Besteuerung des Immobilienbesitzes in Frankreich

Von unserer deutschsprachigen CBBL-Anwältin in Straßburg, Frau Anne-Lise Lamy, Avocat, lamy@cbbl-lawyers.de, Tel. +33 (0)3 - 88 45 65 45, www.rechtsanwalt.fr

Zum Videobeitrag: Die französische Immobiliengesellschaft

Das Eigentum an einer Immobilie in Frankreich führt zu verschiedenen Besteuerungen, sowohl aufgrund des Eigentums an der Immobilie als auch im Rahmen der Einkünfte aus der Immobilie.

1. Welche Steuern sind aufgrund des Immobilieneigentums in Frankreich zu bezahlen?
2. Welche Steuern sind im Rahmen der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung in Frankreich zu bezahlen?

Antworten

1. Welche Steuern sind aufgrund des Immobilieneigentums in Frankreich zu bezahlen?

Grund- und Wohnsteuer

Diese Steuern sind von den Bewohnern der Räumlichkeiten (Wohnsteuer – taxe d‘habitation) und von den Eigentümern (Grundsteuer – taxe foncière) an die jeweilige Gemeinde zu zahlen.

Die Wohn- und die Grundsteuer werden ausgehend vom Mietwert der Immobilie zum 1. Januar des entsprechenden Steuerjahres berechnet. Diese Berechnungsgrundlage kann sich, je nach den Arbeiten oder Änderungen, die an der Immobilie eventuell vorgenommen werden, ändern.

Steuer in Höhe von 3 % für Immobilien, die sich im Eigentum einer juristischen Person befinden

Gemäß Artikel 990 D des französischen Steuergesetzbuchs müssen juristische Personen, Organisationen, Treuhänder oder ähnliche Einrichtungen, die direkt oder durch eine zwischengeschaltete Gesellschaft eine oder mehrere in Frankreich gelegene Immobilie(n) im Eigentum haben oder Inhaber von dinglichen Rechten an dieser/diesen Immobilie(n) sind, eine jährliche Steuer in Höhe von 3% des Verkehrswerts dieser Immobilien bzw. Rechte an den Fiskus zahlen.

Es sind jedoch zahlreiche Steuerbefreiungen vorgesehen. Vor dem 15. Mai eines jeden Jahres muss eine Steuererklärung an die zuständige französische Steuerbehörde übermittelt werden, gegebenenfalls mit einem Antrag auf Steuerbefreiung.

Immobilienvermögenssteuer

Bei der Immobilienvermögenssteuer (vormals Solidaritätssteuer auf Vermögen), im Französischen Impôt sur la fortune immobilière oder IFI, handelt es sich um eine französische Besonderheit.

Die Immobilienvermögenssteuer wird von natürlichen Personen geschuldet, die zum 1. Januar alleine oder gemeinsam mit ihrem Partner (Ehepartner, Lebenspartner einer eingetragenen Lebenspartnerschaft nach französischem Recht (PACS) oder Lebensgefährte) und ihren minderjährigen Kindern ein Immobilienvermögen im Wert von mindestens 1.300.000 € haben. Hierbei wird das Immobilienvermögen des gemeinsam veranlagten steuerlichen Haushalts berücksichtigt.

• Unabhängig von ihrer Nationalität unterliegen Personen, die in Frankreich steueransässig sind, hinsichtlich ihres Immobilienvermögens, das in Frankreich und im Ausland gelegen ist, der Steuerpflicht in Frankreich.
• Nicht in Frankreich steueransässige Personen sind dagegen ausschließlich hinsichtlich ihrer in Frankreich gelegenen Immobilien steuerpflichtig.

Die Bemessungsgrundlage, die bei der Ermittlung der konkreten Steuerhöhe zugrunde gelegt wird, wird vom Steuerzahler selbst ermittelt. Sie wird jedoch von der Steuerverwaltung überprüft. Der zu deklarierende Betrag entspricht dem Verkehrswert zum 1. Januar eines jeden Jahres. Bestimmte Kosten (wie beispielsweise Anschaffungs-, Reparatur- oder Wartungskosten) sind abzugsfähig. Ferner wird auf den Wert einer Immobilie, die tatsächlich als Hauptwohnsitz genutzt wird, ein Steuerabschlag von 30 % gewährt.

Die konkrete Besteuerung richtet sich nach der folgenden Steuertabelle:

Unsere Partnerkanzlei EPP Rechtsanwälte – Avocats unterstützt Sie gerne bei der Bewertung Ihrer Immobilie und der Abgabe der Steuererklärung für Ihr Immobilienvermögen bei der französischen Steuerverwaltung, gegebenenfalls auch rückwirkend, falls Sie diese Erklärungen bisher noch nicht abgegeben haben sollten.

2.Welche Steuern sind auf Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung in Frankreich zu zahlen?

Wenn Sie Ihre Immobilie in Frankreich saisonal oder dauerhaft vermieten, sind die Einkünfte aus der Vermietung in Frankreich zu versteuern.

Aus den von Frankreich unterzeichneten Doppelbesteuerungsabkommen (zum Beispiel deutsch-französisches Doppelbesteuerungsabkommen) geht hervor, dass die Einkünfte aus einer in Frankreich gelegenen Immobilie grundsätzlich in Frankreich zu versteuern sind, unabhängig davon, ob diese direkt oder mittels einer Immobiliengesellschaft (französischen oder ausländischen Rechts) gehalten wird.

a) In welchem Fall unterliegen die Einkünfte aus der vermieteten Immobilie der Einkommensteuer?

Wird die vermietete Immobilie direkt von einer oder mehreren natürlichen Person(en) oder über eine Personengesellschaft französischen oder ausländischen Rechts, die der Einkommensteuer unterliegt, gehalten, sind die entsprechenden Einkünfte in Frankreich als „Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung“ zu versteuern.

In Abhängigkeit von der Höhe der jährlichen Einkünfte oder der Art der Vermietung (z.B. Vermietung einer möblierten Wohnung) können Sonderregelungen Anwendung finden.

Zudem sind Sozialabgaben zu zahlen. Für sogenannte Mikro-Einkünfte (= Einkünfte unterhalb eines bestimmten Schwellenwerts) kommen vereinfachte Steuererklärungspflichten zur Anwendung.

b) In welchem Fall unterliegen die Einkünfte aus der vermieteten Immobilie der Körperschaftsteuer?

Wird die Immobilie über eine französische oder ausländische Gesellschaft, die der Körperschaftsteuer unterliegt, gehalten, ist der Gewinn aus der Vermietung der in Frankreich gelegenen Immobilie(n) in Frankreich mit der französischen Körperschaftsteuer zu versteuern.

Hierbei gilt ein reduzierter Steuersatz von 15 % für jährliche Gewinne bis zu 42.500 €. Der Teil des Gewinns, der über diesem Schwellenwert liegt, ist zum normalen Steuersatz in Höhe von 25 % zu versteuern (für das Jahr 2023). Die Regelungen für die Bestimmung des Gewinns sind dieselben wie bei der Ermittlung der Einkünfte aus Handel und Gewerbe.

Bei einer Gesellschaft, die der Körperschaftssteuer unterliegt und eine Immobilie besitzt, muss darüber hinaus der geldwerte Vorteil, der in der privaten (und kostenlosen) Nutzung der Immobilie durch die Gesellschafter besteht, im steuerpflichtigen Ergebnis berücksichtigt werden. Hierbei ist der Betrag, der der Miete für die private Nutzung durch die Gesellschafter entspricht, dem zu versteuernden Ergebnis der Gesellschaft hinzuzurechnen.

A supprimer, car redondant, à mon sens :

Wenn die körperschaftsteuerpflichtige Gesellschaft einen Teil ihres Gewinns ausschüttet, sind die von den Gesellschaftern bezogenen Dividenden darüber hinaus in ihren jeweiligen Wohnsitzstaaten gemäß den dort geltenden Steuervorschriften zu versteuern. Diese Dividenden unterliegen zudem in Frankreich einer Quellensteuer, deren Höhe von den Regelungen des entsprechenden Doppelbesteuerabkommens abhängt.

Sie haben weitere Fragen zur Besteuerung des Immobilienbesitzes in Frankreich? Sprechen Sie uns an!

Unser deutschsprachiger CBBL-Anwalt Herr Rechtsanwalt Emil Epp und sein Team in Strasbourg, Paris, Baden-Baden, Zürich, Bordeaux und Sarreguemines stehen Ihnen gerne zur Verfügung: epp@cbbl-lawyers.de, Tel. +33 - 3 - 88 45 65 45

Stand der Bearbeitung: März 2023