Besteuerung bei Verkauf einer Immobilie in Frankreich

von Herrn Rechtsanwalt Emil Epp, epp@rechtsanwalt.fr ,Tel. +33 - 3 - 88 45 65 45


Die Besteuerung bezüglich des von Privatpersonen im Rahmen der Veräußerung einer Immobilie erzielten Gewinns wurde geändert. Diese Änderung hat insbesondere Auswirkungen auf die geltende Regelung für nicht in Frankreich ansässige Personen.

Übersicht über die Besteuerung des bei Immobiliengeschäften erzielten Veräußerungsgewinns: 

Falls im Rahmen des Verkaufs der Immobilie ein Veräußerungsgewinn erzielt wird, wird dieser in Frankreich besteuert und unterliegt in Frankreich zudem Sozialabgaben. Nachstehend werden die Ermittlung und die Besteuerung des pro Person erzielten Veräußerungsgewinns, welcher der Einkommensteuer unterliegt, erläutert. 

Besteuerung des Veräußerungsgewinns 

Veräußerungsgewinne, die von natürlichen Personen erzielt werden, unterliegen den Steuerregelungen, die für von Privatpersonen erzielte Veräußerungsgewinne gelten (Artikel 150 ff. des französischen Steuergesetzbuchs).

  • Bestimmung des Veräußerungsgewinns 

Gemäß Artikel 150 V des französischen Steuergesetzbuchs berechnet sich der Veräußerungsgewinn wie folgt:

Im Kaufvertrag festgelegter Kaufpreis

  • abzüglich der vom Verkäufer im Rahmen des Verkaufs getragenen Kosten
  • abzüglich des ursprünglichen Erwerbspreises der Immobilie
  • abzüglich der Erwerbskosten (diese können pauschal mit 7,5 % des ursprünglichen Erwerbspreises angesetzt werden)
  • abzüglich der Kosten Verbesserungen der Immobilie (diese können pauschal mit 15% des ursprünglichen Erwerbspreises angesetzt werden).


  • Besteuerung des Veräußerungsgewinns

Auf den somit ermittelten Veräußerungsgewinn wird ab einer Besitzdauer von 5 Jahren ein Freibetrag gewährt. Dieser Freibetrag beträgt

  • bei einer Besitzdauer ab 5 Jahren bis zu 21 Jahren: 6 % Freibetrag pro Besitzjahr und
  • für das 22. Besitzjahr: 4 % Freibetrag.

Nach einer Besitzdauer von 22 Jahren ist der Verkäufer von der Versteuerung des Veräußerungsgewinns befreit.

  • Pauschalbesteuerung mit befreiender Wirkung und sogenannte zusätzliche Abgabe (taxe supplémentaire)

Veräußerungsgewinne im Rahmen von Immobilienverkäufen, die von natürlichen Personen mit steuerlichem Wohnsitz außerhalb Frankreichs erzielt werden, unterliegen grundsätzlich einer Pauschalbesteuerung in Höhe von 19 % (Artikel 244 bis A des französischen Steuergesetzbuchs).

Die Besteuerung richtet sich nach der oben genannten Steuerbemessungsgrundlage.

Liegt der so bestimmte Veräußerungsgewinn (nach Anwendung des jeweiligen Freibetrags) über 50.000 €, so fällt gemäß Artikel 1609 nonies des französischen Steuergesetzbuchs eine zusätzliche Abgabe (von 2 % bis  6 %) an.

  • Sozialabgaben

Gemäß Artikel L. 136-7 des französischen Sozialversicherungsgesetzbuchs wird der Veräußerungsgewinn als Gewinn aus einer Kapitalanlage angesehen.

Demzufolge sind hierauf folgende Sozialabgaben, jeweils vom Veräußerungsgewinn, zu entrichten:

Sozialabgaben   -   Anwendbarer Satz

Verallgemeinerter Sozialbeitrag (CSG)   -   9,9 %

Beitrag zur Tilgung der Sozialversicherungsverschuldung (CRDS)   -   0,5 %

Sozialbeitrag   -   4,5 %

Zusätzliche Solidaritätsabgabe   -   0,3 %

Solidaritätsabgabe   -   2,0 %

Insgesamt   -   17,2 %


Als Bemessungsgrundlage für die Sozialabgaben wird die selbe herangezogen wie jene, die auch bei der Pauschalbesteuerung herangezogen wird (siehe oben).

Der Freibetrag (abhängig von der Mindestbesitzdauer) berechnet sich bei den Sozialabgaben jedoch anders, nämlich wie folgt:

  • bei einer Besitzdauer von 5 Jahren bis 21 Jahren: 1,65 % Freibetrag pro Besitzjahr,
  • für das 22. Besitzjahr: 1,60 % Freibetrag,
  • ab dem 23. Besitzjahr: 9 % Freibetrag pro Besitzjahr.

Nach einer Besitzdauer von 30 Jahren ist der Verkäufer von den Sozialabgaben befreit.


Falls Sie genauere Informationen zu diesem Thema wünschen oder sich ganz allgemein über Ihre Möglichkeiten bezüglich einer Veräußerung, Schenkung oder Vererbung Ihrer Immobilien in Frankreich informieren möchten, können Sie gerne unsere hierauf spezialisierten Rechtsanwälte kontaktieren.


Stand der Bearbeitung: April 2018