Finanzierung des Immobilienkaufs in Frankreich

von Frau Anne-Lise Lamy, Avocat, lamy@rechtsanwalt.fr ,Tel. +33 - 3 - 88 45 65 45


Die Finanzierung kann entweder durch ein Bankinstitut in Frankreich oder eines in Deutschland erfolgen. Die Finanzierungsarten unterscheiden sich dabei kaum.

Der Erwerb einer Immobilie in Frankreich führt naturgemäß zu einem Transfer von mitunter erheblichen finanziellen Mitteln. Die beteiligten Banken und Kreditinstitute sowie der beteiligte Notar sind verpflichtet, diese Geldtransfers zu überprüfen.

Die Banken können zur Gewährung des Darlehens verschiedene Sicherheiten fordern.

1. Welche Kreditsicherheiten können im Rahmen des Erwerbs einer in Frankreich gelegenen  Immobilie vorgesehen werden?

2. Existieren weitere Sicherungsmittel?

3. Sonderfall: Ist im Rahmen eines in Deutschland aufgenommenen Darlehens die Bestellung von Sicherheiten in Frankreich möglich?


Antworten


1. Welche Kreditsicherheiten können im Rahmen des Erwerbs einer in Frankreich gelegenen  Immobilie vorgesehen werden?

Das Grundeigentum ist grundsätzlich dinglich belastbar. Eine dingliche Belastung dient dabei, wie in Deutschland auch, zur Absicherung von Kreditgebern. Die Belastung erfolgt in Frankreich entweder durch eine Hypothek oder durch sogenannte gesetzliche Privilegien. Die in Deutschland häufig zur Anwendung kommende Grundschuld ist dem französischen Recht nicht bekannt.

1. Hypothek

Eine Hypothek entsteht durch Gesetz, durch Vereinbarung oder aufgrund eines Gerichtsurteils. In der Finanzierungspraxis handelt es sich fast ausschließlich um eine vertraglich vereinbarte Hypothek, die auf der Grundlage einer notariellen Urkunde erstellt und anschließend im Hypothekenregister eingetragen wird. Dritten gegenüber wird die Hypothek als Sicherungsrecht erst wirksam, sobald sie in das Hypothekenregister eingetragen worden ist.

Die wirksame Bestellung einer Hypothek auf eine Immobilie in Frankreich setzt die Erstellung einer notariellen Urkunde durch einen französischen Notar voraus. Die Bestellung einer Hypothek auf der Grundlage einer Urkunde eines ausländischen Notars ist nicht ausreichend.

Die Hypothekenbestellungsurkunde beinhaltet eine detaillierte Beschreibung der zu sichernden Forderung (meist Forderung aus einem bestimmten Kreditvertrag) sowie des Gegenstands der Hypothekenbestellung. Die detaillierte Beschreibung ist erforderlich, um auf der Grundlage der notariellen Urkunde zur Hypothekenbestellung eine Zwangsvollstreckung in die Immobilie zu gewährleisten.

Die Hypothekensicherung zugunsten der Gläubigerbank erstreckt sich auf die belastete Immobilie, nachfolgende durchgeführte Verbesserungen daran und auch auf eventuelle Anbauten. Die Hypothek erfasst hingegen grundsätzlich nicht die aus der Immobilie gezogenen Früchte und Einkünfte (beispielsweise Miet- und Pachteinnahmen).


2. Privileg des Darlehensgebers

Eine Sonderform der Hypothekensicherung stellt das sogenannte Privileg des Darlehensgebers („Privilège du Prêteur de Deniers“) dar.

Dieses Sicherungsrecht stellt eine gesetzlich privilegierte Hypothek dar, die ihrem Inhaber, im Vergleich zu allen anderen vertraglichen Hypothekengläubigern, bei einer Zwangsvollstreckung eine bevorrechtigte Beteiligung am Kaufpreiserlös gewährt.

Voraussetzung für die Eintragung eines Privilegs des Darlehensgebers ist die notarielle Beurkundung des Darlehensvertrags und der Kaufpreisempfangsbestätigung des Verkäufers. Inhaltlich ist erforderlich, dass in der Darlehensvereinbarung die Zweckgebundenheit des Darlehens nachgewiesen wird und dass der Verkäufer im Rahmen der Kaufpreisempfangsbestätigung bestätigt, dass der Kaufpreis aus Mitteln des Immobiliendarlehens herrührt.


3. Verpfändung von beweglichen Sachen („Gage de Meubles Corporels“)

Insbesondere bei gewerblichen Finanzierungen kommt in Frankreich auch die Bestellung eines Pfandrechts an der Betriebsausstattung des Darlehensnehmers in Betracht. 

Das Pfandrecht kann durch den Eigentümer der Sachgüter zur Sicherung einer bestimmbaren (bestehenden oder künftigen) Forderung bestellt werden.


4. Pfandrechtsbestellung am Geschäftsbetrieb („Nantissement du Fonds de Commerce“) 

Der französische Rechtsbegriff des „Fonds de Commerce“ ist dem deutschen Recht unbekannt und beschreibt den „Geschäftsbetrieb“ eines Unternehmens. 

Der „Fonds de commerce“ stellt einen Vermögenswert des Unternehmens dar. Zu ihm zählen verschiedene Elemente wie zum Beispiel:

  • Kundenbestand („Kundenkartei“)
  • Gewerblicher Mietvertrag („droit au bail“; Mietrecht aus gewerblichem Mietvertrag)
  • Handelsname des Unternehmens und Firmenlogo
  • Marken, Patente, Software
  • Warenbestand

Die Verpfändung des Geschäftsbetriebs stellt in Frankreich ein traditionelles und oft genutztes Sicherungsmittel dar. Dadurch kann der Eigentümer des betreffenden Geschäftsbetriebs seinem Gläubiger ein sogenanntes besitzloses Pfandrecht einräumen. Der Begriff „besitzlos“ bedeutet dabei, dass der Schuldner (z.B. der Unternehmer, der den Kredit genommen hat und der Eigentümer des Geschäftsbetriebs ist) weiterhin im Besitz des Geschäftsbetriebs bleibt und diesen somit weiterführen darf. Er darf ihn weiterhin sogar verkaufen, dies jedoch freilich nur in belasteter Form.

Das Sicherungsrecht des Sicherungsnehmers (z.B. der kreditgebenden Bank) erstreckt sich grundsätzlich auf die oben aufgezählten Elemente des Geschäftsbetriebs.

Für die Wirksamkeit der Bestellung dieses Sicherungsrechts muss die Veröffentlichung der Verpfändungsvereinbarung in einem Register beim Handelsgericht am Gesellschaftssitz erfolgen. Außerdem ist auch eine Veröffentlichung am Ort einer jeden von der Verpfändung betroffenen Niederlassung erforderlich. Diese Veröffentlichung(en) müssen innerhalb von 15 Tagen ab Vertragsschluss (Vertrag über die Pfandrechtsbestellung) erfolgen.

Die Verpfändung ist für die Dauer von zehn Jahren wirksam und kann hiernach erneut eingetragen werden, was dann wiederum eine Wirksamkeitsdauer von zehn weiteren Jahren in Gang setzen würde.


2. Existieren weitere Sicherungsmittel?

Ja, weitere Kreditsicherungen kommen in Frankreich in folgender Form in Betracht:

  • Verpfändung von Finanztiteln („Comptes-Titres“)
  • Verpfändung von Gesellschaftsanteilen („Nantissement de Parts Sociales“)
  • Verpfändung des Warenbestands („Gage des Stocks“)
  • Bürgschaften („Cautionnement“)
  • selbständige Garantiezusagen („Garantie Autonome“)

Insbesondere Immobilienfinanzierungen über eine französische Immobiliengesellschaft bürgerlichen Rechts („Société Civile Immobilière – SCI“) werden in Frankreich häufig durch eine entsprechende Bürgschaftsvereinbarung gestützt, da die Haftung der Gesellschafter einer SCI im Außenverhältnis in Frankreich zwar der Höhe nach unbeschränkt, jedoch, anders als in Deutschland, jeweils proportional begrenzt ist auf den Anteil an der Schuld entsprechend der jeweiligen Gesellschaftsbeteiligung eines Gesellschafters.

Selbständige Garantiezusagen spielen im Rahmen von Immobilieninvestitionen hingegen in der Regel keine große Rolle.


3. Sonderfall: Ist im Rahmen eines in Deutschland aufgenommenen Darlehens die Bestellung von Sicherheiten in Frankreich möglich?

Die Finanzierung eines Immobilienerwerbs nebst Bestellung entsprechender Sicherheiten in Frankreich kann grundsätzlich verknüpft werden mit der Anwendung deutschen Rechts auf das Darlehensverhältnis. Die Rechtswahl im Rahmen einer grenzüberschreitenden Immobilienfinanzierung unterliegt dem Grundsatz der Vertragsfreiheit, soweit hiervon Vorschriften des zwingenden „ordre Public“ des französischen Rechts (= zwingende französische Vorschriften, die nicht durch eine Rechtswahl umgangen werden können) nicht beeinträchtigt werden.

Zur Vermeidung von Rechtsunsicherheiten bei der Verwertung einer Realsicherheit (z. B. Hypothek) in Frankreich ist daher zu empfehlen, auch im Falle einer im Darlehensvertrag erfolgten Rechtswahl zugunsten des deutschen Rechts, die in Frankreich bestehenden besonderen Schutzvorschriften des französischen Rechts ergänzend zu beachten, um im Streitfall den Nachweis von Bestand, Höhe und Fälligkeit der gesicherten Darlehensforderung zweifelsfrei und wirksam führen zu können.

Im Gegensatz zu einer weitgehend freien Rechtswahl im Rahmen des Darlehensvertrages unterliegt die (dingliche) Bestellung von Realsicherheiten (z. B. Hypothek), gemäß dem Prinzip der Belegenheit der Immobilie, zwingend dem französischen Recht und ist insoweit einer abweichenden Rechtswahl nicht zugänglich.

Probleme können sich auch ergeben, wenn dem deutschen Darlehensrecht das gewählte französische Sicherungsinstrument unbekannt ist. So kennt das deutsche Sicherungsrecht beispielsweise das oben beschriebene (französischrechtliche) „Privileg des Darlehensgebers“ nicht.

Der Abschluss eines Darlehensvertrags nach deutschem Recht, gekoppelt mit dem Einsatz des „Privilegs des Darlehensgebers“ nach französischem Recht, birgt wiederum die Gefahr, dass sich dieses Sicherungsinstrument in Frankreich nicht wirksam einsetzen lässt, falls der zugrunde liegende Darlehensvertrag nicht dem spezifischen Mechanismus des französischen Rechts angepasst wurde.


Stand der Bearbeitung: März 2019