Ihre deutschsprachige Rechtsanwaltskanzlei in Frankreich
CBBL Rechtsanwalt in Frankreich, Emil Epp, Kanzlei EPP Rechtsanwälte Avocats
Emil Epp
Rechtsanwalt
EPP Rechtsanwälte Avocats
Strasbourg, Paris, Baden-Baden


Immobilienkauf in Frankreich

Von unserer deutschsprachigen CBBL-Anwältin in Straßburg, Frau Anne-Lise Lamy, Avocat, lamy@cbbl-lawyers.de, Tel. +33 (0)3 - 88 45 65 45, www.rechtsanwalt.fr


Die französische Immobiliengesellschaft

Zum Videobeitrag: Die französische Immobiliengesellschaft

Sie möchten eine Immobilie in Frankreich erwerben?

Frankreich bleibt weiterhin ein bevorzugtes Land für Personen, die keinen Wohnsitz in Frankreich haben und in Immobilien investieren möchten. Sie wohnen also nicht in Frankreich, besitzen aber, entweder direkt oder mittels einer Gesellschaft französischen oder ausländischen Rechts, eine Immobilie in Frankreich oder Sie beabsichtigen, in Frankreich eine Immobilie zu erwerben.

  1. Wer kann eine Immobilie in Frankreich erwerben?
  2. Kann eine Gesellschaft eine Immobilie in Frankreich erwerben? Welche Vorteile bestehen beim Erwerb der Immobilie durch eine Gesellschaft?
  3. Welche Verfahrensschritte sind beim Immobilienerwerb in Frankreich zu beachten?
  4. Welche Kosten fallen im Rahmen eines Immobilienerwerbs in Frankreich an?

Antworten

1. Wer kann eine Immobilie in Frankreich erwerben?

Die Immobilie kann direkt durch eine natürliche Person (oder durch mehrere natürliche Personen) erworben werden.

In diesem Fall müssen zunächst (für jeden Käufer) die Nationalität des Käufers, sein Wohnsitzland, seine persönlichen rechtlichen Umstände und, falls er verheiratet ist, sein ehelicher Güterstand ermittelt werden. Diese Punkte haben wesentliche Auswirkungen auf den Erwerb des Eigentums an der Immobilie, auf die anwendbaren steuerlichen Regelungen und auf einen eventuellen Weiterverkauf der Immobilie.

2. Kann eine Gesellschaft eine Immobilie in Frankreich erwerben? Welche Vorteile bestehen beim Erwerb der Immobilie durch eine Gesellschaft?

Der ausländische Käufer kann im Hinblick auf den Erwerb der Immobilie eine Gesellschaft in Frankreich oder im Ausland gründen. Je nach Gesellschaftsform unterscheiden sich auch hier die auf die erworbene Immobilie anwendbaren rechtlichen und steuerlichen Vorschriften.

In Frankreich ist das bevorzugte Mittel für die Verwaltung und die Übertragung von Vermögen die sogenannte „Société Civile Immobilière“ (SCI) (Immobiliengesellschaft französischen bürgerlichen Rechts). Eine SCI kann sowohl für den Erwerb und Besitz von Wertpapieren als auch für den Erwerb und die Verwaltung von Immobilien gegründet werden.

Diese im Rahmen der Verwaltung von Familienbesitz häufig empfohlene Gesellschaftsform kann flexibel an die konkreten Bedürfnisse der Gesellschafter angepasst werden, da das Gesetz zahlreiche individuelle Anpassungen zulässt. Dadurch können die Bedürfnisse und Wünsche der Gründer Berücksichtigung finden, insbesondere betreffend Lebensumstände, die sich während der Dauer der Gesellschaft ändern können. Beispielsweise ist es denkbar, dass zunächst zwei Ehepartner eine SCI gründen, um über die Gesellschaft eine vermietete Immobilie zu verwalten und die Besteuerung der Mieteinnahmen zu optimieren. Anschließend können sie auf unkomplizierte Weise eines oder mehrere ihrer Kinder, die Interesse an der Verwaltung der Immobilie haben, zu Gesellschaftern der SCI machen. Schließlich können sie mithilfe der SCI auch die Übertragung ihrer Vermögensmasse auf ihre Rechtsnachfolger organisieren und dabei erheblich Steuern sparen.

Die Gründung einer Gesellschaft kann also wesentliche Vorteile mit sich bringen. Selbstverständlich steht unsere Partnerkanzlei für Frankreich gerne zu Ihrer Verfügung, um Ihnen (unter Berücksichtigung Ihrer persönlichen Umstände und der künftigen Gesellschafter) nähere Informationen hierzu mitzuteilen.

3. Welche Verfahrensschritte sind beim Immobilienerwerb in Frankreich zu beachten?

Der Immobilienerwerb in Frankreich besteht im Wesentlichen aus zwei Etappen – dem Vorvertrag in Form des „Compromis de vente“ und dem notariellen Kaufvertrag („Acte de vente“). Ergänzend kann diesen beiden Etappen ein weiterer Schritt in Form eines einseitigen Kaufversprechens („Promesse d’achat“) optional vorgeschaltet werden.

Schritt 1 (optional):

Einseitiges Kaufversprechen („Promesse d‘achat“)

Das Kaufversprechen beinhaltet die schriftliche Absichtserklärung und das Angebot des potentiellen Käufers, die Immobilie zu einem bestimmten Preis zu erwerben.

Dieses Versprechen wird durch die Annahme des Verkäufers rechtlich bindend.

Das Kaufversprechen kann redaktionell recht kurz gefasst sein, es sollte jedoch zumindest folgende Angaben enthalten:

  • Genaue Bezeichnung der Immobilie mit Katasterbezeichnung der betreffenden Flurstücke,
  • Beschreibung der Bauten auf dem Grundstück,
  • Kaufpreis,
  • Genaue Bezeichnung der Parteien sowie ggf. Darlegung und Nachweis der Vertretungsbefugnis, sofern die Unterzeichner nicht für sich selbst, sondern für eine andere Person handeln (z.B. Vertretung einer Gesellschaft durch einen Handlungsbevollmächtigten/Geschäftsführer).

Das einseitige Kaufversprechen darf nicht mit der Forderung einer Anzahlung auf den Kaufpreis der Immobilie verknüpft sein; dies würde gemäß Artikel 1589-1 des französischen Zivilgesetzbuchs zur Nichtigkeit des Kaufversprechens führen.

Das Instrument des Kaufversprechens beim Immobilienkauf ist nur optional, es ist also keine zwingende Etappe des Immobilienkaufs. Die Unterzeichnung eines derartigen Dokuments führt jedoch dazu, dass bereits frühzeitig eine wirksame schriftliche Verpflichtung des Käufers zum Kauf der Immobilie vorliegt, in der die wesentlichen zwischen dem Käufer und dem Verkäufer vereinbarten Punkte verbindlich festgehalten sind. Einer notariellen Beurkundung bedarf das Kaufversprechen nach den Vorgaben des französischen Rechts nicht. Dies ist ein Unterschied zum deutschen Recht: Nach deutschem Recht sind Vereinbarungen, die den Verkauf einer Immobilie betreffen und die nicht notariell abgeschlossen werden, unwirksam.

Schritt 2

Vorvertrag („Compromis de vente“)

Während das Kaufversprechen als Absichtserklärung eine einseitige Kaufzusage darstellt, hat der Vorvertrag einen beidseitig rechtlich bindenden Charakter und enthält in der Regel bereits sämtliche Einzelheiten des anschließenden notariellen Kaufvertrags.

Der Vorvertrag beinhaltet die wesentlichen Bestandteile des endgültigen Kaufvertrags und entfaltet bereits rechtliche Bindungswirkung zwischen den Parteien. Die Wirksamkeit des Vorvertrags hängt in der Regel von der Erfüllung verschiedener aufschiebender Bedingungen ab, wie beispielsweise

  • Verzicht auf eventuell bestehende Vorkaufsrechte durch die Gemeinde oder Landwirtschaftsbehörde

und/oder

  • Löschung bestehender Hypothekenverbindlichkeiten zum Zeitpunkt des Abschlusses des endgültigen Kaufvertrags.

Der anschließende Abschluss des Kaufvertrags („acte de vente“) bestätigt daher letztlich nur die Vereinbarungen des Vorvertrags bzw. dokumentiert die Erfüllung der im Vorvertrag genannten aufschiebenden Bedingungen.

Der Unterzeichnung des Vorvertrags, der in der Regel von einem Notar ausgearbeitet wird, geht die Durchführung und Beibringung verschiedener erforderlicher technischer Diagnosen („Diagnostics techniques“) betreffend die Immobilie voraus. Die Vornahme dieser technischen Diagnosen und die Erstellung diesbezüglicher Berichte (über Bleibelastung, Asbest, Termitenbefall, Gasinstallation, Elektroinstallation, Energieeffizienz, Abwasseranlage und Hausschwamm) ist vom Verkäufer in Auftrag zu geben, der die diesbezüglichen Kosten trägt.

Bei dem für diese Zwecke hinzugezogenen Sachverständigenbüro („Diagnostiqueur“) sollte es sich um eine vor Ort öffentlich zugelassene Prüfstelle handeln.

Im Rahmen des Vorvertrags erfolgt, insbesondere auf der Grundlage des vereinbarten Kaufpreises und der nachverfolgbaren Eigentümerhistorie der Immobilie, die Bestimmung des Veräußerungsgewinns und die Festsetzung der hierauf anfallenden Steuern und Abgaben.

Zum Zeitpunkt der Unterzeichnung des Vorvertrags leistet der Käufer in der Regel eine Anzahlung auf den Kaufpreis in Höhe von 5 bis 10 % des vereinbarten Preises.

Schritt 3:

Notarieller Kaufvertrag („Acte de vente“)

Mit der Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrags wird das Immobiliengeschäft in Form einer notariellen Urkunde vollzogen. Dies bewirkt rechtlich den Eigentumsübergang und führt zur Eintragung ins Grundbuch („Registre Hypothécaire“), sobald alle aufschiebenden Bedingungen des Vorvertrags erfüllt sind und der Käufer den Immobilienkaufpreis auf das Notaranderkonto eingezahlt hat. Durch die Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrags wird die Übertragung der Immobilie zwischen den Parteien unmittelbar wirksam: das Eigentum an der Immobilie geht in diesem Moment auf den Käufer über. Daher kann die Zahlung des vereinbarten Kaufpreises bereits am Tag der Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrags verlangt werden. Sofern Hypothekenbelastungen bestehen, prüft der Notar vorab, ob die Übertragung der Immobilie lastenfrei erfolgen kann und ob die erforderlichen Löschungsbewilligungen erteilt wurden.

Der Kauf ist damit abgeschlossen und führt zur Abgabe der erforderlichen Erklärungen gegenüber dem französischen Finanzamt sowie zur Veranlassung der Eintragung ins Grundbuch („Registre Hypothécaire“) durch das Notariat.

Der Notar kann frei ausgewählt werden, unabhängig von der geographischen Lage der Immobilie oder des Wohnsitzes der Parteien. In der Praxis werden der Vorvertrag und der Kaufvertrag vor demselben Notar unterzeichnet. Die Anwesenheit des Käufers und Verkäufers oder die Anwesenheit einer Person, die der Käufer bzw. der Verkäufer im Vorfeld bevollmächtigt hat (z.B. ein Rechtsanwalt), ist hierbei erforderlich. Der Notar wird eingangs prüfen, ob beide Parteien die französische Sprache beherrschen. Ist dies nicht der Fall, kann er für die der französischen Sprache nicht mächtige Partei die Anwesenheit eines Dolmetschers oder eines zweisprachigen Anwalts fordern.

4. Welche Kosten fallen im Rahmen eines Immobilienerwerbs in Frankreich an?

Das Gesamtbudget umfasst folgende Kosten:

  • Preis der Immobilie.
  • Die an das französische Finanzamt zu zahlenden Steuern und Abgaben (Eintragungsgebühren) in Höhe von ca. 5,8 % (regional leicht variierend) des Kaufpreises. Diese Gebühren sind, sofern die Parteien keine abweichende Vereinbarung treffen, vom Käufer zu zahlen.
  • Honorare des Notars und seine Auslagen (z.B. Kosten für Grundstücksvermessung).
  • Bearbeitungsgebühren der Bank, Gebühren für Hypothekendarlehen oder Bürgschaft.
  • Honorare des eventuell hinzugezogenen Immobilienmaklers.

Sie haben weitere Fragen zum Kauf einer Immobilie in Frankreich? Sprechen Sie uns an!

Unser deutschsprachiger CBBL-Anwalt Herr Rechtsanwalt Emil Epp und sein Team in Strasbourg, Paris und Baden-Baden stehen Ihnen gerne zur Verfügung: epp@cbbl-lawyers.de, Tel. +33 - 3 - 88 45 65 45


Stand der Bearbeitung: März 2023