Schutz des gewerblichen Mieters in Frankreich

Von unserem deutschsprachigen CBBL-Anwalt in Baden-Baden, Herrn Jörg Luft, Rechtsanwalt, luft@cbbl-lawyers.de, Tel. +49 - 7221 - 30 23 70, www.rechtsanwalt.fr

1. Wie lauten die Regeln für einen gewerblichen Mietvertrag in Deutschland?

In Deutschland unterliegen von Gewerbetreibenden (Einzelunternehmer oder Gesellschaften) abgeschlossene Mietverträge keinen Sonderregelungen. Mietverträge können für eine bestimmte Dauer (in der Praxis 5 bis 10 Jahre) oder für eine unbestimmte Dauer abgeschlossen werden.

Schließt ein Gewerbetreibender einen Mietvertrag für eine unbestimmte Dauer in Deutschland ab, kann sein Vermieter diesen prinzipiell jederzeit unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von 6 Monaten kündigen – wobei die Parteien bezüglich der Dauer der Kündigungsfrist abweichende Vereinbarungen treffen können.

Läuft ein Mietvertrag aus (am Ende der Vertragslaufzeit, sofern diese festgelegt wurde, oder aufgrund der Kündigung im Falle einer unbestimmten Vertragslaufzeit) oder möchte der Vermieter den Vertrag nicht verlängern oder erneuern, ist der Mieter gezwungen umzuziehen und verliert dadurch in den meisten Fällen einen Teil (manchmal einen nicht unerheblichen Teil!) seiner Kundschaft, die sehr an die Lage der Geschäftsräume gebunden sein kann, insbesondere dann, wenn diese sich in einer belebten Fußgängerzone im Stadtzentrum befinden.

Die Situation eines gewerblichen Mieters in Deutschland stellt sich deutlich anders als in Frankreich dar, wenn es ihm nicht gelingt, entsprechende Klauseln zum Schutz seiner Interessen in den Mietvertrag aufzunehmen. Diese Unsicherheit geht zusätzlich gegebenenfalls mit einem erheblichen Verlust von potentieller Kundschaft einher.

2. Welche Voraussetzungen gelten für einen gewerblichen Mietvertrag in Frankreich?

In Frankreich unterliegt ein zum Zwecke der Ausübung einer geschäftlichen Tätigkeit abgeschlossener Mietvertrag grundsätzlich den zwingenden Regelungen für Gewerbemietverträge, die die Interessen des Mieters besonders schützen. Dieser Schutz gilt auch dann, wenn der Mieter ein deutscher Gewerbetreibender ist, der eine gewerbliche Tätigkeit in Frankreich ausüben möchte und hierfür Geschäftsräume anmietet.

Die französischen Regelungen für Gewerbemietverträge sehen insbesondere vor, dass die Laufzeit des Mietvertrags nicht unter 9 Jahren liegen kann.

Im neunten Jahr der Laufzeit des Mietvertrags hat ein Mieter, der nicht umziehen möchte, grundsätzlich das Recht, die Erneuerung des Mietvertrags zu beantragen.

Übt der Mieter dieses Recht aus (vorbehaltlich der Einhaltung der diesbezüglich gesetzlich festgelegten Modalitäten), gibt es zwei Möglichkeiten:

• Der Vermieter kann den Erneuerungsantrag annehmen; in diesem Fall beginnt ein neuer gewerblicher Mietvertrag (mit einer Laufzeit von mindestens 9 Jahren).
• Der Vermieter kann die Erneuerung ablehnen; sofern der Vermieter die Ablehnung nicht mit einem wichtigen und berechtigten Grund versieht (zum Beispiel: Verletzung des Mietvertrags, illegale Tätigkeit) oder das gemietete Gebäude gesundheitsgefährdend oder einsturzgefährdet ist, ist er in diesem Fall kraft des französischen Gesetzes zur Zahlung einer Besitzentzugsentschädigung an den Mieter verpflichtet, um den Mieter für den aufgrund des Verlusts seiner an die Lage der Geschäftsräume gebundenen Kundschaft erlittenen Schaden zu entschädigen. Diese Entschädigung kann sich theoretisch auf den Gesamtwert des Geschäftsbetriebs des Mieters belaufen!

Ferner ist die (minimale) Vertragslaufzeit von 9 Jahren lediglich für den Vermieter verbindlich, während dem Mieter vom Gesetz die Möglichkeit eingeräumt wird, den Mietvertrag zum Ende jeder Dreijahresperiode, d.h. zum Ende des 3., 6. und des 9. Jahres ab Beginn des Vertrags, zu kündigen, weshalb der französische Gewerbemietvertrag gemeinhin auch als „Mietvertrag 3, 6, 9“ bezeichnet wird.

Die Möglichkeit zur Kündigung alle 3 Jahre ist jedoch keine zwingende Rechtsvorschrift. Daher kann in bestimmten, gesetzlich erschöpfend aufgezählten Fällen diese Bestimmung im Mietvertrag abweichend geregelt werden.

Häufig ist es der sich in der Machtposition befindende Vermieter, der dem Mieter seinen eigenen Vertragsentwurf vorschreibt, um seine Interessen zu wahren. Auf diese Weise kann der Vermieter festlegen, dass der Mieter nicht über die Möglichkeit zur Kündigung alle 3 Jahre verfügt. In diesem Fall wird der Vertrag für eine für den Mieter verbindliche Laufzeit von 6 oder sogar 9 Jahren abgeschlossen, sodass sich der Mieter diesbezüglich in derselben Situation wie der Vermieter befindet.

Die Parteien können jedoch in dem Mietvertrag auch eine Abweichung von dieser Kündigungsmöglichkeit alle 3 Jahre des Mieters vereinbaren und diese durch eine jährliche oder sogar monatliche Kündigungsmöglichkeit oder durch die Möglichkeit, den Vertrag jederzeit zu kündigen (frz. Kassationsgerichtshof, 03. Mai 2002, Nr. 00-22731), zugunsten des Mieters ersetzen.

Dies müssen der Vermieter und der Mieter untereinander aushandeln.

Achtung:

• Selbst wenn zugunsten des Mieters vereinbart wird, dass der Vertrag jederzeit gekündigt werden kann, muss die Kündigung unter Einhaltung der in Artikel L. 145-9 des frz. Handelsgesetzbuchs festgelegten Formen und Fristen erfolgen.

Mit einem am 19.6.2014 im Staatsanzeiger veröffentlichten Gesetz bezüglich des Handwerks, des Handels und sehr kleiner Unternehmen („Loi Pinel“) wurde eine wichtige Beschränkung der Verzichtsmöglichkeit des Mieters auf sein Kündigungsrecht alle 3 Jahre eingeführt. Ein Verzicht des Mieters auf sein Kündigungsrecht, der regelmäßig als Gegenleistung zum Beispiel für Bauarbeiten des Vermieters vereinbart wurde, ist nunmehr nur noch möglich, wenn entweder der Mietvertrag eine Laufzeit von 9 Jahren überschreitet, oder wenn das Mietgebäude nur für eine einzige Art von Tätigkeit genutzt wird, oder wenn der Mieter das Mietobjekt ausschließlich für Bürotätigkeit nutzt. Diese Änderung gilt für Mietverträge, die ab dem 20.6.2014 abgeschlossen werden. Weiterhin wurde ein Vorkaufsrecht zugunsten des Mieters im Falle des Verkaufs der Mietsache gesetzlich verankert.

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Unser deutschsprachiger CBBL-Anwalt Herr Rechtsanwalt Emil Epp und sein Team in Strasbourg, Paris, Baden-Baden, Zürich, Bordeaux und Sarreguemines stehen Ihnen gerne zur Verfügung: epp@cbbl-lawyers.de, Tel. +33 - 3 - 88 45 65 45

Stand der Bearbeitung: Januar 2023