Verkauf einer in Frankreich gelegenen Immobilie

Von unserer deutschsprachigen CBBL-Anwältin in Straßburg, Frau Anne-Lise Lamy, Avocat, lamy@cbbl-lawyers.de, Tel. +33 (0)3 - 88 45 65 45, www.rechtsanwalt.fr

Zum Videobeitrag: Die französische Immobiliengesellschaft

1. Wie wird eine Immobilie in Frankreich verkauft?
2. Was ist ein Energiepass (Diagnostic de Performance énergetique) in Frankreich?
3. Wie wird der Veräußerungsgewinn in Frankreich bestimmt und besteuert?

Antworten

1. Wie wird eine Immobilie in Frankreich verkauft?

Falls Sie Ihre in Frankreich gelegene Immobilie verkaufen möchten, muss zunächst danach unterschieden werden, in welcher Form Ihnen diese Immobilie gehört:

Gehört Ihnen die Immobilie persönlich, erfolgt der Verkauf durch einen notariell beurkundeten Vertrag, in dem der Verkäufer und der Käufer die Vertragsparteien sind.

Halten Sie das Eigentum an der Immobilie hingegen mittels einer Gesellschaft, könnte es für Sie vorteilhafter sein, die Beteiligung an der Gesellschaft an den Käufer abzutreten.

2. Was ist ein Energiepass (Diagnostic de Performance énergetique) in Frankreich?

Vor dem verkäuferseitigen Angebot zum Verkauf der Immobilie muss in Frankreich ein Energiepass (Diagnostic de Performance énergetique) für die Immobilie erstellt werden.

Der Energiepass ist ein Dokument, das einen Überblick über die Energieeffizienz einer Immobilie durch Abschätzung des laufenden Energieverbrauchs und der Treibhausgasemissionen verschafft. Dieses Dokument soll den potentiellen Käufer (oder Mieter) einer Immobilie informieren.

Der Energiepass muss zum Zeitpunkt, an dem die Immobilie zum Verkauf angeboten wird, bereits erstellt sein.

Der Energiepass ist von einem fachkundigen Sachverständigen, der bestimmte Voraussetzungen erfüllen muss, zu erstellen. Insbesondere muss der Sachverständige für die Ausstellung von Energiepässen zertifiziert sein.

Der Energiepass ist dem zuständigen Notar im Hinblick auf die Erstellung der Vertragsdokumente vorzulegen.

3. Wie wird der Veräußerungsgewinn in Frankreich bestimmt und besteuert?

Ein beim Verkauf einer Immobilie in Frankreich erzielter Veräußerungsgewinn ist in Frankreich steuer- und sozialabgabenpflichtig.

1. Anwendbare Steuerregeln

Veräußerungsgewinne, die von natürlichen Personen erzielt werden, unterliegen den Steuerregelungen, die für von Privatpersonen erzielte Veräußerungsgewinne gelten (Artikel 150 ff. des französischen Steuergesetzbuchs).

1.1 Bestimmung des Veräußerungsgewinns

Gemäß Artikel 150 V des französischen Steuergesetzbuchs berechnet sich der Veräußerungsgewinn wie folgt:

• Im Kaufvertrag festgelegter Kaufpreis,
• abzüglich der vom Verkäufer im Rahmen des Verkaufs aufgewandten Kosten,
• abzüglich des ursprünglichen Erwerbspreises der Immobilie,
• abzüglich der Erwerbskosten (diese können pauschal mit 7,5 % des ursprünglichen Erwerbspreises angesetzt werden),
• abzüglich der Kosten für die an der Immobilie vorgenommenen Verbesserungsarbeiten (diese können pauschal mit 15% des ursprünglichen Erwerbspreises angesetzt werden).

1.2 Freibeträge

Auf den somit ermittelten Veräußerungsgewinn wird ab einer Besitzdauer von 5 Jahren ein Freibetrag gewährt. Dieser beträgt:

• 6 % pro Besitzjahr bei einer Besitzdauer von 6 bis 21 Jahren
• 4 % für das 22. Besitzjahr

Nach einer Besitzdauer von 22 Jahren ist der Verkäufer von der Versteuerung des Veräußerungsgewinns befreit.

1.3 Pauschalbesteuerung mit befreiender Wirkung und sogenannte zusätzliche Abgabe (taxe supplémentaire)

Veräußerungsgewinne, die im Rahmen von Immobilienverkäufen von natürlichen Personen mit steuerlichem Wohnsitz außerhalb Frankreichs erzielt werden, unterliegen grundsätzlich einer Pauschalbesteuerung in Höhe von 19 % (Artikel 244 bis A des französischen Steuergesetzbuchs).

Die Besteuerung richtet sich nach der oben genannten Steuerbemessungsgrundlage.

Liegt der so bestimmte Veräußerungsgewinn (nach Anwendung des jeweiligen Freibetrags) über 50.000 €, so fällt gemäß Artikel 1609 nonies G des französischen Steuergesetzbuchs eine zusätzliche Abgabe an.

Diese zusätzliche Abgabe errechnet sich wie folgt: Veräußerungsgewinn / Zusätzliche Abgabe

1.4 Sozialabgaben

Gemäß Artikel L. 136-7 des französischen Sozialversicherungsgesetzbuchs wird der Veräußerungsgewinn als Gewinn aus einer Kapitalanlage angesehen.

Dementsprechend sind hierauf folgende Sozialabgaben zu entrichten (der Prozentsatz bezieht sich jeweils auf den Veräußerungsgewinn): Sozialabgaben / Anwendbarer Satz

Für die Sozialabgaben gilt dieselbe Bemessungsgrundlage wie bei der Pauschalbesteuerung (siehe oben).

Der von der Mindestbesitzdauer abhängige Freibetrag berechnet sich davon abweichend wie folgt:

• 1,65 % pro Besitzjahr bei einer Besitzdauer von 6 bis 21 Jahren
• 1,60 % für das 22. Besitzjahr
• 9 % pro Besitzjahr ab dem 23. Besitzjahr

Nach einer Besitzdauer von 30 Jahren muss der Verkäufer keine Sozialabgaben mehr zahlen.

Sie haben weitere Fragen zum Verkauf einer in Frankreich gelegenen Immobilie? Sprechen Sie uns an!

Unser deutschsprachiger CBBL-Anwalt Herr Rechtsanwalt Emil Epp und sein Team in Strasbourg, Paris, Baden-Baden, Zürich, Bordeaux und Sarreguemines stehen Ihnen gerne zur Verfügung: epp@cbbl-lawyers.de, Tel. +33 - 3 - 88 45 65 45

Stand der Bearbeitung: März 2023