Gewerbemietvertrag in Frankreich ("bail commercial")

von Herrn Rechtsanwalt Jörg Luft, luft@rechtsanwalt.fr ,Tel. +33 - 3 - 88 45 65 45


Anders als in Deutschland unterliegt der Gewerbemietvertrag ("bail commercial") in Frankreich spezifischen Sonderregelungen, die vom allgemeinen Mietrecht abweichen.


1. Wie lange läuft ein Gewerbemietvertrag in Frankreich?

Die Laufzeit des Gewerbemietvertrags in Frankreich wird zwischen dem Mieter und dem Vermieter vereinbart. Laut Gesetz kann sie allerdings nicht unter 9 Jahren liegen. 

Ausnahmsweise können die Parteien jedoch einen sogenannten „Kurzlaufzeit-Mietvertrag“ („bail de courte durée“ oder „bail dérogatoire“) abschließen, dessen Laufzeit nicht mehr als 3 Jahre (etwaige Erneuerungen inbegriffen) beträgt und der nicht der Regelung für Gewerbemietverträge unterliegt. 

Gewerbliche Mietverträge ("baux commerciaux") mit einer Laufzeit von mehr als 12 Jahren müssen in beurkundeter Form abgeschlossen und veröffentlicht werden.


2. Wann und von wem kann der Mietvertrag gekündigt werden?

Laut Gesetz kann der Mieter zum Ablauf einer jeden Dreijahresperiode kündigen, d.h. nach 3, 6 und 9 Jahren ab Beginn des Vertrags. 

Deshalb wird der französische gewerbliche Mietvertrag oft auch als „Mietvertrag 3/6/9“ („bail 3/6/9“) bezeichnet. 

Bei der Möglichkeit der Kündigung zum Ablauf einer jeden Dreijahresperiode handelt es sich um eine zwingende Rechtsvorschrift. Daher kann diese Möglichkeit nur in wenigen Fällen im Vertrag ausgeschlossen werden, und zwar 

  • bei Gewerbemietverträgen, deren Laufzeit 9 Jahre überschreitet, 
  • bei Gewerbemietverträgen für einseitig genutzte Geschäftsräume, d.h. in denen nur eine Art von Tätigkeit ausgeübt wird, 
  • bei Gewerbemietverträgen für eine ausschließliche Büronutzung, 
  • bei Gewerbemietverträgen für eine Lagernutzung. 

Der Vermieter darf seinerseits grundsätzlich nicht während der Laufzeit des Vertrags ordentlich kündigen. 

In besonderen Ausnahmefällen ist der Vermieter berechtigt, nach Ablauf einer jeden Dreijahresperiode zu kündigen, u.a. zum Zweck eines Baus bzw. Wiederaufbaus oder einer Aufstockung des Gebäudes. 

Zu beachten ist, dass ein Gewerbemietvertrag in der Praxis meistens jedoch eine Auflösungsklausel enthält, die es dem Vermieter erlaubt, bei Verletzungen von Vertragspflichten (unter gewissen gesetzlichen Bedingungen) den Gewerbemietvertrag einseitig zu kündigen. 

Ferner können Mieter und Vermieter den Vertrag jederzeit einvernehmlich kündigen.


3. Was passiert zum Ende der Vertragslaufzeit?

Zum Ablauf der letzten Dreijahresperiode verfügt jede Partei über die Möglichkeit, der Vertrag zu kündigen. 

Alternativ hat der Mieter das Recht, vom Vermieter eine Vertragserneuerung (auch: Vertragsverlängerung) zu verlangen. 

Übt der Mieter dieses Recht aus (vorbehaltlich der Einhaltung der diesbezüglich gesetzlich festgelegten Modalitäten), ist der Vermieter, der eine Erneuerung des Gewerbemietvertrages ablehnt – sofern er die Ablehnung nicht mit einem wichtigen und berechtigten Grund rechtfertigt (zum Beispiel: Verletzung des Mietvertrags, illegale Tätigkeit) oder das gemietete Gebäude gesundheitsgefährdend oder einsturzgefährdet ist – kraft des französischen Gesetzes zur Zahlung einer „Besitzentzugsentschädigung“ oder „Räumungsentschädigung“ („indemnité d’éviction“) an den Mieter verpflichtet.

Der Vermieter entschädigt somit den Mieter für den Schaden, der Letzterem durch die Nichtverlängerung seines Mietvertrages entsteht. Die Höhe dieser Entschädigung kann sich maximal auf den Gesamtwert des Geschäftsbetriebs des Mieters belaufen.

Kündigt weder der Mieter noch der Vermieter, so verlängert sich der Mietvertrag stillschweigend auf unbestimmte Dauer. Er ist anschließend beiderseits zum Ende eines jeden Kalenderquartals unter Einhaltung einer sechsmonatigen Frist kündbar. 


4. Wie hoch ist die Miete beim französischen Gewerbemietvertrag? 

Die Miethöhe wird von den Vertragsparteien bei Abschluss des Gewerbemietvertrags frei vereinbart. 

Bei der Miete kann es sich um eine feste Miete oder um eine variable Miete (zum Beispiel: Indexierung auf den in den Räumlichkeiten erwirtschafteten Umsatz des Mieters) handeln, wobei man es auch so vereinbaren kann, dass nur ein Teil der Miete variabel ist. 

Gewerbliche Mietverträge beinhalten oft eine Indexierungsklausel. In diesem Fall ist die Miete alternativ an den Preisindex Bau („indice du coût de la construction“ oder „ICC“), an den Gewerbemietpreisindex („indice des loyers commerciaux“ oder „ILC“) oder an den Mietpreisindexes im Dienstleistungsbereich („indice des loyers et activiés tertiaires“ oder „ILAT“) gekoppelt. 


5. Hat der Mieter beim französischen Gewerbemietvertrag dem Vermieter die Nebenkosten zu erstatten?

In der Praxis hat der Mieter dem Vermieter neben der Miete immer die Nebenkosten zu erstatten. 

Laut französischem Gesetz müssen die Nebenkosten, die der Mieter dem Vermieter erstatten muss, im Gewerbemietvertrag genau und vollständig aufgelistet werden. Ist dies nicht der Fall, so kann der Mieter bestreiten, dass er dem Vermieter die (nicht im Detail aufgelisteten) Nebenkosten zu erstatten hat. 

Manche Nebenkosten dürfen allerdings überhaupt nicht auf den Mieter abgewälzt werden. So ist es grundsätzlich mit den Kosten für wesentliche Bauarbeiten, die zum Beispiel die Struktur des Gebäudes betreffen. Ebenfalls dürfen nicht alle Steuern, die der Vermieter aufgrund seiner Immobilie schuldet, auf den Mieter abgewälzt werden (z.B. Gewerbesteuer oder Gebühren, die mit der Verwaltung der Mieten im Zusammenhang stehen). 


6. Können der Mieter und der Vermieter während der Laufzeit des Gewerbemietvertrages eine Änderung bzw. Anpassung der Miete verlangen? 

Selbstverständlich können der Mieter und der Vermieter jederzeit einvernehmlich eine Änderung der Miete vereinbaren. Auch kann im Gewerbemietvertrag eine Preisgleitklausel festgelegt werden. 

Darüber hinaus hat laut Gesetz jede Vertragspartei ein Recht darauf, zum Ablauf einer jeden Dreijahresperiode eine Änderung der Miethöhe zu verlangen. 

Falls sich die Parteien nicht auf eine neue Miete einigen können, hat der Richter diese anhand des Mietwerts („valeur locative“) zu bestimmen. 

Grundsätzlich ist eine Mietsteigerung bzw. -senkung somit auf die Schwankung des französischen Gewerbemietpreisindex („indice des loyers commerciaux“ oder „ILC“) bzw. des französischen Mietpreisindexes im Dienstleistungsbereich („indice des loyers et activités tertiaires“ oder „ILAT“) begrenzt, es sei denn, man kann beweisen, dass sich der Mietwert aufgrund einer Änderung der örtlichen Geschäftsfaktoren („facteurs locaux de commercialité“) um mehr als 10 % verändert hat. In diesem letzten Fall kann die neue Miete jedoch nicht um mehr als 10 % der Miete des Vorjahres erhöht werden. 

Enthält der Gewerbemietvertrag eine Preisgleitklausel, so kann die Vertragspartei ebenfalls eine Mietänderung verlangen, wenn sich die Miete aufgrund der Preisgleitklausel um 25 % verändert hat. Dann kann die neue Miete auch nicht um mehr als 10 % der Miete des vergangenen Jahres erhöht werden. 


7. Kann der Mieter sein Mietrecht einem Dritten abtreten bzw. die gemieteten Räumlichkeiten untervermieten? 

Im Fall einer Abtretung seines Geschäftsbetriebs („fonds de commerce“) hat der Mieter kraft Gesetz ein grundsätzliches Recht auf Abtretung seines Mietrechtes. Der Gewerbemietvertrag kann somit das Recht des Mieters auf Abtretung seines Mietrechts in diesem Fall nicht wirksam ausschließen. 

In allen anderen Fällen kann das Recht des Mieters auf Abtretung seines Mietrechts vertraglich ausgeschlossen werden. In der Praxis wird oft vorgesehen, dass eine Abtretung der vorherigen Zustimmung des Vermieters bedarf. 

Die Untervermietung kann vertraglich ganz ausgeschlossen oder begrenzt werden.


Stand der Bearbeitung: Juli 2019