Ihre deutschsprachige Rechtsanwaltskanzlei in Frankreich
CBBL Rechtsanwalt in Frankreich, Emil Epp, Kanzlei EPP Rechtsanwälte Avocats
Emil Epp
Rechtsanwalt
EPP Rechtsanwälte Avocats
Strasbourg, Paris, Baden-Baden


Finanzierung eines Immobilienkaufs in Frankreich

Von unserer deutschsprachigen CBBL-Anwältin in Straßburg, Frau Anne-Lise Lamy, Avocat, lamy@cbbl-lawyers.de, Tel. +33 (0)3 - 88 45 65 45, www.rechtsanwalt.fr


Die Finanzierung kann entweder durch eine Bank in Frankreich oder durch eine Bank in Deutschland erfolgen. Die Finanzierungsarten unterscheiden sich dabei kaum.

Der Erwerb einer Immobilie in Frankreich führt naturgemäß zu einem Transfer von mitunter erheblichen finanziellen Mitteln. Die beteiligten Banken und Kreditinstitute sowie der hinzugezogene Notar sind verpflichtet, diese Geldtransfers zu überprüfen.

Die Banken können zur Gewährung eines Darlehens verschiedene Sicherheiten fordern.

  1. Welche Kreditsicherheiten können im Rahmen des Erwerbs einer in Frankreich gelegenen Immobilie eingesetzt werden?
  2. Existieren in Frankreich weitere Sicherungsmittel?
  3. Sonderfall: Ist im Rahmen eines in Deutschland aufgenommenen Darlehens die Bestellung von Sicherheiten in Frankreich möglich?

Antworten

1. Welche Kreditsicherheiten können im Rahmen des Erwerbs einer in Frankreich gelegenen Immobilie eingesetzt werden?

Das Grundeigentum ist grundsätzlich dinglich belastbar. Eine dingliche Belastung dient dabei, genauso wie in Deutschland, zur Absicherung von Kreditgebern. Die Belastung erfolgt in Frankreich entweder durch eine Hypothek oder durch sogenannte gesetzliche Vorrechte. Die in Deutschland häufig zur Anwendung kommende Grundschuld ist im französischen Recht nicht bekannt.

1. Hypothek

Eine Hypothek wird per Gesetz, durch einen Vertrag oder aufgrund eines Gerichtsurteils bestellt. In der Finanzierungspraxis kommen fast ausschließlich vertraglich vereinbarte Hypotheken zur Anwendung, die auf der Grundlage einer notariellen Urkunde bestellt und anschließend ins Grundbuch eingetragen werden. Dritten gegenüber wird die Hypothek als Sicherungsrecht erst mit ihrer Eintragung ins Grundbuch wirksam.

Die wirksame Bestellung einer Hypothek auf eine Immobilie in Frankreich setzt die Erstellung einer notariellen Urkunde durch einen französischen Notar voraus. Die Bestellung einer Hypothek auf der Grundlage einer von einem ausländischen Notar erstellten Urkunde ist nicht möglich.

Die Hypothekenbestellungsurkunde beinhaltet eine detaillierte Beschreibung der zu sichernden Forderung (meist Forderung aus einem bestimmten Kreditvertrag) und des Gegenstands der Hypothekenbestellung. Die detaillierte Beschreibung ist erforderlich, um auf der Grundlage der notariellen Hypothekenbestellungsurkunde eine Zwangsvollstreckung in die Immobilie gewährleisten zu können.

Die Hypothekensicherung zugunsten der Gläubigerbank erstreckt sich auf die belastete Immobilie sowie auf die in der Folge an der Immobilie eventuell vorgenommenen Verbesserungen und Anbauten. Die Hypothek erfasst hingegen grundsätzlich nicht die aus der Immobilie gezogenen Früchte und Einkünfte (beispielsweise Miet- und Pachteinnahmen).

2. Privileg des Darlehensgebers

Eine Sonderform der Hypothekensicherung stellt das Vorrecht des Darlehensgebers („Privilège du Prêteur de Deniers“) dar.

Dieses Sicherungsrecht ist eine gesetzlich privilegierte Hypothek, die ihrem Inhaber, im Vergleich zu allen anderen vertraglichen Hypothekengläubigern, bei einer Zwangsvollstreckung eine bevorrechtigte Beteiligung am Kaufpreiserlös gewährt.

Voraussetzung für die Eintragung des Vorrechts des Darlehensgebers ist die notarielle Beurkundung des Darlehensvertrags und die Bestätigung des Verkäufers über den Erhalt des Kaufpreises. Inhaltlich ist erforderlich, dass in der Darlehensvereinbarung die Zweckgebundenheit des Darlehens nachgewiesen wird und dass der Verkäufer im Rahmen der Kaufpreisempfangsbestätigung bestätigt, dass der Kaufpreis aus Mitteln des Immobiliendarlehens herrührt.

3. Verpfändung von beweglichen Sachen („Gage de Meubles Corporels“)

Insbesondere bei gewerblichen Finanzierungen kommt in Frankreich die Bestellung eines Pfandrechts an der Betriebsausstattung des Darlehensnehmers in Betracht.

Dieses Pfandrecht kann durch den Eigentümer der Sachgüter zur Sicherung einer bestimmbaren (bestehenden oder künftigen) Forderung bestellt werden.

4. Pfandrechtsbestellung am Geschäftsbetrieb („Nantissement du Fonds de Commerce“)

Der französische Rechtsbegriff „Fonds de Commerce“ ist im deutschen Recht unbekannt und beschreibt den „Geschäftsbetrieb“ eines Unternehmens.

Der „Fonds de commerce“ stellt einen Vermögenswert des Unternehmens dar und umfasst insbesondere folgende Bestandteile:

• Kundenbestand („Kundenkartei“),
• Gewerblicher Mietvertrag („droit au bail“; Mietrecht aus gewerblichem Mietvertrag),
• Handelsname des Unternehmens und Firmenlogo,
• Marken, Patente, Software,
• Warenbestand.

Die Verpfändung des Geschäftsbetriebs stellt in Frankreich ein traditionelles und oft genutztes Sicherungsmittel dar. Dadurch kann der Eigentümer des betreffenden Geschäftsbetriebs seinem Gläubiger ein sogenanntes besitzloses Pfandrecht einräumen. Der Begriff „besitzlos“ bedeutet, dass der Schuldner (z.B. der Unternehmer, der den Kredit aufgenommen hat und Eigentümer des Geschäftsbetriebs ist) weiterhin im Besitz des Geschäftsbetriebs bleibt und diesen fortführen kann. Er kann ihn sogar verkaufen, jedoch nur in belasteter Form.

Das Sicherungsrecht des Sicherungsnehmers (z.B. der kreditgebenden Bank) erstreckt sich grundsätzlich auf die oben aufgezählten Bestandteile des Geschäftsbetriebs.

Für die Wirksamkeit der Bestellung dieses Sicherungsrechts muss die Verpfändungsvereinbarung beim Handelsgericht des Gesellschaftssitzes veröffentlicht werden. Darüber hinaus ist eine Veröffentlichung am Ort einer jeden von der Verpfändung betroffenen Niederlassung erforderlich. Diese Veröffentlichung(en) müssen innerhalb von 15 Tagen ab Vertragsschluss (Vertrag über die Pfandrechtsbestellung) erfolgen.

Die Verpfändung ist für eine Dauer von zehn Jahren wirksam und kann anschließend erneut für eine weitere Dauer von zehn Jahren eingetragen werden.

2. Existieren in Frankreich weitere Sicherungsmittel?

In Frankreich kommen weitere Kreditsicherungen in folgender Form in Betracht:

  • Verpfändung von Finanztiteln („Comptes-Titres“),
  • Verpfändung von Gesellschaftsanteilen („Nantissement de Parts Sociales“),
  • Verpfändung des Warenbestands („Gage des Stocks“),
  • Bürgschaft („Cautionnement“),
  • selbständige Garantiezusage („Garantie Autonome“).

Insbesondere Immobilienfinanzierungen über eine französische Immobiliengesellschaft bürgerlichen Rechts („Société Civile Immobilière – SCI“) werden in Frankreich häufig durch eine entsprechende Bürgschaftsvereinbarung gestützt, da die Haftung der Gesellschafter einer SCI im Außenverhältnis in Frankreich zwar der Höhe nach unbeschränkt ist, jedoch, anders als in Deutschland, proportional auf den jeweiligen Anteil eines jeden Gesellschafters an der Gesellschaft begrenzt ist.

Selbständige Garantiezusagen kommen im Rahmen von Immobilieninvestitionen hingegen selten zur Anwendung.

3. Sonderfall: Ist im Rahmen eines in Deutschland aufgenommenen Darlehens die Bestellung von Sicherheiten in Frankreich möglich?

Die Finanzierung eines Immobilienerwerbs nebst Bestellung entsprechender Sicherheiten in Frankreich kann grundsätzlich mit der Anwendung deutschen Rechts auf das Darlehensverhältnis verknüpft werden. Die Rechtswahl im Rahmen einer grenzüberschreitenden Immobilienfinanzierung unterliegt dem Grundsatz der Vertragsfreiheit, soweit hiervon die zwingenden Rechtsvorschriften („ordre public“) des französischen Rechts, die nicht durch eine Rechtswahl umgangen werden können, unbeeinträchtigt bleiben.

Zur Vermeidung von Rechtsunsicherheiten bei der Verwertung einer Realsicherheit (z. B. Hypothek) in Frankreich ist daher zu empfehlen, auch im Fall einer im Darlehensvertrag zugunsten des deutschen Rechts getroffenen Rechtswahl die in Frankreich bestehenden besonderen Schutzvorschriften des französischen Rechts ergänzend zu beachten, um im Streitfall die Existenz, die Höhe und die Fälligkeit der gesicherten Darlehensforderung zweifelsfrei und wirksam nachweisen zu können.

Im Gegensatz zu einer weitgehend freien Rechtswahl im Rahmen des Darlehensvertrags unterliegt die (dingliche) Bestellung von Realsicherheiten (z. B. Hypothek) gemäß dem Grundsatz der Belegenheit der Immobilie zwingend dem französischen Recht und ist insoweit einer abweichenden Rechtswahl nicht zugänglich.

Probleme können sich auch ergeben, wenn im deutschen Sicherungsrecht das gewählte französische Sicherungsinstrument unbekannt ist, wie z.B. das oben beschriebene „Vorrecht des Darlehensgebers“.

Der Abschluss eines Darlehensvertrags nach deutschem Recht, gekoppelt mit dem Einsatz des „Vorrechts des Darlehensgebers“ nach französischem Recht, birgt wiederum die Gefahr, dass sich dieses Sicherungsinstrument in Frankreich nicht wirksam einsetzen lässt, falls der zugrunde liegende Darlehensvertrag dem spezifischen Mechanismus des französischen Rechts nicht angepasst wurde.

Sie haben weitere Fragen zur Finanzierung eines Immobilienkaufs in Frankreich? Sprechen Sie uns an!

Unser deutschsprachiger CBBL-Anwalt Herr Rechtsanwalt Emil Epp und sein Team in Strasbourg, Paris und Baden-Baden stehen Ihnen gerne zur Verfügung: epp@cbbl-lawyers.de, Tel. +33 - 3 - 88 45 65 45


Stand der Bearbeitung: März 2023