Besteuerung des Immobilienbesitzes in Frankreich

von Frau Anne-Lise Lamy, Avocat, lamy@rechtsanwalt.fr ,Tel. +33 - 3 - 88 45 65 45


Das Eigentum an einer Immobilie in Frankreich führt zu verschiedenen Besteuerungen, sowohl aufgrund des bloßen Eigentums an der Immobilie als auch im Rahmen der Einkünfte aus der Immobilie.

1. Welche Steuern sind aufgrund des bloßen Immobilieneigentums zu bezahlen?

2. Welche Steuern sind im Rahmen der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zu bezahlen?


Antworten

1. Welche Steuern sind aufgrund des bloßen Immobilieneigentums zu bezahlen?

Grund- und Wohnsteuer

Diese Steuern sind von den Bewohnern der Räumlichkeiten (Wohnsteuer – „taxe d‘habitation“) und von den Eigentümern (Grundsteuer – „taxe foncière“) an die jeweilige Gemeinde zu zahlen.

Die Wohn- und die Grundsteuer werden ausgehend vom Mietwert der Immobilie zum 1. Januar des entsprechenden Steuerjahres berechnet. Diese Berechnungsgrundlage kann sich, je nach eventuell durchgeführten Arbeiten oder Änderungen, die an der Immobilie vorgenommen werden, ändern.

Steuer in Höhe von 3 % für Immobilien, die sich im Eigentum einer juristischen Person befinden 

In Anwendung der Bestimmungen des Artikels 990 D des französischen Steuergesetzbuches müssen juristische Personen, Organisationen, Treuhänder oder ähnliche Einrichtungen, die direkt oder durch eine zwischengeschaltete Gesellschaft eine oder mehrere in Frankreich gelegene Immobilien im Eigentum haben oder Inhaber von dinglichen Rechten an diesen Immobilien sind, eine jährliche Steuer in Höhe von 3% des Verkehrswerts dieser Immobilien bzw. Rechte an den Fiskus zahlen.

Es sind jedoch auch zahlreiche Steuerbefreiungen vorgesehen. Vor dem 15. Mai eines jeden Jahres muss eine Steuererklärung an die zuständige französische Steuerbehörde übermittelt werden, gegebenenfalls mit einem Antrag auf Steuerbefreiung.

Vermögenssteuer

Bei der Vermögenssteuer auf Immobilien (vormals Solidaritätssteuer auf Vermögen) handelt es sich um eine französische Besonderheit.

Dabei müssen alle in Frankreich steueransässigen Personen mit einem (weltweiten) Immobilienvermögen von über 1.300.000 € eine zusätzliche Steuer entrichten. Diese Abgabe ist daneben auch von nicht in Frankreich steueransässigen Personen, die in Frankreich über ein solches Immobilienvermögen verfügen, zu zahlen. Beide Personengruppen, also Steueransässige und Nicht-Steueransässige, sind verpflichtet, ihr Immobilienvermögen bei der französischen Steuerverwaltung zu deklarieren.

Die Vermögenssteuer auf Immobilien wird geschuldet von natürlichen Personen, die zum 1. Januar alleine oder gemeinsam mit ihrem Partner (Ehepartner, Lebenspartner einer eingetragenen Lebenspartnerschaft nach französischem Recht (PACS) oder Lebensgefährte) und ihren minderjährigen Kindern ein Immobilienvermögen im Wert von mindestens 1.300.000 € haben.

Unabhängig von ihrer Nationalität unterliegen die im vorstehenden Satz genannten Personen, die in Frankreich ansässig sind, hinsichtlich ihres Immobilienvermögens, das in Frankreich und im Ausland gelegen ist („Weltimmobilienbestand“), der Steuerpflicht in Frankreich. Nicht in Frankreich steueransässige Personen sind nur hinsichtlich ihrer in Frankreich gelegenen Immobilien in Frankreich steuerpflichtig.

Die Bemessungsgrundlage, die bei der Ermittlung der konkreten Steuerhöhe zugrunde gelegt wird, wird vom Steuerzahler selbst ermittelt. Sie wird jedoch von der Steuerverwaltung überprüft. Der zu deklarierende Betrag entspricht dem Verkehrswert zum 1. Januar eines jeden Jahres. Bestimmte Kosten (wie beispielsweise Anschaffungs-, Reparatur- oder Wartungskosten) sind abzugsfähig. Ferner wird auf den Wert einer Immobilie, die tatsächlich als Hauptwohnsitz genutzt wird, ein Steuerabschlag von 30 % gewährt.

Die konkrete Besteuerung richtet sich nach folgender Steuertabelle:

Vermögenswert                                 Besteuerung

> 800.000 € und ≤ 1.300.000 €               0,50 %

> 1.300.000 € und ≤ 2.570.000 €             0,70 %

> 2.570.000 € und ≤ 5.000.000 €       1,00 %

> 5.000.000 € und ≤ 10.000.000 €       1,25 %

> 10.000.000 €                                       1,50 %

Unsere Partnerkanzlei Epp & Kühl unterstützt Sie gerne bei der Bewertung Ihrer Immobilie und dem Erledigen der Steuererklärung für Ihr Immobilienvermögen bei der französischen Steuerverwaltung, gegebenenfalls auch rückwirkend, falls Sie diese Erklärungen bisher noch nicht abgegeben haben sollten.

 
2. Welche Steuern sind im Rahmen der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zu bezahlen?

Sollten Sie entscheiden, Ihre Immobilie in Frankreich saisonal oder dauerhaft zu vermieten, sind die Einkünfte aus der Vermietung in Frankreich zu versteuern.

Denn aus den Bestimmungen des von Frankreich unterzeichneten Doppelbesteuerungsabkommens geht hervor, dass die Einkünfte aus einer in Frankreich gelegenen Immobilie grundsätzlich in Frankreich zu versteuern sind, unabhängig davon, ob diese direkt oder mittels einer Immobiliengesellschaft (französischen oder ausländischen Rechts) gehalten wird.

a) In welchem Fall unterliegen die Einkünfte aus der vermieteten Immobilie der Einkommensteuer? 

Wird die vermietete Immobilie direkt von einer oder mehreren natürlichen Person(en) oder über eine Personengesellschaft französischen oder ausländischen Rechts, die der Einkommensteuer unterliegt, gehalten, sind die entsprechenden Einkünfte in Frankreich als „Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung“ zu versteuern.

In Abhängigkeit von der Höhe der jährlichen Einkünfte oder der Art der Vermietung (z.B. Vermietung einer möblierten Wohnung) können Sonderregelungen Anwendung finden.

Zudem sind Sozialabgaben zu zahlen. Für sogenannte Mikro-Einkünfte (= Einkünfte unterhalb eines bestimmten Betrags) kommen sehr vereinfachte Steuererklärungspflichten zur Anwendung.

b) In welchem Fall unterliegen die Einkünfte aus der vermieteten Immobilie der Körperschaftsteuer? 

Wird die Immobilie über eine französische oder ausländische Gesellschaft, die der Körperschaftsteuer unterliegt, gehalten, ist der Gewinn aus der Vermietung der in Frankreich gelegenen Immobilie(n) in Frankreich zum verringerten Steuersatz von 15 % zu versteuern, falls der Gewinn unterhalb von 38.120 € pro Jahr liegt. Der Teil des Gewinns, der über diesem Betrag liegt, ist (bis zu einem Gewinn von 75.000 €) zum normalen Steuersatz in Höhe von 28 %, und darüber hinaus zum Steuersatz in Höhe von 33,33 % zu versteuern. Die Regelungen für die Bestimmung des Gewinns sind dieselben wie bei der Ermittlung der Einkünfte aus Handel und Gewerbe.

Es ist zu berücksichtigen, dass für eine Gesellschaft, die der Körperschaftsteuer unterliegt und eine Immobilie in Frankreich, mit der sie keine Einkünfte erzielt, besitzt gilt, dass sie auf die Erzielung von Einkünften, die dem Mietwert der ihr gehörenden Immobilie entsprechen, verzichtet hat.

In diesem Fall ist ein Betrag, der der Miete entspricht, auf deren Einnahme die Gesellschaft verzichtet hat, dem zu versteuernden Ergebnis der Gesellschaft hinzuzurechnen. Denn die Höhe des geldwerten Vorteils, den ein Gesellschafter aus der privaten Nutzung einer in der Bilanz der Gesellschaft enthaltenen Immobilie zieht, muss dem zu versteuernden Ergebnis der Gesellschaft (zum tatsächlichen Mietwert) hinzugefügt werden.

Wenn die französische Gesellschaft zudem einen Teil ihres Gewinns ausschüttet, sind die von den Gesellschaftern bezogenen Dividenden in ihren jeweiligen Wohnsitzländern gemäß den dort geltenden Steuervorschriften zu versteuern. Diese Dividenden unterliegen zudem in Frankreich der sogenannten Quellenbesteuerung.


Stand der Bearbeitung: März 2019