Verkauf einer in Frankreich gelegenen Immobilie

von Frau Anne-Lise Lamy, Avocat, lamy@rechtsanwalt.fr ,Tel. +33 - 3 - 88 45 65 45

 

1. Wie wird eine Immobilie in Frankreich verkauft?

2. Was ist ein Energiepass („Diagnostic de Performance énergetique“)?

3. Wie wird der Veräußerungsgewinn bestimmt und besteuert?


Antworten


1. Wie wird eine Immobilie in Frankreich verkauft?

Falls Sie Ihre in Frankreich gelegene Immobilie verkaufen möchten, muss zunächst danach unterschieden werden, in welcher Form Ihnen diese Immobilie gehört:

Gehört Ihnen die Immobilie persönlich, erfolgt der Verkauf durch notariell beurkundeten Vertrag, in dem der Verkäufer und der Käufer die Vertragsparteien sind. 

Halten Sie das Eigentum an der Immobilie hingegen mittels einer Gesellschaft, könnte es für Sie vorteilhafter sein, die Beteiligung an der Gesellschaft an den Käufer abzutreten.


2. Was ist ein Energiepass („Diagnostic de Performance énergetique“)?

Vor dem verkäuferseitigen Angebot zum Verkauf der Immobilie muss in Frankreich ein Energiepass („Diagnostic de Performance énergetique“) für die Immobilie erstellt werden.

Der Energiepass ist ein Dokument, das einen Überblick über die Energieeffizienz eines Hauses durch Abschätzung des laufenden Energieverbrauchs sowie der Menge der Treibhausgasemissionen. Dieses Dokument soll den potentiellen Käufer (oder Mieter) einer Immobilie informieren.

Der Energiepass muss bereits im Zeitpunkt, in dem die Immobilie zum Verkauf angeboten wird, erstellt sein.

Der Energiepass ist von einem fachkundigen Sachverständigen, der bestimmte Voraussetzungen erfüllen muss, zu erstellen. Insbesondere muss der Sachverständige für die Ausstellung von Energiepässen zertifiziert sein.

Der Energiepass ist dem zuständigen Notar für die Erstellung der Vertragsdokumente vorzulegen.


3. Wie wird der Veräußerungsgewinn bestimmt und besteuert?

Falls im Rahmen des Verkaufs der Immobilie ein Veräußerungsgewinn erzielt wird, wird dieser in Frankreich besteuert und unterliegt in Frankreich zudem Sozialabgaben. Nachstehend werden die Ermittlung und die Besteuerung des pro Person erzielten Veräußerungsgewinns, welcher der Einkommensteuer unterliegt, erläutert.

1. Besteuerung des Veräußerungsgewinns

Veräußerungsgewinne, die von natürlichen Personen erzielt werden, unterliegen den Steuerregelungen, die für von Privatpersonen erzielte Veräußerungsgewinne gelten (Artikel 150 ff. des französischen Steuergesetzbuchs).

1.1 Bestimmung des Veräußerungsgewinns

Gemäß Artikel 150 V des französischen Steuergesetzbuchs berechnet sich der Veräußerungsgewinn wie folgt:

  • Im Kaufvertrag festgelegter Kaufpreis
  • Abzüglich der vom Verkäufer im Rahmen des Verkaufs getragenen Kosten
  • Abzüglich des ursprünglichen Erwerbspreises der Immobilie
  • Abzüglich der Erwerbskosten (diese können pauschal mit 7,5 % des ursprünglichen Erwerbspreises angesetzt werden)
  • Abzüglich der Kosten Verbesserungen der Immobilie (diese können pauschal mit 15% des ursprünglichen Erwerbspreises angesetzt werden)

1.2 Besteuerung des Veräußerungsgewinns

Auf den somit ermittelten Veräußerungsgewinn wird ab einer Besitzdauer von 5 Jahren ein Freibetrag gewährt. Dieser beträgt:

  • 6 % pro Besitzjahr bei einer Besitzdauer von 5 bis 21 Jahren
  • 4 % für das 22. Besitzjahr

Nach einer Besitzdauer von 22 Jahren ist der Verkäufer von der Versteuerung des Veräußerungsgewinns befreit.

1.3 Pauschalbesteuerung mit befreiender Wirkung und sogenannte zusätzliche Abgabe („taxe supplémentaire“)

Veräußerungsgewinne im Rahmen von Immobilienverkäufen, die von natürlichen Personen mit steuerlichem Wohnsitz außerhalb Frankreichs erzielt werden, unterliegen grundsätzlich einer Pauschalbesteuerung in Höhe von 19 % (Artikel 244 bis A des französischen Steuergesetzbuchs).

Die Besteuerung richtet sich nach der oben genannten Steuerbemessungsgrundlage.

Liegt der so bestimmte Veräußerungsgewinn (nach Anwendung des jeweiligen Freibetrags) über 50.000 €, so fällt gemäß Artikel 1609 nonies des französischen Steuergesetzbuchs eine zusätzliche Abgabe an.

Diese zusätzliche Abgabe errechnet sich wie folgt:

Veräußerungsgewinn / Zusätzliche Abgabe


1.4 Sozialabgaben

Gemäß Artikel L. 136-7 des französischen Sozialversicherungsgesetzbuchs wird der Veräußerungsgewinn als Gewinn aus einer Kapitalanlage angesehen.

Dementsprechend sind hierauf folgende Sozialabgaben, jeweils vom Veräußerungsgewinn, zu entrichten:

Sozialabgaben / Anwendbarer Satz

Für die Sozialabgaben gilt die selbe Bemessungsgrundlage wie bei der Pauschalbesteuerung (siehe oben).

Der von der Mindestbesitzdauer abhängige Freibetrag berechnet sich jedoch davon abweichend und ermittelt sich wie folgt:

  • 1,65 % pro Besitzjahr bei einer Besitzdauer von 5 bis 21 Jahren
  • 1,60 % für das 22. Besitzjahr
  • 9 % pro Besitzjahr ab dem 23. Besitzjahr

Nach einer Besitzdauer von 30 Jahren ist der Verkäufer von den Sozialabgaben befreit.


Stand der Bearbeitung: März 2019