deutschsprachiger CBBL-Anwalt Herr Stefan Meyer, Rechtsanwalt und Abogado, und sein Team an den Standorten Madrid, Barcelona und Palma de Mallorca, Spanien, stehen Ihnen gerne zur Verfügung: s.meyer@cbbl-lawyers.de, Tel. +34 - 91 - 319 96 86.

Stand der Bearbeitung: Oktober 2019